Immobilier

Qu’est-ce que la surface de plancher ?

La surface de plancher doit impérativement être déclarée lors de toute demande d’autorisation d’urbanisme. Elle prend en compte des critères bien précis et différents selon le type de construction envisagé. À quoi correspond-elle ? Comment la calculer ? Faisons le point.

Surface de plancher d’une construction : définition

Auparavant appliquée sous la forme de Surface Hors Oeuvre Brute (SHOB) et Surface Hors Oeuvre Nette (SHON), la surface de plancher a fait son apparition en 2011 avec l’Ordonnance n° 2011-1539.

Entrée en application le 1er mars 2012, elle est utilisée pour calculer les surfaces prises en compte pour la délivrance de permis de construire et autres autorisations d’urbanisme. 

Selon le code de l’urbanisme, la surface de plancher est égale à la somme des surfaces de planchers de chaque niveau clos et couvert d’une construction. Elle est calculée à partir du nu intérieur des façades du projet établi à partir du Plan Local d’Urbanisme (PLU).

NB : attention à ne pas confondre la surface de plancher avec la surface habitable. Cette dernière correspond uniquement à l’espace directement aménageable par les occupants d’un logement. Elle est utilisée pour calculer le loyer ou le prix de vente d’un bien.

Comment calculer la surface de plancher ?

Pour calculer la surface de plancher, il faut donc prendre en compte l’ensemble des surfaces de chaque niveau clos et couvert d’une construction, dont la hauteur sous plafond est supérieure à 1,80 m, et déduire certains éléments. 

Un espace est considéré comme clos lorsqu’il y a impossibilité de franchissement. Toutes les surfaces fermées par des menuiseries, des persiennes ou des grilles et possédant une toiture sont donc prises en compte. Les balcons et terrasses n’entrent pas dans le calcul.

La surface de plancher se mesure à l’intérieur des murs nus de la façade de construction. On ne prend en compte ni l’épaisseur des murs extérieurs ni celle des matériaux isolants.

Une fois ce calcul effectué pour chaque niveau de la construction, il faut déduire :

  • l’épaisseur des murs au niveau des embrasures des portes et fenêtres donnant sur l’extérieur ;
  • les vides et des trémies correspondant aux escaliers et aux ascenseurs ;
  • les surfaces dont la hauteur sous plafond est inférieure ou égale à 1,80 mètre ;
  • les zones dédiées au stationnement des véhicules (garages, zones de stationnement en sous-sol, etc.), y compris les rampes d’accès et les aires de manœuvre ;
  • les surfaces de combles non aménageables.

Pour les logements collectifs, on déduit également :

  • les surfaces de plancher des locaux techniques de stockage des déchets ;
  • les surfaces de plancher des caves ou des celliers s’ils sont desservis uniquement par une partie commune ;
  • 10 % des surfaces de plancher destinées à un usage d’habitation si les logements sont desservis par des parties communes intérieures.

Selon ces critères, de nombreux éléments sont donc pris en compte dans le calcul de la surface de plancher :

  • les cloisons intérieures ;
  • les placards ;
  • les conduits et foyers de cheminée ;
  • les combles aménagés et aménageables (même s’ils ne sont pas occupés) ainsi que les caves, dès lors que la hauteur sous plafond est supérieure à 1,80 mètre ;
  • les loggias et vérandas ;
  • les annexes et abris de jardin, etc.

Pourquoi calculer la surface de plancher ?

La surface de plancher permet de savoir quel type d’autorisation d’urbanisme (permis de construire, permis d’aménager, demande préalable de travaux, etc.) est nécessaire lorsque l’on souhaite entreprendre un projet tel que :

  • une construction neuve ;
  • l’agrandissement d’une construction existante (extension, surélévation) ;
  • la construction d’une annexe ou d’un abri de jardin.

C’est une notion essentielle à prendre en compte dans le calcul de la constructibilité d’un terrain.

Il faut par ailleurs savoir que, pour une demande de permis de construire, la surface de plancher est indissociable de la surface d’emprise au sol. Celle-ci correspond à l’aire de la base de la construction et ne tient pas compte des différents niveaux.

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