Promotion immobilière
Négociation

Le bilan financier du promoteur immobilier

Estimer la valeur d’un terrain lorsqu’il est vendu à un promoteur immobilier n’est pas aussi simple que dans le cas d’une vente dite « classique ». En effet pour définir la valeur d’un foncier, le promoteur va réaliser ce que l’on appelle un bilan financier à compte à rebours, c’est-à-dire soustraire au chiffre d’affaires généré par la future opération immobilière l’ensemble des dépenses et charges. Tour d’horizon des composantes de ce bilan de promotion immobilière.

Point de départ : la valeur actuelle du bien sur le marché de l’ancien

Vendre son bien à un promoteur immobilier est une vente longue et complexe. Pour que cette vente intéresse un propriétaire foncier, elle doit être intéressante financièrement, c’est-à-dire permettre une plus-value significative.

Afin de déterminer cette plus-value, il est important de connaître la valeur actuelle du bien sur le marché de l’ancien, c’est-à-dire la valeur du bien s’il était vendu à un particulier. Pour ce faire, de nombreux sites permettent d’obtenir une estimation instantanée en ligne. S’il faut la prendre avec précaution, cela reste un bon indicateur de départ. Si vous le souhaitez, vous pouvez estimer votre bien gratuitement sur notre site cityandyou.com.

Comme nous l’écrivions dans l’article sur les transactions immobilières en open data, vous pouvez également consulter la base de données DVF qui présente toutes les transactions immobilières en France au cours des cinq dernières années. Vous pourrez également obtenir des estimations sur votre bien en faisant appel à des agents immobiliers compétents dans votre quartier.

Les recettes basées sur le marché du neuf

Les recettes prévisionnelles sont la base du bilan d’un promoteur. L’étude des règles d’urbanisme permet de calculer la capacité constructive et de révéler ainsi le nombre de mètres carrés autorisés sur le terrain. Cette surface peut permettre de réaliser une opération de construction de logements, une résidence de services, des logements sociaux, une résidence séniors, un hôtel voire un programme immobilier mixte.

La commercialisation de l’opération immobilière, par exemple la vente des appartements réalisés, va générer un chiffre d’affaires prévisionnel : ce sont les recettes ! C’est à cette somme que le promoteur va soustraire l’ensemble des coûts inhérents à l’opération.

Bilan du promoteur : les coûts, plus nombreux qu’il n’y paraît

Si les coûts de constructions sont les plus connus, il existe en réalité une multitude de frais inhérents à la réalisation d’une opération de promotion immobilière qui entrent en compte dans le bilan du promoteur.

1. Les coûts de construction

Un chiffrage des coûts de construction est réalisé par les services techniques du promoteur. Ils distinguent généralement les coûts d’infrastructures (essentiellement liés aux parkings souterrains) et les coûts de superstructure, à savoir, la partie visible de l’immeuble.

L’évaluation des premières reposes beaucoup sur les contraintes de sol, la géométrie de la parcelle et la proximité des bâtiments voisins. Les coûts de superstructure sont globalement corrélés au marché du neuf : plus le secteur est dynamique, plus l’opération est commercialisée à un prix élevé et plus les prestations de la construction seront élevées.

2. Les honoraires d’études et techniques

Les frais inhérents à l’architecte et aux BET (Bureaux d’Études Techniques) entrent, eux aussi, dans le bilan du promoteur. Ce sont les prestataires techniques qui conçoivent et suivent la réalisation de l’opération. Généralement, plusieurs BET sont missionnés sur une opération de promotion immobilière afin de répondre à la diversité des exigences et des normes relatives à la construction neuve : techniques, thermiques, environnementales.

3. Les frais financiers et juridiques

Les frais financiers recouvrent les coûts supportés par le promoteur pour financer son opération ainsi que l’ensemble des assurances comme la GFA (Garantie Financière d’Achèvement) qui garantissent l’achèvement de l’opération en cas de défaillance du promoteur ou en cas d’aléas survenant durant le chantier.

Les frais juridiques relèvent des dépenses nécessaires à la participation de spécialistes de l’immobilier pour encadrer les procédures administratives, gérer d’éventuels recours ou permettre la réalisation des différents actes de cession.

Ces coûts pèsent, eux aussi, dans le bilan du promoteur immobilier.

3. Les honoraires internes

Ce sont les coûts relevant du fonctionnement du promoteur : la mobilisation de ses équipes pour la gestion du projet immobilier, de sa conception à la remise des clés au futur propriétaire. 

4. Les honoraires commerciaux

Ils correspondent à la rémunération des partenaires externes et/ou des équipes internes dédiées à la commercialisation de l’opération. Ils englobent aussi les frais publicitaires destinés à communiquer auprès de potentiels acheteurs (plaquettes, site web, panneaux, vidéos, etc.).

5. Les taxes et impôts

Part importante du bilan du promoteur, ils sont calculés à partir du prix de vente TTC de l’opération. Ces taxes correspondent principalement à la TVA résiduelle, c’est-à-dire la différence entre la TVA collectée (sur la vente) et la TVA déductible (sur l’achat) et à l’impôt foncier.

Aménager un terrain pour qu’il soit constructible amène d’autres coûts importants tels que la taxe d’aménagement, la taxe d’assainissement ou encore la redevance d’archéologie.

6. La marge du promoteur

Comme toute entreprise, le promoteur doit assurer la pérennité de son activité en dégageant une marge sur les opérations qu’il réalise. Le taux de marge oscille généralement entre 5% et 8% du chiffre d’affaires de l’opération. Il peut varier selon les produits immobiliers, le secteur géographique ou encore la politique interne du promoteur.

Cette marge correspond à la rémunération du risque et de l’investissement et entre également en ligne de compte dans le bilan du promoteur. Elle est son principal « amortisseur » en cas de difficultés techniques ou commerciales.

Valeur d’achat du foncier, le résultat des dépenses et recettes

Ainsi, une fois tous les coûts déduits des recettes, le promoteur est en capacité de déterminer le prix d’achat du terrain.

Dans certains cas, l’attractivité du terrain au regard de sa localisation, de sa taille, de sa forme peut être un levier supplémentaire de valeur pour le promoteur, s’il y voit l’opportunité d’une vitrine ou d’un projet de construction phare.

L’établissement d’un bilan financier de promotion immobilière nécessite une expertise globale des métiers, des risques et des engagements du promoteur. Si une proposition d’achat se démarque nettement des autres par son montant, il vous faut prendre le temps de bien en comprendre les ressorts. Se faire accompagner d’experts compétents, c’est l’assurance de choisir de manière plus éclairée.

Que vous soyez propriétaire d’un terrain ou d’une maison, que vous souhaitiez vendre à un promoteur ou vérifier la pertinence de l’offre d’achat que vous avez reçue, City&You se charge de dresser un bilan financier afin de déterminer en toute transparence le juste prix de votre bien. N’hésitez pas à nous contacter !

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