{"id":140,"date":"2019-05-30T16:59:57","date_gmt":"2019-05-30T15:59:57","guid":{"rendered":"http:\/\/blog.cityandyou.com\/?p=140"},"modified":"2023-10-05T15:58:51","modified_gmt":"2023-10-05T13:58:51","slug":"quand-s-engager-offre-achat-promesse-vente-acte-authentique","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.cityandyou.com\/blog\/2019\/05\/30\/quand-s-engager-offre-achat-promesse-vente-acte-authentique","title":{"rendered":"\u00c9tapes de la vente immobili\u00e8re : offre d\u2019achat, promesse de vente ou acte authentique"},"content":{"rendered":"\n<p><em>La vente d\u2019un bien immobilier se d\u00e9roule g\u00e9n\u00e9ralement en sept grandes \u00e9tapes permettant de valider progressivement l\u2019ensemble des obligations administratives et financi\u00e8res. Mais quels sont les types de contrat li\u00e9s \u00e0 pr\u00e9voir&nbsp;? Quels sont les niveaux d\u2019engagements de l\u2019acheteur et du vendeur&nbsp;? Quels sont les points de vigilance \u00e0 retenir aux diff\u00e9rentes \u00e9tapes de la vente immobili\u00e8re ? Nous vous apportons quelques \u00e9l\u00e9ments de r\u00e9ponse.&nbsp;<\/em><\/p>\n\n\n<div class=\"cta-wrapper\">\n    <a class=\"cta-custom\" href=\"\/simulation-projet\">Simulez votre projet<\/a>\n<\/div>\n\n\n\n<p><\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Les 7 grandes \u00e9tapes de la vente immobili\u00e8re<\/h2>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">1re \u00e9tape de la vente immobili\u00e8re : l\u2019estimation du bien&nbsp;<\/h3>\n\n\n\n<p>Pour vendre rapidement votre appartement ou votre maison au juste prix, vous devez estimer sa valeur en fonction du march\u00e9 immobilier.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>Pour cela, vous pouvez utiliser les ventes immobili\u00e8res r\u00e9alis\u00e9es r\u00e9cemment sur votre secteur. Bien \u00e9videmment, il s\u2019agira ici d\u2019observer les prix au m2 de biens similaires.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>Une autre solution consiste \u00e0 faire appel \u00e0 donner un mandat \u00e0 un agent immobilier. Ce professionnel pourra vous fournir un avis objectif en fonction de la localisation, des caract\u00e9ristiques et des tendances du march\u00e9.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">2e \u00e9tape : la r\u00e9daction d\u2019une annonce immobili\u00e8re&nbsp;<\/h3>\n\n\n\n<p>Il s\u2019agit d\u2019une \u00e9tape majeure de la vente immobili\u00e8re. Une annonce bien r\u00e9dig\u00e9e, attractive et pr\u00e9cise vous permet de vous d\u00e9marquer des autres propri\u00e9t\u00e9s disponibles sur votre secteur. Elle doit comporter au minimum les informations suivantes :&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>La nature de votre propri\u00e9t\u00e9 : maison individuelle ou mitoyenne, appartement, loft, duplex, etc.&nbsp;<\/li>\n\n\n\n<li>La ville et le quartier ;<\/li>\n\n\n\n<li>La surface en m2 ;<\/li>\n\n\n\n<li>Le prix ;<\/li>\n\n\n\n<li>Le descriptif pr\u00e9cis du logement ;&nbsp;<\/li>\n\n\n\n<li>La classe d\u2019\u00e9nergie.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Lors de la r\u00e9daction de votre annonce immobili\u00e8re, veillez \u00e0 faire preuve d&rsquo;objectivit\u00e9 et de transparence. N\u2019h\u00e9sitez pas, par exemple, \u00e0 mentionner sur des travaux de r\u00e9novation son n\u00e9cessaire.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>Enfin, ajoutez des photos et\/ou des vid\u00e9os de bonne qualit\u00e9 pour valoriser votre annonce immobili\u00e8re.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">3e \u00e9tape : la constitution du dossier de vente&nbsp;<\/h3>\n\n\n\n<p>La troisi\u00e8me \u00e9tape d\u2019une vente immobili\u00e8re consiste \u00e0 pr\u00e9parer un dossier complet indispensable pour informer correctement l\u2019acqu\u00e9reur potentiel. Il doit \u00eatre remis au moment des visites afin de r\u00e9pondre \u00e0 l\u2019ensemble de ses questions. Il comprend notamment :&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>un descriptif du bien et, si n\u00e9cessaire, de la copropri\u00e9t\u00e9 (charges, travaux vot\u00e9s ou \u00e0 voter, montants pay\u00e9s ou \u00e0 payer) ;&nbsp;<\/li>\n\n\n\n<li>des informations sur le quartier : commerces, transports, \u00e9coles, restaurants, loisirs, etc. ;&nbsp;&nbsp;<\/li>\n\n\n\n<li>les diagnostics techniques obligatoires pour la vente et notamment le Diagnostic de performance \u00e9nerg\u00e9tique (DPE) ;<\/li>\n\n\n\n<li>le montant de la taxe fonci\u00e8re.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">4e \u00e9tape : les visites du bien immobilier&nbsp;<\/h3>\n\n\n\n<p>Le potentiel acheteur va enfin se faire une id\u00e9e sur votre bien. Les premi\u00e8res minutes sont souvent d\u00e9terminantes pour d\u00e9clencher une proposition d\u2019achat. Voici quelques conseils pour r\u00e9ussir vos visites :&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>soignez l\u2019accueil des acqu\u00e9reurs en leur fournissant un plan pr\u00e9cis de votre bien et en leur indiquant un endroit pour se garer ;&nbsp;<\/li>\n\n\n\n<li>faites le m\u00e9nage et d\u00e9sencombrer les pi\u00e8ces : n\u2019oubliez pas l\u2019ext\u00e9rieur de votre logement (jardin, garage, terrasse, etc.) ;&nbsp;<\/li>\n\n\n\n<li>proposez une d\u00e9coration neutre : d\u00e9barrassez les bibelots ;&nbsp;<\/li>\n\n\n\n<li>anticipez les questions des acheteurs : vous pouvez pr\u00e9voir une check-list afin de r\u00e9pondre \u00e0 toutes leurs questions pendant la visite ;&nbsp;<\/li>\n\n\n\n<li>\u00e9vitez les visites de nuits ;<\/li>\n\n\n\n<li>soyez transparents et proposez des solutions aux d\u00e9fauts de votre logement : si des travaux sont n\u00e9cessaires, n\u2019h\u00e9sitez pas \u00e0 fournir des plans et des devis aux potentiels acqu\u00e9reurs.&nbsp;&nbsp;&nbsp;<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">5e \u00e9tape de la vente immobili\u00e8re : l\u2019<a href=\"http:\/\/13.38.28.60\/2020\/03\/30\/offre-d-achat-tout-savoir\">offre d\u2019achat<\/a><\/h3>\n\n\n\n<p>Ce <a href=\"http:\/\/13.38.28.60\/2020\/03\/30\/offre-d-achat-tout-savoir\">document<\/a> constitue tr\u00e8s souvent la cinqui\u00e8me phase d\u2019une vente immobili\u00e8re : un candidat manifeste sa volont\u00e9 par la formulation d\u2019une proposition.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>A ce stade, c\u2019est donc uniquement l\u2019acqu\u00e9reur qui s\u2019engage sur le prix auquel il est dispos\u00e9 \u00e0 acheter le logement dans un d\u00e9lai d\u00e9termin\u00e9. C\u2019est pour lui une mani\u00e8re de \u00ab r\u00e9server \u00bb le bien \u00e0 des conditions qu\u2019il fixe.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>Cette proposition \u00e9crite doit r\u00e9pondre \u00e0 deux crit\u00e8res principaux : elle doit contenir un prix et un d\u00e9lai de validit\u00e9 au terme duquel elle n\u2019est plus valable. Le vendeur, quant \u00e0 lui, est libre d\u2019accepter, de refuser ou encore de faire une contre-offre.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>G\u00e9n\u00e9ralement, un promoteur immobilier vous fera une proposition valable entre 15 jours \u00e0 2 mois maximum.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>Si le vendeur accepte l\u2019offre par \u00e9crit, la vente est th\u00e9oriquement r\u00e9put\u00e9e comme conclue. Cependant, l\u2019engagement du vendeur ayant sign\u00e9 une proposition d\u2019achat d\u00e9pend de la pr\u00e9cision de ses termes. En effet, si les termes li\u00e9s notamment aux conditions suspensives de vente sont r\u00e9dig\u00e9s de mani\u00e8re tr\u00e8s sommaire, la jurisprudence tend \u00e0 prot\u00e9ger le vendeur. Sachez d\u2019ailleurs que ce document peut pr\u00e9voir que les parties ne seront d\u00e9finitivement engag\u00e9es qu\u2019\u00e0 la signature de la promesse de vente.<\/p>\n\n\n\n<p>Pour signer une offre d\u2019achat, il n\u2019est pas n\u00e9cessaire de passer chez le notaire. Vous pouvez bien \u00e9videmment solliciter ses conseils, mais son r\u00f4le n\u2019est pas de mener les n\u00e9gociations pour vous.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">6e \u00e9tape : la promesse de vente<\/h3>\n\n\n\n<p>Lors de cette \u00e9tape de la vente immobili\u00e8re, c\u2019est le vendeur qui s\u2019engage \u00e0 vendre son bien sur une dur\u00e9e d\u00e9termin\u00e9e. Similaire au compromis de vente<a href=\"http:\/\/13.38.28.60\/2019\/05\/30\/quand-s-engager-offre-achat-promesse-vente-acte-authentique#_edn1\">[i]<\/a>, cet avant-contrat pr\u00e9sente moins de contraintes pour l\u2019acqu\u00e9reur potentiel, qui peut d\u00e9cider ou non de lever son option d\u2019achat \u00e0 l\u2019issue du d\u00e9lai de validit\u00e9.<\/p>\n\n\n\n<p>Notez bien une diff\u00e9rence entre la vente par un agent immobilier \u00e0 un particulier et la vente \u00e0 un promoteur immobilier. Dans le premier cas, vous signez un compromis de vente qui engage les parties sur le prix et les conditions de vente d\u2019un bien existant. Dans le second cas, vous signez une promesse de vente qui est bas\u00e9e sur le prix et les conditions de r\u00e9alisation d\u2019un projet immobilier dans un d\u00e9lai d\u00e9termin\u00e9. C\u2019est une nuance de taille !&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>La promesse de vente est un acte notari\u00e9 sign\u00e9 chez votre notaire. Dans le cadre d\u2019une vente \u00e0 un promoteur immobilier, c\u2019est g\u00e9n\u00e9ralement le notaire de l\u2019acheteur qui propose un projet de contrat selon ses termes. Il vous faut alors \u00eatre vigilant car les termes de cet avant-contrat sont essentiels !<\/p>\n\n\n\n<p>Votre notaire participe ainsi \u00e0 vos c\u00f4t\u00e9s \u00e0 la r\u00e9daction de ce document et vous met des points d\u2019alerte sur les conditions propos\u00e9es. Une fois encore, son r\u00f4le n\u2019est pas de n\u00e9gocier \u00e0 votre place les conditions et les termes de la vente.<\/p>\n\n\n\n<p>Il peut arriver qu\u2019entre la signature de la <a href=\"http:\/\/13.38.28.60\/2020\/04\/18\/la-promesse-de-vente\">promesse de vente<\/a> et celle de l\u2019acte d\u00e9finitif, la situation \u00e9volue (modification du prix, du PLU, demande de modification du permis de construire par la mairie\u2026). Il peut alors \u00eatre n\u00e9cessaire de modifier les conditions de la transaction. Pour ce faire, il convient de pr\u00e9voir un <a href=\"http:\/\/13.38.28.60\/2022\/10\/14\/avenant-promesse-de-vente\">avenant \u00e0 la promesse de vente<\/a>.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">7e \u00e9tape : la signature <a href=\"http:\/\/13.38.28.60\/2020\/03\/06\/l-acte-authentique\">acte authentique&nbsp;<\/a><\/h3>\n\n\n\n<p>L\u2019ensemble des conditions suspensives indiqu\u00e9es dans l\u2019avant-contrat (pr\u00eat, servitudes, etc.) ont \u00e9t\u00e9 lev\u00e9es, votre projet de vente se concr\u00e9tise !&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>Lors de la signature de l\u2019acte authentique chez le notaire, vous percevez le montant de la transaction immobili\u00e8re par virement bancaire.&nbsp;&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>Si la succession de ces \u00e9tapes repr\u00e9sente le processus classique d\u2019une vente, la premi\u00e8re, la proposition d\u2019acquisition, est-elle vraiment indispensable ?<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Faut-il toujours signer une offre d\u2019achat avant une promesse de vente ou un compromis ?<\/h2>\n\n\n\n<p>L\u2019offre n\u2019est pas un passage oblig\u00e9 pour r\u00e9gulariser une vente. Dans le cadre d\u2019une vente par un agent immobilier, elle se formalise d\u2019ailleurs de plus en plus souvent par un simple mail de l\u2019acqu\u00e9reur formulant les termes de son offre.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>Dans le cadre de la vente \u00e0 un promoteur immobilier, cette \u00e9tape s\u2019av\u00e8re n\u00e9cessaire. Si des promoteurs immobiliers insistent pour vous faire signer directement une promesse de vente, soyez vigilants, le but est de vous engager le plus possible et le plus rapidement possible. Mais alors \u00e0 quoi sert une offre d\u2019achat en immobilier ?<\/p>\n\n\n\n<p>Pour avancer sereinement dans les n\u00e9gociations, vous avez int\u00e9r\u00eat \u00e0 r\u00e9gulariser les intentions r\u00e9ciproques dans le cadre d\u2019un premier accord sous la forme d\u2019une proposition d\u2019acquisition. Elle permet un premier engagement des parties avec une dur\u00e9e de validit\u00e9 afin de prendre le temps de n\u00e9gocier les termes de la promesse.<\/p>\n\n\n\n<p>Un projet immobilier s\u2019envisage plus sereinement pour le propri\u00e9taire et l\u2019op\u00e9rateur immobilier s\u2019il est partag\u00e9 en amont avec la ville. Inutile de perdre son temps \u00e0 s\u2019engager dans une promesse de vente, si la ville ne souhaite pas du projet immobilier envisag\u00e9. L\u2019offre permet aux parties de retrouver rapidement leur libert\u00e9 si la ville s\u2019y oppose.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Quel notaire choisir pour finaliser les \u00e9tapes de la vente immobili\u00e8re ?&nbsp;<\/h2>\n\n\n\n<p>La plupart du temps, l\u2019acheteur et le vendeur se mettent d\u2019accord sur le choix du notaire. Toutefois, chacun peut faire appel \u00e0 son propre notaire. Cela ne change rien. Les deux officiers publics se partagent les t\u00e2ches \u00e0 accomplir et les frais de notaire.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>Pour des raisons pratiques, il est fortement recommand\u00e9 de faire appel \u00e0 un notaire \u00e0 proximit\u00e9 de son domicile. Cela vous \u00e9vitera des d\u00e9placements et des frais suppl\u00e9mentaires.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">\u00c9tapes d\u2019une vente immobili\u00e8re : quels sont les points de vigilance ?<\/h2>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">S\u00e9curiser les d\u00e9lais de validit\u00e9 des contrats<\/h3>\n\n\n\n<p>La dur\u00e9e de validit\u00e9 du contrat est un point essentiel. Pour une offre, les parties peuvent s\u2019engager sur quelques semaines \u00e0 quelques mois.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>Pour un compromis de vente ou une promesse de vente \u00e0 un promoteur immobilier, les <a href=\"http:\/\/13.38.28.60\/2022\/10\/07\/delai-entre-promesse-et-acte-athentique\">d\u00e9lais <\/a>de validit\u00e9 usuels sont de 12 \u00e0 18 mois, soit le d\u00e9lai pour obtenir un permis de construire purg\u00e9 de tout recours.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">D\u00e9finir un d\u00e9p\u00f4t de garantie lors de la promesse de vente<\/h3>\n\n\n\n<p>La promesse de vente est accompagn\u00e9e du versement par l\u2019acheteur d\u2019une indemnit\u00e9 d\u2019immobilisation (ou d\u00e9p\u00f4t de garantie dans le cas d\u2019un compromis de vente). Il s\u2019agit d\u2019une somme comprise entre 5 % et 10 % du prix de vente qui est due au vendeur si l\u2019acqu\u00e9reur se d\u00e9die de ses engagements \u00e0 acheter avant le terme de l\u2019avant-contrat. Cette somme s\u2019imputera sur le prix lors de la signature de l\u2019acte d\u00e9finitif de vente.<\/p>\n\n\n\n<p>La loi impose un d\u00e9p\u00f4t de garantie pour toute promesse de vente d\u2019une dur\u00e9e de validit\u00e9 de plus de 17 mois. Rien de vous n\u2019emp\u00eache de n\u00e9gocier cette clause pour une dur\u00e9e inf\u00e9rieure !<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">S\u2019assurer que les conditions suspensives sont acceptables<\/h3>\n\n\n\n<p>Limiter les portes de sortie du promoteur immobilier tout en acceptant les conditions suspensives n\u00e9cessaires \u00e0 la s\u00e9curisation de l\u2019op\u00e9ration. Les conditions suspensives usuelles sont les suivantes :<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Obtention des autorisations administratives (permis de construire) ;<\/li>\n\n\n\n<li>G\u00e9otechnique (qualit\u00e9 du sol) ;<\/li>\n\n\n\n<li>Pollution et d\u00e9samiantage ;<\/li>\n\n\n\n<li>Arch\u00e9ologie et servitude.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Chercher \u00e0 obtenir des retours \u00e0 meilleure fortune<\/h3>\n\n\n\n<p>Les retours \u00e0 meilleure fortune sont des clauses de votre avant-contrat qui vous permettent d\u2019augmenter le prix de vente si le promoteur construit plus de m\u00b2 ou vend mieux son op\u00e9ration que pr\u00e9vu. Sur une op\u00e9ration pr\u00e9sentant peu de risques commerciaux, l\u2019op\u00e9rateur immobilier peut accepter de vous int\u00e9resser \u00e0 cette logique gagnant-gagnant !<\/p>\n\n\n\n<p>Pour s\u00e9curiser les conditions de votre transaction, nous sommes \u00e0 vos c\u00f4t\u00e9s d\u00e8s les premi\u00e8res \u00e9tapes de la vente immobili\u00e8re et nous nous assurons ainsi de garder la ma\u00eetrise de la n\u00e9gociation avec le promoteur immobilier. Vous pouvez, sans plus tarder, <a href=\"https:\/\/www.cityandyou.com\/estimation-immobiliere\">estimer la valeur de votre bien en ligne<\/a> !<br>Pour en savoir plus sur l\u2019accompagnement <a href=\"https:\/\/www.cityandyou.com\/\">City&amp;You<\/a> \u00e0 toutes<a href=\"https:\/\/www.cityandyou.com\/accompagnement\"> les \u00e9tapes de votre projet de vente<\/a>, contactez-nous !<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>La vente d\u2019un bien immobilier se d\u00e9roule g\u00e9n\u00e9ralement en sept grandes \u00e9tapes permettant de valider progressivement l\u2019ensemble des obligations administratives&#8230;<\/p>\n","protected":false},"author":4,"featured_media":142,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[16],"tags":[],"class_list":["post-140","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-condition-de-vente"],"yoast_head":"<!-- This site is optimized with the Yoast SEO plugin v26.5 - https:\/\/yoast.com\/wordpress\/plugins\/seo\/ -->\n<title>Quand s\u2019engager : offre d\u2019achat, promesse de vente ou acte authentique ?<\/title>\n<meta name=\"description\" content=\"Quand s&#039;engager dans une vente immobili\u00e8re ? 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