Urbanisme

Contester un permis de construire

Tout projet de construction d’une superficie supérieure à 20 m² doit faire l’objet d’une autorisation de permis de construire. Mais, celui-ci peut faire l’objet de contestations. Le plus souvent, ce sont les riverains du projet qui sont à l’origine du désaccord. Cependant attention, le législateur a bien encadré les procédures pour limiter l’usage des recours abusifs.   

Contestation d’un permis de construire : deux types de recours

Pour contester un permis de construire, deux solutions sont possibles.

1.    Le recours gracieux

Pour effectuer un recours gracieux, il faut envoyer une demande à l’autorité ayant délivré l’autorisation d’urbanisme (le maire, généralement). Le recours doit alors être rédigé sur papier libre et adressé par voie postale. Il est conseillé de l’envoyer en lettre recommandée avec accusé de réception.

Dans le même temps, le ou les titulaire(s) de l’autorisation d’urbanisme doivent être informés du recours porté à leur encontre par lettre recommandée avec accusé de réception. Le délai pour les avertir est de 15 jours francs à compter de l’envoi du recours à la mairie. Il faut alors joindre au courrier une copie intégrale de la lettre adressée au maire de la commune.

Le courrier envoyé à l’autorité administrative doit préciser les raisons qui justifient la demande de retrait ou d’annulation de l’autorisation d’urbanisme visée. L’administration dispose d’un délai de deux mois pour étudier la requête et y répondre. Si aucune réponse n’est apportée dans le délai imparti, la demande est rejetée tacitement.

Le plaignant dispose alors d’un délai de deux mois pour contester le permis de construire auprès d’un juge du tribunal administratif. C’est un recours contentieux.

2.    Le recours contentieux

Le recours contentieux peut donc être adressé en première intention, dans un délai de deux mois à compter du premier jour d’affichage de l’autorisation d’urbanisme. Mais, il peut également être introduit dans un délai de deux mois après le rejet du recours gracieux.

Là encore, le courrier adressé au tribunal administratif doit préciser clairement les raisons qui justifient la plainte. Il peut s’agir d’un vice de forme, d’un vice de procédure ou d’un vice de fond (non-respect du plan local d’urbanisme, par exemple).

Par ailleurs, une preuve de détention ou d’occupation du bien (titre de propriété, promesse de vente, bail) doit être jointe au dossier.

Le ou les titulaire(s) de l’autorisation d’urbanisme doivent être informés du recours déposé auprès du tribunal de la même manière que pour un recours gracieux. Le maire ayant délivré l’autorisation doit également être notifié du dépôt de recours contentieux.

Le tribunal administratif peut décider :

  • de rejeter la demande d’annulation ;
  • d’annuler l’autorisation d’urbanisme ;
  • de suspendre l’autorisation d’urbanisme dans le cas où les travaux irréguliers peuvent être régularisés. Un délai est alors fixé pour que le titulaire fasse une demande de permis modificatif.

À noter : si le titulaire du permis de construire a déjà entamé ses travaux de construction, il est recommandé de déposer directement un recours contentieux.

Deux conditions à respecter

Pour être recevable, une contestation de permis de construire doit remplir deux conditions.

1.    Démontrer un “intérêt pour agir”

Cette condition est définie par l’article L 600-1-2 du Code de l’urbanisme. Celui-ci nous indique que, pour que sa contestation soit recevable, le requérant doit pouvoir prouver que l’autorisation d’urbanisme actuelle affecte directement les conditions d’occupation, de jouissance ou d’utilisation du bien qu’il occupe ou détient.

La plainte doit être appuyée des preuves telles que des photographies, des rapports, des attestations, etc.

Attention, les recours excessifs peuvent donner lieu à des sanctions sous forme de dommages et intérêts. Les demandes de dommages et intérêts sont généralement accordées lorsque le juge considère que la démarche du requérant traduit un comportement abusif de sa part et cause un préjudice excessif au titulaire du permis.

Ces actions ont été facilitées par la loi Elan du 23 novembre 2018. Il convient donc d’être prudent et de ne pas déposer de recours sans cause sérieuse.

2.    Maîtriser le délai de recours

Pour remplir cette condition, le requérant dispose d’un délai de deux mois à compter du premier jour d’affichage de l’autorisation d’urbanisme. Si vous ne savez pas depuis quand l’autorisation a été affichée, fiez-vous à la date de délivrance.

Si les informations mentionnées sur le panneau d’affichage sont erronées (superficie, hauteur de la construction, etc.), vous pouvez alors contester l’autorisation au-delà du délai de deux mois.

Par ailleurs, si aucune autorisation d’urbanisme n’a été affichée, la contestation peut avoir lieu pendant six mois à compter de l’achèvement des travaux.

Les éléments qui permettent de contester un permis de construire

La contestation d’un permis de construire est une démarche qui peut s’avérer complexe. Les motifs de contestation de permis de construire les plus courants sont :

  • les pertes d’ensoleillement ou d’intimité (vis-à-vis trop important à cause de l’installation d’un balcon ou d’une fenêtre donnant directement sur l’habitation du plaignant, par exemple) ;
  • les risques de pollution sonore, visuelle ou chimique ;
  • la perte de valeur vénale du bien ;
  • les risques d’inondation, d’incendie ou d’accident.

Selon le recours invoqué, ces motifs ne sont pas toujours pris en considération. Les vices de fond sont, eux, généralement imparables, mais bien plus difficiles à mettre en évidence.

En effet, si vous souhaitez faire annuler l’autorisation d’urbanisme de votre voisin, il faudra vous procurer le dossier de demande de permis de construire, déposé initialement. Ce dossier comprend différents éléments : des plans, une notice descriptive du projet, des photographies, etc.

Pour contester le permis de construire, vous allez devoir démontrer que le dossier de demande ne respecte pas les règles d’urbanisme contenues dans le plan local d’urbanisme (PLU), la carte communale, le plan d’occupation des sols (POS) ou encore le règlement national d’urbanisme (RNU).

Il faut, par ailleurs, garder en tête qu’il est très difficile de faire annuler complètement un permis de construire et que le titulaire peut déposer des demandes de permis modificatif pour se mettre en règle.

Le mécontentement des voisins vis-à-vis d’une future construction est bien souvent l’origine des recours. Mais cette démarche ne doit pas être entreprise de façon abusive. En effet, le détenteur du permis est désormais en droit de demander des dommages et intérêts. Pour plus de sécurité, nous vous conseillons de faire appel à un avocat.

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