{"id":157,"date":"2019-07-06T14:00:02","date_gmt":"2019-07-06T13:00:02","guid":{"rendered":"http:\/\/blog.cityandyou.com\/?p=157"},"modified":"2023-09-13T17:12:09","modified_gmt":"2023-09-13T15:12:09","slug":"les-conditions-suspensives-dans-la-promesse-de-vente-lors-dune-vente-a-un-promoteur-lessentiel-a-connaitre","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.cityandyou.com\/blog\/2019\/07\/06\/les-conditions-suspensives-dans-la-promesse-de-vente-lors-dune-vente-a-un-promoteur-lessentiel-a-connaitre","title":{"rendered":"Tout savoir sur les conditions suspensives lors d\u2019une vente \u00e0 un promoteur"},"content":{"rendered":"\n

Afin de sceller les accords entre le propri\u00e9taire et le promoteur immobilier, la r\u00e9daction d\u2019une promesse de vente devant notaire est une \u00e9tape indispensable. Mais les clauses de la promesse appel\u00e9es \u00ab conditions suspensives \u00bb anticipent et encadrent les engagements des parties sur les \u00e9v\u00e9nements non connus lors de sa signature (obtention du permis de construire, \u00e9tude des sols, pollution, etc.). Aussi, il est important de les identifier en amont pour bien vous prot\u00e9ger des \u00e9ventuels al\u00e9as d\u2019une op\u00e9ration immobili\u00e8re.<\/em><\/p>\n\n\n

\n Simulez votre projet<\/a>\n<\/div>\n\n\n\n

<\/p>\n\n\n\n

Qu\u2019est-ce qu\u2019une\ncondition suspensive ?<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Les conditions suspensives sont des clauses qui prot\u00e8gent les acqu\u00e9reurs et les vendeurs en cas d\u2019impr\u00e9vus. La signature d\u2019un compromis de vente engage les deux parties \u00e0 finaliser la vente apr\u00e8s un certain d\u00e9lai, n\u00e9goci\u00e9 en amont. Cependant, en raison de leur nature juridique, ces clauses peuvent invalider la promesse de vente et la transaction immobili\u00e8re. Elles constituent donc une porte de sortie contractuelle au compromis de vente.<\/p>\n\n\n\n

Si\nl\u2019une des conditions pr\u00e9vues au contrat n\u2019est pas r\u00e9alis\u00e9e, la promesse de\nvente est r\u00e9put\u00e9e caduque et la vente est annul\u00e9e. Il est donc extr\u00eamement\nimportant de bien n\u00e9gocier le contenu et la r\u00e9daction de ces clauses afin de\nvous pr\u00e9munir d\u2019un retrait impr\u00e9vu du promoteur.<\/p>\n\n\n\n

Chaque\nvente \u00e9tant unique, les conditions suspensives doivent \u00eatre adapt\u00e9es \u00e0 votre\nsituation. N\u00e9anmoins, il existe des clauses incontournables, que l\u2019on rencontre\npresque syst\u00e9matiquement, et d\u2019autres que l\u2019on peut qualifier de fr\u00e9quentes. <\/p>\n\n\n\n

Voici\ndonc, en premier lieu, un aper\u00e7u non exhaustif des clauses les plus\nr\u00e9guli\u00e8rement rencontr\u00e9es lors de la signature de la promesse de vente avec un\npromoteur immobilier.<\/p>\n\n\n\n

Les conditions\nsuspensives incontournables <\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Obtention du permis de d\u00e9molir et du permis de construire<\/strong> <\/h3>\n\n\n\n

La vente est conditionn\u00e9e \u00e0 la r\u00e9alisation du projet d\u00e9crit dans la promesse de vente. Par cons\u00e9quent, la validit\u00e9 de la promesse est soumise \u00e0 l\u2019obtention d\u2019un permis de construire purg\u00e9 de tous les recours. C\u2019est une condition suspensive cl\u00e9 de la promesse de vente. Alors que dans les ventes entre particuliers, le d\u00e9lai d\u2019obtention d\u2019un permis de construire est g\u00e9n\u00e9ralement de 3 mois, l\u2019attente peut parfois \u00eatre d\u2019un an ou plus dans le cadre d\u2019une vente \u00e0 un promoteur. De votre c\u00f4t\u00e9, vous pouvez demander \u00e0 pouvoir suivre l\u2019avancement du projet, \u00e9tape par \u00e9tape.<\/p>\n\n\n\n

Absence de pr\u00e9emption<\/strong><\/h3>\n\n\n\n

Si votre bien se situe dans un p\u00e9rim\u00e8tre d\u2019application du droit de pr\u00e9emption urbain<\/a>, le notaire envoie \u00e0 la commune une DIA (d\u00e9claration d\u2019intention d\u2019ali\u00e9ner) reprenant les grandes lignes de la vente. Si la commune (ou le locataire, le cas \u00e9ch\u00e9ant) est int\u00e9ress\u00e9e, elle peut se positionner en tant qu\u2019acqu\u00e9reuse au prix indiqu\u00e9 sur la promesse de vente.<\/p>\n\n\n\n

Occupation <\/strong><\/h3>\n\n\n\n

Si le bien est en location avec un bail en cours de validit\u00e9, la promesse de vente devra pr\u00e9voir les modalit\u00e9s de sortie du locataire en place. Le locataire \u00e9tant prioritaire pour l\u2019achat en cas de vente, la clause suppl\u00e9mentaire d\u2019absence de pr\u00e9emption prend ici tout son sens.<\/p>\n\n\n\n

\u00c9tude de sol<\/strong><\/h3>\n\n\n\n

Avant tout projet de construction, une \u00e9tude de sol est n\u00e9cessaire. Si, au cours de ses investigations, le promoteur s\u2019aper\u00e7oit que l\u2019\u00e9tat du sol n\u00e9cessite la mise en place de fondations sp\u00e9ciales, il pourra faire jouer cette condition suspensive afin de revoir le prix de votre bien \u00e0 la baisse.<\/p>\n\n\n\n

Absence d\u2019hypoth\u00e8que sur le bien <\/strong><\/h3>\n\n\n\n

Cette condition suspensive implique que les hypoth\u00e8ques sur le bien devront \u00eatre lev\u00e9es. Par exemple, en cas de pr\u00eat immobilier contract\u00e9 sur le bien en question, le vendeur devra avoir rembours\u00e9 l\u2019int\u00e9gralit\u00e9 de son cr\u00e9dit avant de proc\u00e9der \u00e0 la vente. <\/p>\n\n\n\n

Les servitudes <\/strong><\/h3>\n\n\n\n

S\u2019il existe des servitudes s\u2019appliquant \u00e0 votre terrain (droit de passage, servitude de vue\u2026), elles doivent \u00eatre identifiables dans la promesse de vente. Dans le cas o\u00f9 elles seraient trop contraignantes pour la r\u00e9alisation du projet, le promoteur pourrait pr\u00e9f\u00e9rer renoncer \u00e0 la vente.<\/p>\n\n\n\n

Les conditions suspensives\nfr\u00e9quentes <\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Commercialisation<\/strong><\/h3>\n\n\n\n

Lorsqu\u2019un promoteur a un projet de construction locative sur votre terrain, il veut s\u2019assurer que celui-ci est commercialement viable. La condition suspensive de commercialisation implique que le professionnel ne l\u00e8vera son option d\u2019achat que s\u2019il obtient un certain nombre de r\u00e9servations pr\u00e9alables. G\u00e9n\u00e9ralement, ce taux varie entre 30 % et 40 %, vous pouvez le n\u00e9gocier avant la signature. En l’\u00e9tat du march\u00e9 immobilier, les promoteurs immobiliers remettent des offres sans condition suspensive de commercialisation. <\/p>\n\n\n\n

Validation du co\u00fbt des travaux<\/strong><\/h3>\n\n\n\n

Dans la m\u00eame optique que l\u2019\u00e9tude de sol et de commercialisation, le promoteur se laisse ici la possibilit\u00e9 de renoncer \u00e0 la vente si le co\u00fbt des travaux engendr\u00e9s a un impact trop important sur la rentabilit\u00e9 de son projet.
Vous ne devriez pas accepter d’offre avec une telle condition suspensive. En effet un projet s\u00e9rieusement \u00e9tudi\u00e9 permet au promoteur immobilier de s’engager sur un montant de travaux. <\/p>\n\n\n\n

Le remembrement <\/strong><\/h3>\n\n\n\n

Comme nous en avons parl\u00e9 dans un autre article, le remembrement peut permettre d\u2019optimiser la rentabilit\u00e9 de l\u2019op\u00e9ration immobili\u00e8re. Aussi, le promoteur peut exiger que l\u2019achat de votre terrain d\u00e9pende de l\u2019achat de celui du voisin. <\/p>\n\n\n\n

Financement de l\u2019op\u00e9rateur <\/strong><\/h3>\n\n\n\n

Le professionnel qui va r\u00e9aliser l\u2019op\u00e9ration immobili\u00e8re a besoin d\u2019obtenir des financements aupr\u00e8s d\u2019un organisme financier. Par cons\u00e9quent, il est fr\u00e9quent qu\u2019il indique une condition  suspensive de financement (taux d\u2019emprunt ou obtention d\u2019un pr\u00eat bancaire par exemple).<\/p>\n\n\n\n

Obtention GFA<\/strong><\/h3>\n\n\n\n

Un \u00e9tablissement bancaire se porte garant pour le promoteur qui s\u2019engage \u00e0 achever la construction. La Garantie de Parfait Ach\u00e8vement (GFA) doit \u00eatre obtenue par le promoteur pour lancer la r\u00e9alisation de l\u2019op\u00e9ration. <\/p>\n\n\n\n

Agr\u00e9ment bailleur <\/strong><\/h3>\n\n\n\n

Lorsque la collectivit\u00e9 impose la r\u00e9alisation de logements sociaux<\/a>, alors une partie des logements sera vendue en bloc \u00e0 un bailleur. Celui-ci devra obtenir les agr\u00e9ments aupr\u00e8s de l\u2019\u00e9tat l\u2019autorisant \u00e0 acheter.<\/p>\n\n\n\n

Montant des taxes d\u2019urbanisme <\/strong><\/h3>\n\n\n\n

C’est la collectivit\u00e9 qui vote la taxe d\u2019am\u00e9nagement, comprise entre 1% et 20%. Le promoteur peut demander \u00e0 indiquer le montant de la taxe dans l\u2019offre d\u2019achat ou la promesse de vente<\/a>.<\/p>\n\n\n\n

D\u2019autres conditions suspensives peuvent s\u2019ajouter en fonction de la complexit\u00e9 du projet. L\u2019enjeu pour le propri\u00e9taire est donc de cadrer autant que possible ces clauses. En effet, elles sont autant de portes de sortie qui peuvent rendre le compromis de vente caduque. Par ailleurs, ces al\u00e9as peuvent n\u00e9cessiter un avenant \u00e0 la promesse de vente<\/a>. D\u00e8s lors, une n\u00e9gociation avec le promoteur doit avoir lieu. C\u2019est pourquoi il est important de se faire accompagner par des sp\u00e9cialistes qui sauront vous alerter et n\u00e9gocier en amont.<\/p>\n\n\n\n

Des promoteurs immobiliers vous d\u00e9marchent ? Vous avez re\u00e7u des offres et vous vous interrogez sur la complexit\u00e9 juridique de ces contrats ?<\/strong><\/p>\n\n\n\n

City&You accompagne les propri\u00e9taires dans la n\u00e9gociation avec les promoteurs immobiliers pour s\u00e9curiser leurs int\u00e9r\u00eats. Nous analysons avec vous les offres d\u2019achat et sommes \u00e0 vos c\u00f4t\u00e9s pour n\u00e9gocier les conditions suspensives de vente. <\/strong>De plus, nous animons \u00e9galement un r\u00e9seau de professionnels sp\u00e9cialis\u00e9s pour vous accompagner. <\/strong><\/p>\n\n\n\n

N\u2019h\u00e9sitez pas \u00e0 <\/strong>nous contacter<\/strong><\/a> pour b\u00e9n\u00e9ficier d\u2019un suivi personnalis\u00e9 !<\/strong><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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