Surface carrez
Immobilier

Qu’est-ce que la surface habitable ?

La surface habitable désigne la superficie d’un logement disponible pour l’aménagement. Parfois appelée surface “loi Boutin”, elle est souvent confondue avec la superficie loi Carrez. À quoi sert-elle ? Comment la calculer ? Dans quels cas faut-il la mentionner ? Voici nos réponses.

Surface habitable : définition

La surface habitable est définie par l’article R. 111-2 du Code de la construction et de l’habitation. Elle correspond à la somme des surfaces de plancher construites de chaque pièce à laquelle il faut retirer l’ensemble des espaces occupés par le second œuvre : murs, cloisons, embrasures de portes et de fenêtres, gaines, marches et cages d’escalier.

Surface habitable = surface de plancher – espace occupé par le second œuvre

Pour qu’une surface soit prise en compte, elle doit bénéficier d’une hauteur sous plafond minimale de 1,80 m.

Certaines pièces sont systématiquement exclues du calcul :

  • les caves et sous-sols ;
  • les terrasses, balcons et loggias ;
  • les combles non aménagés ;
  • les remises et garages ;
  • les séchoirs extérieurs au logement ;
  • les vérandas et autres espaces vitrés définis par l’article R. 111-10 ;
  • les locaux communs ;
  • les dépendances.

La surface habitable d’une maison correspond donc à l’espace disponible pour l’aménagement et l’habitation à proprement parler.

Dans quels cas faut-il mesurer la surface habitable ?

Selon la loi Boutin, la surface habitable doit apparaître dans les baux de location de biens loués vides en qualité de résidence principale. Cela concerne aussi bien les maisons que les appartements. Les locations meublées ou saisonnières n’entrent pas dans ce cas de figure.

Depuis le 1er avril 2017, la surface habitable doit également être mentionnée dans toutes les annonces immobilières relatives à la location non saisonnière. 

Surface habitable minimum

La loi française prévoit une surface habitable minimum pour qu’un logement proposé à la location soit considéré comme décent. Le logement doit être composé d’au moins une pièce principale et répondre aux critères suivants :

  • mesurer 9 m2 minimum et disposer d’une hauteur sous plafond de 2,20 m ;
  • ou présenter un volume habitable de 20 m3 minimum.

Pour rappel, le volume habitable se calcule en multipliant la surface habitable au sol par la hauteur sous plafond.

Certains règlements sanitaires départementaux sont plus stricts que les normes de décence exprimées par la loi et imposent une surface habitable minimale de 9 m2 incompressible. Dans ces départements, le logement ne peut pas être loué s’il mesure moins de 9 m2, même si le volume habitable est égal à 20 m3.

Pour les programmes de constructions neuves, l’article R. 111-2 du Code de la construction et de l’habitation impose une surface habitable de 14 m2 ou 33 m3 minimum par habitant prévues dans le logement. Ces données sont valables jusqu’au 4e habitant. À partir du 5e habitant, il faut prévoir 10 m2 ou 23 m3 supplémentaires par futur occupant du logement.

Surface habitable : mode de calcul

Pour calculer la surface habitable d’un logement, il convient de définir précisément les pièces qui sont à mesurer (ne pas prendre en compte les caves, garages, vérandas, etc.). Une fois que vous avez déterminé les pièces à retenir dans le calcul, il vous suffit de multiplier la largeur par la longueur de chacune d’entre elles. La dernière étape consiste à additionner l’ensemble des surfaces de chaque pièce pour obtenir la surface habitable du logement.

Vous pouvez réaliser ces mesures vous-même si vous le souhaitez. Cependant, il faut être très précis afin d’obtenir la surface exacte et non une surface approximative. En cas d’erreur supérieure à 5 %, la responsabilité de la personne ayant pris les mesures est engagée.

Dans le cadre d’une location, un locataire peut demander une réduction de loyer proportionnelle à l’écart constaté. Si l’erreur est de 7 %, il peut demander une baisse de loyer de 7 %. Il est donc préférable d’utiliser un télémètre afin d’être le plus précis possible lors de la prise des mesures.

Pour plus de sécurité, nous vous conseillons de faire appel à un professionnel. Le diagnostiqueur certifié (souvent un expert-géomètre) est, en effet, parfaitement équipé pour effectuer les relevés. Il vous délivrera une attestation de surface habitable valable légalement. Par ailleurs, en cas de litige, vous serez couvert par sa responsabilité civile.

Le diagnostic de surface habitable est valable à vie, sous réserve que le propriétaire du logement n’engage pas de travaux modifiant la superficie du logement.

Surface habitable et superficie loi Carrez

La surface habitable définie par la loi Boutin et la superficie privative définie par la loi Carrez sont souvent assimilées l’une à l’autre. Il est vrai que leur base de calcul est identique : elles mesurent la surface de plancher construite à condition que la hauteur sous plafond soit supérieure à 1,80 m, déduisent les espaces occupés par le second œuvre et prennent en compte les combles aménagés. 

La comparaison s’arrête là puisqu’il existe une différence fondamentale : la loi Carrez prend en compte certaines surfaces que la loi Boutin exclut, comme les combles non aménagés, les sous-sols (autres que les caves, garages et parkings), les remises, les réserves ou les vérandas.

Pour un logement qui ne propose pas ce type de prestations, le résultat peut être identique. Mais attention, si le logement dispose d’une ou plusieurs annexes, les résultats obtenus seront différents.

Par ailleurs, la loi Carrez s’applique uniquement aux logements en copropriété. Elle ne prend pas en compte exclusivement la surface habitable d’un logement, mais toutes les surfaces privatives qui lui sont rattachées. Elle apparaît dans le contrat de vente, mais pas dans le contrat de location.

Surface habitable et surface de plancher

La surface habitable peut également être confondue avec la surface de plancher. La principale différence est méthodologique. Pour la surface de plancher, le calcul se fait à partir du nu intérieur des façades de chaque niveau clos et couvert. Les vérandas et cloisons intérieures sont donc prises en compte, alors que ce n’est pas le cas pour la surface habitable.

L’autre différence réside dans l’utilisation de ces deux mesures. Contrairement à la surface habitable, la surface de plancher n’apparaît en aucun cas dans un bail de location. Elle sert à définir la future surface d’une construction neuve ou d’un projet d’agrandissement. Elle sert donc à formuler une demande de permis de construire.

Surface habitable et surface utile

Attention enfin à ne pas confondre la surface utile et la surface habitable. Selon le Code de la construction et de l’habitation, la surface utile correspond à la surface habitable d’un logement augmentée de la moitié de la surface des annexes (combles et greniers aménageables, caves, sous-sol, balcons, terrasses, vérandas, etc.).

Surface utile = surface habitable + 50 % de la surface des annexes

Pour être prises en compte dans le calcul, les annexes doivent être réservées à l’usage exclusif de l’occupant du logement et bénéficier d’une hauteur sous plafond de 1,80 m minimum.

La surface utile sert de mesure de référence pour les professionnels de l’immobilier qui souhaitent réaliser l’estimation d’une maison ou d’un appartement. Elle sert également de base de calcul pour évaluer le montant des subventions et des prêts aidés ainsi que le plafond des loyers dans le cadre de régimes de défiscalisation.

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