terrain non constructible
Immobilier

Comment rendre un terrain constructible ?

Vous êtes propriétaire d’une parcelle et souhaitez la vendre à un promoteur ou un particulier qui a un projet de construction ? Vous avez peut-être également hérité de terres agricoles bien situées et aimeriez y faire construire votre résidence principale ou des logements à louer. Problème, votre terrain n’est pas constructible… Qu’est-ce que cela implique ? Comment y remédier ?

Qu’est-ce qu’un terrain constructible ?

Pour qu’un terrain soit défini comme constructible, il doit remplir trois critères principaux :

  1. Être physiquement apte à recevoir une construction : cela dépend de la qualité du sol. Il doit être assez solide pour supporter le poids d’une construction. Par ailleurs, sa nature doit pouvoir permettre de creuser assez profondément pour bâtir des fondations robustes.
  2. Posséder une autorisation juridique : pour savoir si votre terrain est habilité, il faut se référer au plan local d’urbanisme (PLU) et demander un certificat d’urbanisme au maire de votre commune. Le certificat d’urbanisme précise, en outre, les règles d’urbanisation appliquées à la parcelle. Cela permet donc de calculer la constructibilité du terrain en question.
  3. Être viabilisé, ou en mesure de le devenir : pour être constructible, un terrain doit pouvoir être raccordé aux réseaux publics d’électricité, de communication téléphonique, d’eau potable et éventuellement au gaz et à l’assainissement collectif.

De nombreuses raisons peuvent donc rendre un terrain non constructible :

  • une surface trop petite pour permettre une construction compte tenu des règles du PLU ;
  • des droits à construire déjà consommés par les constructions existantes que vous souhaités conserver ;
  • le fait d’être trop isolé et non raccordable aux réseaux publics ;
  • être dans une zone inondable ou à risque de glissement de terrain, d’incendie de forêt, d’avalanche… ;
  • se trouver dans une zone de terres agricoles ou dans une zone naturelle et protégée ;
  • etc.

Si certains critères sont rédhibitoires, d’autres peuvent faire l’objet de réclamations de la part des propriétaires.

Pourquoi rendre son terrain constructible ?

Entreprendre un projet de construction

La raison principale qui pousse les propriétaires de terrains à rendre leurs parcelles constructibles est la volonté de réaliser un projet immobilier. Sans ce critère indispensable, aucun permis de construire ne peut être accordé. Que ce soit pour un projet de construction d’habitation principale ou de création de logements à louer, impossible de passer outre le caractère constructible d’un terrain.

Vous souhaitez vous séparer de votre terrain ? Là encore, le critère de constructibilité est bien souvent indispensable. Un bien non constructible est, en effet, beaucoup plus difficile à vendre.

Augmenter la valeur de son terrain

La deuxième raison est d’ordre pécuniaire. Vous possédez un terrain dont vous ne vous servez pas ? Le rendre constructible avant la vente pourra vous permettre d’en tirer un meilleur bénéfice. Selon les régions, l’estimation du prix du terrain peut être multipliée par 20 lorsque celle-ci devient constructible !

En moyenne, un terrain non constructible est vendu entre 0,5 € et 10 € par mètre carré. Le prix varie en fonction de la zone dans laquelle se situe le bien. Un terrain agricole a, pour des raisons évidentes, plus de valeur qu’un simple terrain non exploitable.

Un statut mouvant

À savoir, le caractère constructible d’un terrain n’est pas immuable. Une parcelle constructible aujourd’hui peut devenir non constructible à l’occasion de la révision du plan local d’urbanisme de la commune. À l’inverse, un terrain non constructible peut se retrouver constructible, au gré des modifications du PLU.

Mais, il serait risqué de compter uniquement sur la révision du PLU pour espérer voir évoluer le statut juridique de votre terrain. Il est, en effet, possible et préférable d’entreprendre les démarches que nous allons détailler ci-dessous.

Comment rendre un terrain constructible ?

Deux critères à vérifier

Avant de vous lancer dans des démarches administratives pour rendre votre terrain constructible, prenez le temps de vérifier si les deux critères suivants peuvent être respectés :

  1. La constructibilité de la parcelle : votre bien était-il constructible auparavant ? Si la réponse est oui, vous avez de grandes chances de parvenir à le faire réhabiliter. Si la réponse est non, pas de panique. Il faut déterminer ce qui bloque. Est-ce un problème de zonage, de superficie, de risques naturels ou encore de nature du sol ? Il peut parfois être difficile de réussir à définir le problème. Dans ce cas, nous vous conseillons de faire appel à un professionnel de l’immobilier.
  1. La viabilité du terrain : nous l’avons dit précédemment. Pour qu’un terrain soit constructible, il doit impérativement pouvoir être viabilisé. Si votre parcelle est isolée, assurez-vous qu’il sera possible de la relier aux réseaux publics avant d’entamer vos démarches.

Demander une révision du PLU

Si votre terrain se situe dans une zone non constructible, vous pouvez demander une modification du PLU de la commune. Il existe de nombreux modèles de lettres de demande de révision du PLU en ligne.

Pour que votre démarche aboutisse, vous allez devoir justifier votre requête et y apporter des arguments solides. N’hésitez pas à préciser le fait que votre projet s’inscrit dans une démarche de respect de l’environnement, qu’il ne produira aucune nuisance sonore, visuelle ou chimique, que vous vous engagez à respecter le plan de développement communal, etc. L’idée est de défendre votre projet tout en démontrant la valeur ajoutée qu’une telle révision pourrait apporter à la commune.

Pour valider votre demande, le maire étudiera votre dossier en collaboration avec les services de l’État concernés (DDE, protection de l’environnement, chambre d’agriculture, DDASS, etc.).

S’opposer au PLU

La démarche est quasiment identique à la demande de révision, mais elle ne repose pas sur un recours gracieux. Il s’agit là d’un recours contentieux à adresser au tribunal administratif. Dans le cadre d’un tel recours, il est vivement conseillé de faire appel à un professionnel du droit afin de monter un dossier solide et de veiller au respect de la procédure.

Rendre un terrain constructible est une démarche possible, mais pas toujours simple à entreprendre. Quel que soit le recours choisi, l’appui d’un professionnel augmentera vos chances de voir aboutir votre réclamation.

Vous souhaitez vous faire accompagner dans la vente de votre bien à un promoteur immobilier ? City&You s’engage à vos côtés et vous accompagne tout au long de la transaction. N’hésitez pas à nous contacter !

Laisser un commentaire

Votre adresse de messagerie ne sera pas publiée. Les champs obligatoires sont indiqués avec *