{"id":163,"date":"2019-08-02T11:38:15","date_gmt":"2019-08-02T10:38:15","guid":{"rendered":"http:\/\/blog.cityandyou.com\/?p=163"},"modified":"2023-09-13T17:15:41","modified_gmt":"2023-09-13T15:15:41","slug":"le-bilan-financier-du-promoteur-immobilier","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.cityandyou.com\/blog\/2019\/08\/02\/le-bilan-financier-du-promoteur-immobilier","title":{"rendered":"Le bilan financier du promoteur immobilier"},"content":{"rendered":"\n

Estimer la valeur d\u2019un terrain lorsqu\u2019il est vendu \u00e0 un promoteur immobilier n\u2019est pas aussi simple que dans le cas d\u2019une vente dite \u00ab classique \u00bb. En effet pour d\u00e9finir la valeur d\u2019un foncier, le promoteur va r\u00e9aliser un bilan financier \u00e0 compte \u00e0 rebours. Autrement dit, il soustrait au chiffre d\u2019affaires g\u00e9n\u00e9r\u00e9 par la future op\u00e9ration immobili\u00e8re l\u2019ensemble des d\u00e9penses et charges. Dans les grandes lignes, voici un tour d\u2019horizon des composantes de ce bilan de promotion immobili\u00e8re.<\/em><\/p>\n\n\n

\n Simulez votre projet<\/a>\n<\/div>\n\n\n\n

<\/p>\n\n\n\n

Point de d\u00e9part : la valeur actuelle\ndu bien sur le march\u00e9 de l\u2019ancien<\/h2>\n\n\n\n

D’abord, vendre son bien \u00e0 un promoteur immobilier est long et complexe. Alors, pour que cette vente int\u00e9resse un propri\u00e9taire foncier, elle doit \u00eatre attrayante financi\u00e8rement, c\u2019est-\u00e0-dire permettre une plus-value significative.<\/p>\n\n\n\n

Afin de d\u00e9terminer cette plus-value, il est important de conna\u00eetre la valeur actuelle du bien sur le march\u00e9 de l\u2019ancien, c\u2019est-\u00e0-dire la valeur du bien s\u2019il \u00e9tait vendu \u00e0 un particulier. Pour ce faire, de nombreux sites permettent d\u2019obtenir une estimation instantan\u00e9e en ligne. S\u2019il faut la prendre avec pr\u00e9caution, cela reste un bon indicateur de d\u00e9part. Aussi si vous le souhaitez, vous pouvez estimer votre bien gratuitement<\/a> sur notre site cityandyou.com.<\/p>\n\n\n\n

Comme nous l\u2019\u00e9crivions dans l\u2019article sur les transactions immobili\u00e8res en open data<\/a>, vous pouvez \u00e9galement consulter la base de donn\u00e9es DVF<\/a> qui pr\u00e9sente toutes les transactions immobili\u00e8res en France au cours des cinq derni\u00e8res ann\u00e9es. De plus, vous pourrez \u00e9galement obtenir des estimations en en faisant appel \u00e0 des agents immobiliers comp\u00e9tents dans votre quartier.<\/p>\n\n\n\n

Les\nrecettes bas\u00e9es sur le march\u00e9 du neuf<\/h2>\n\n\n\n

Ensuite, les recettes pr\u00e9visionnelles sont la base du bilan d\u2019un promoteur. En effet, l\u2019\u00e9tude des r\u00e8gles d\u2019urbanisme permet de calculer la capacit\u00e9 constructive et de r\u00e9v\u00e9ler ainsi le nombre de m\u00e8tres carr\u00e9s autoris\u00e9s sur le terrain. Cette surface peut permettre de r\u00e9aliser une op\u00e9ration de construction de logements, une r\u00e9sidence de services, des logements sociaux<\/a>, une r\u00e9sidence s\u00e9niors, un h\u00f4tel voire un programme immobilier mixte.<\/p>\n\n\n\n

Ensuite, la commercialisation de l\u2019op\u00e9ration immobili\u00e8re, par exemple la vente des appartements r\u00e9alis\u00e9s, va g\u00e9n\u00e9rer un chiffre d\u2019affaires pr\u00e9visionnel : ce sont les recettes ! C\u2019est \u00e0 cette somme que le promoteur va soustraire l\u2019ensemble des co\u00fbts inh\u00e9rents \u00e0 l\u2019op\u00e9ration.<\/p>\n\n\n\n

Bilan financier du promoteur : les co\u00fbts, plus nombreux qu\u2019il n\u2019y para\u00eet<\/h2>\n\n\n\n

Si\nles co\u00fbts de constructions sont les plus connus, il existe en r\u00e9alit\u00e9 une\nmultitude de frais inh\u00e9rents \u00e0 la r\u00e9alisation d\u2019une op\u00e9ration de promotion\nimmobili\u00e8re qui entrent en compte dans le bilan du promoteur.<\/p>\n\n\n\n

1. Les co\u00fbts de construction<\/h3>\n\n\n\n

Par ailleurs, un chiffrage des co\u00fbts de construction est r\u00e9alis\u00e9 par les services techniques du promoteur. G\u00e9n\u00e9ralement, ils distinguent les co\u00fbts d\u2019infrastructures (essentiellement li\u00e9s aux parkings souterrains) et les co\u00fbts de superstructure, \u00e0 savoir, la partie visible de l\u2019immeuble.<\/p>\n\n\n\n

L\u2019\u00e9valuation\ndes premi\u00e8res reposes beaucoup sur les contraintes de sol, la g\u00e9om\u00e9trie de la\nparcelle et la proximit\u00e9 des b\u00e2timents voisins. Les co\u00fbts de superstructure\nsont globalement corr\u00e9l\u00e9s au march\u00e9 du neuf : plus le secteur est dynamique,\nplus l\u2019op\u00e9ration est commercialis\u00e9e \u00e0 un prix \u00e9lev\u00e9 et plus les prestations de\nla construction seront \u00e9lev\u00e9es.<\/p>\n\n\n\n

2. Les honoraires d\u2019\u00e9tudes et techniques<\/h3>\n\n\n\n

Quant aux frais inh\u00e9rents \u00e0 l\u2019architecte et aux BET (Bureaux d\u2019\u00c9tudes Techniques) entrent, eux aussi, dans le bilan du promoteur. Ce sont les prestataires techniques qui con\u00e7oivent et suivent la r\u00e9alisation de l\u2019op\u00e9ration. G\u00e9n\u00e9ralement, plusieurs BET sont missionn\u00e9s sur une op\u00e9ration de promotion immobili\u00e8re afin de r\u00e9pondre \u00e0 la diversit\u00e9 des exigences et des normes relatives \u00e0 la construction neuve : techniques, thermiques, environnementales.<\/p>\n\n\n\n

3. Les frais financiers et juridiques<\/h3>\n\n\n\n

Quant aux frais financiers, ils recouvrent les co\u00fbts support\u00e9s par le promoteur pour financer son op\u00e9ration ainsi que l\u2019ensemble des assurances comme la GFA (Garantie Financi\u00e8re d\u2019Ach\u00e8vement) qui garantissent l\u2019ach\u00e8vement de l\u2019op\u00e9ration en cas de d\u00e9faillance du promoteur ou en cas d\u2019al\u00e9as survenant durant le chantier.<\/p>\n\n\n\n

D’autre part, les frais juridiques rel\u00e8vent des d\u00e9penses n\u00e9cessaires \u00e0 la participation de sp\u00e9cialistes de l\u2019immobilier pour encadrer les proc\u00e9dures administratives, g\u00e9rer d\u2019\u00e9ventuels recours ou permettre la r\u00e9alisation des diff\u00e9rents actes de cession.<\/p>\n\n\n\n

Donc ces co\u00fbts p\u00e8sent, eux aussi, dans le bilan du promoteur immobilier.<\/p>\n\n\n\n

3. Les honoraires internes<\/h3>\n\n\n\n

Ce sont les co\u00fbts relevant du fonctionnement du promoteur. A ce sujet, on pense \u00e0 la mobilisation de ses \u00e9quipes pour la gestion du projet immobilier, de sa conception \u00e0 la remise des cl\u00e9s au futur propri\u00e9taire.  <\/p>\n\n\n\n

4. Les honoraires commerciaux<\/h3>\n\n\n\n

C’est ce qui a trait \u00e0 la r\u00e9mun\u00e9ration des partenaires externes et\/ou des \u00e9quipes internes d\u00e9di\u00e9es \u00e0 la commercialisation de l\u2019op\u00e9ration. De plus, ils englobent les frais publicitaires destin\u00e9s \u00e0 communiquer aupr\u00e8s de potentiels acheteurs (plaquettes, site web, panneaux, vid\u00e9os, etc.).<\/p>\n\n\n\n

5. Les taxes et imp\u00f4ts<\/h3>\n\n\n\n

Part importante du bilan du promoteur, ils sont en effet calcul\u00e9s \u00e0 partir du prix de vente TTC de l\u2019op\u00e9ration. En r\u00e8gle g\u00e9n\u00e9rale, les taxes correspondent \u00e0 la TVA r\u00e9siduelle, c\u2019est-\u00e0-dire la diff\u00e9rence entre la TVA collect\u00e9e (sur la vente) et la TVA d\u00e9ductible (sur l\u2019achat) et \u00e0 l\u2019imp\u00f4t foncier.<\/p>\n\n\n\n

Par ailleurs, am\u00e9nager un terrain pour qu\u2019il soit constructible am\u00e8ne d\u2019autres co\u00fbts importants tels que la taxe d\u2019am\u00e9nagement, la taxe d\u2019assainissement ou encore la redevance d\u2019arch\u00e9ologie.<\/p>\n\n\n\n

6. La marge du promoteur dans le bilan financier<\/h3>\n\n\n\n

Comme toute entreprise, le promoteur doit assurer la p\u00e9rennit\u00e9 de son activit\u00e9 en d\u00e9gageant une marge sur les op\u00e9rations qu\u2019il r\u00e9alise. Ainsi, le taux de marge oscille g\u00e9n\u00e9ralement entre 5% et 8% du chiffre d\u2019affaires de l\u2019op\u00e9ration. Par ailleurs, il peut varier selon les produits immobiliers, le secteur g\u00e9ographique ou encore la politique interne du promoteur.<\/p>\n\n\n\n

Cette marge correspond \u00e0 la r\u00e9mun\u00e9ration du risque et de l\u2019investissement et entre \u00e9galement en ligne de compte dans le bilan du promoteur. A cet \u00e9gard, elle est son principal \u00ab amortisseur \u00bb en cas de difficult\u00e9s techniques ou commerciales.<\/p>\n\n\n\n

Valeur d\u2019achat du foncier, le r\u00e9sultat des d\u00e9penses et recettes dans le bilan financier du promoteur<\/h2>\n\n\n\n

Ainsi,\nune fois tous les co\u00fbts d\u00e9duits des recettes, le promoteur est en capacit\u00e9 de\nd\u00e9terminer le prix d\u2019achat du terrain.<\/p>\n\n\n\n

Dans certains cas, l\u2019attractivit\u00e9 du terrain au regard de sa localisation, de sa taille, ou de sa forme peut \u00eatre un levier suppl\u00e9mentaire de valeur pour le promoteur, s\u2019il y voit l\u2019opportunit\u00e9 d\u2019une vitrine ou d\u2019un projet de construction phare. <\/p>\n\n\n\n

L\u2019\u00e9tablissement d\u2019un bilan financier de promotion immobili\u00e8re n\u00e9cessite une expertise globale des m\u00e9tiers, des risques et des engagements du promoteur. Si une proposition d\u2019achat se d\u00e9marque nettement des autres par son montant, il vous faut prendre le temps de bien en comprendre les ressorts. Dans cet esprit, se faire accompagner d\u2019experts comp\u00e9tents<\/a>, c\u2019est l\u2019assurance de choisir de mani\u00e8re plus \u00e9clair\u00e9e.<\/p>\n\n\n\n

Que vous soyez propri\u00e9taire d\u2019un terrain ou d\u2019une maison, que vous souhaitiez vendre \u00e0 un promoteur ou v\u00e9rifier la pertinence de l\u2019offre d\u2019achat que vous avez re\u00e7ue, City&You<\/a> se charge de dresser un bilan financier afin de d\u00e9terminer en toute transparence le juste prix de votre bien. N\u2019h\u00e9sitez pas \u00e0 nous contacter !<\/strong><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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