Syndicat promoteur
Immobilier

Promoteur immobilier et syndic de copropriété, comment ça marche ?

Dans le cadre d’un programme neuf, le promoteur immobilier joue un rôle essentiel dans la nomination du premier syndic de copropriété, appelé syndic provisoire. Quelles sont les modalités de désignation du premier syndic ? Peut-on changer de syndic à l’issue de la première année ? On vous explique tout dans ce guide dédié.

Le rôle du promoteur dans la désignation du syndic

Un programme neuf, tout comme l’ensemble des immeubles bâtis, est soumis au statut de la copropriété régi par la loi de 1965. La naissance de la copropriété intervient à la livraison des lots, c’est-à-dire lorsque les logements sont considérés comme habitables même s’il reste des finitions à terminer. 

Attention ! Dans le cas d’un programme neuf livré en tranches, la copropriété naît à la livraison du premier lot. Les copropriétaires dont le logement n’est pas encore habitable font tout de même partie du syndicat des copropriétaires avec les obligations et les devoirs qui en découlent : participation aux assemblées générales de copropriété, paiement des charges de copropriété, etc. 

Or, d’après la loi de 1965, toute copropriété doit être administrée par un syndic de copropriété qui peut prendre différentes formes : professionnel, bénévole ou coopératif. Le premier syndic d’un programme neuf est appelé le syndic provisoire. 

La désignation du syndic provisoire peut être effectuée de trois façons différentes :

  • Lorsque le promoteur immobilier rédige le règlement de copropriété, il y fait mention du syndic provisoire. Il convient de noter que le règlement de copropriété s’impose, de fait, à tous les copropriétaires ; 
  • Les acquéreurs autorisent le promoteur à désigner le syndic provisoire : cette clause doit figurer dans l’acte de vente et n’est pas négociable ; 
  • Le promoteur adjoint au contrat de vente de chaque lot le contrat de syndic provisoire. 

En somme, vous l’aurez compris, le promoteur immobilier tient une place de choix dans la désignation du premier syndic d’un programme neuf. 

Syndic provisoire : quelles missions ? 

Le syndic provisoire a les mêmes missions qu’un syndic de copropriété classique, à savoir : 

  • Représenter le syndicat des copropriétaires dans ses actes et ses actions en justice ;
  • Assurer la bonne tenue de l’immeuble ;
  • Gérer les finances de la copropriété ;
  • Gérer les formalités administratives de la copropriété ; 
  • Veiller au bon respect du règlement de copropriété et des décisions votées en assemblée générale. 

Le syndic provisoire a par ailleurs des missions qui sont propres aux copropriétés neuves. En particulier, il doit s’assurer d’immatriculer la copropriété au registre national des copropriétés. Il doit également mettre en route les différents contrats fournisseurs : électricité, chauffage, fibre optique, etc. Ces contrats seront renégociés à leur date d’anniversaire par le syndic qui prendra la suite du syndic provisoire.

Le syndic provisoire est également en charge de relever les possibles malfaçons du programme neuf et d’assurer le suivi de la levée des réserves pour gérer d’éventuels retards. 

Enfin, le syndic provisoire a un mandat d’une durée d’un an. Dans les 12 mois suivant sa nomination, il devra obligatoirement convoquer une assemblée générale de copropriété.

Syndic de copropriété et promoteur immobilier : les nouveautés de la loi Alur

Avant la loi Alur, le syndic provisoire devait d’ores et déjà convoquer une assemblée générale de copropriété dans un délai de 12 mois suivant sa nomination mais il n’avait pas l’obligation de se mettre en concurrence. Seul le vote du syndicat des copropriétaires était requis pour voter le renouvellement de son mandat.

Depuis l’entrée en vigueur de la loi Alur, en 2014, le syndic provisoire a l’obligation de se mettre en concurrence lors de la première assemblée générale de copropriété. Cela signifie qu’il devra présenter au moins un autre contrat de syndic ou un autre modèle de syndic de copropriété. En effet, pour rappel, le syndic de copropriété peut prendre plusieurs formes : 

  • Il peut être professionnel : dans ce cas, c’est une société qui agit en qualité de syndic de copropriété ; 
  • Il peut être bénévole : c’est un copropriétaire qui est élu en qualité de syndic. Si cette alternative présente l’avantage non négligeable de réaliser des économies sur les charges de copropriété, la charge de travail peut être importante pour le syndic bénévole ; 
  • Il peut être coopératif : ici, c’est un ensemble de copropriétaires qui est élu en qualité de syndic. Le modèle du syndicat coopératif rassemble de nombreux avantages : économies significatives, répartition des tâches, convivialité dans la copropriété, transparence sur le suivi des comptes et des prestataires… 

Bon à savoir : Conformément à la loi Alur, la mise en concurrence peut être proposée par le syndic provisoire ou les copropriétaires de l’immeuble. 

Syndic et première assemblée générale VEFA

La première assemblée générale VEFA est primordiale dans le cadre d’une copropriété neuve. Hormis la mise en concurrence du syndic provisoire, voici les résolutions importantes qui seront votées : 

  • La nomination du conseil syndical et la durée de leur mandat ; 
  • L’établissement du budget prévisionnel ; 
  • La date de clôture des comptes ;
  • L’ouverture d’un compte bancaire séparé. 

Bon à savoir : Nous vous recommandons de vous investir dès le début dans votre copropriété. Non seulement, cela vous permettra de mieux connaître vos voisins, mais vous aurez également beaucoup plus de vision sur les dépenses à venir.

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