{"id":179,"date":"2019-11-16T11:20:33","date_gmt":"2019-11-16T10:20:33","guid":{"rendered":"http:\/\/blog.cityandyou.com\/?p=179"},"modified":"2023-09-13T17:34:46","modified_gmt":"2023-09-13T15:34:46","slug":"la-dation-en-paiement","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.cityandyou.com\/blog\/2019\/11\/16\/la-dation-en-paiement","title":{"rendered":"La dation en paiement : de quoi s\u2019agit-il ?"},"content":{"rendered":"\n

Vous le savez sans doute : la vente suppose un accord sur la chose et sur le prix. Si chacun conna\u00eet le paiement sous forme de versement d\u2019une somme d\u2019argent, il ne s\u2019agit pourtant pas de l\u2019unique moyen de vendre un bien immobilier. En effet, certains promoteurs proposent de r\u00e9mun\u00e9rer le propri\u00e9taire sous la forme d\u2019une dation en paiement immobilier.<\/strong> Mais, de quoi s\u2019agit-il ? City&You r\u00e9pond \u00e0 vos questions.<\/em><\/p>\n\n\n

\n Simulez votre projet<\/a>\n<\/div>\n\n\n\n

<\/p>\n\n\n\n

La dation en paiement : d\u00e9finition<\/h2>\n\n\n\n

\u00c0 l\u2019origine, seule la dation en paiement en mati\u00e8re de fiscalit\u00e9<\/strong> existait. Il s\u2019agissait de permettre de rembourser des imp\u00f4ts ou des droits de succession. Ce mode de r\u00e8glement est d\u00e9fini par l\u2019article 1342 du Code Civil [1] de la mani\u00e8re suivante : le vendeur \u00ab peut accepter de recevoir en paiement autre chose que ce qui lui est d\u00fb \u00bb. En d\u2019autres termes, le vendeur peut choisir de recevoir autre chose qu\u2019une somme d\u2019argent en guise de r\u00e8glement. <\/p>\n\n\n\n

Par ailleurs, on dit que la dation<\/strong> a un caract\u00e8re \u00ab lib\u00e9ratoire \u00bb : cela signifie qu\u2019elle permet \u00e0 celui qui doit quelque chose d\u2019\u00eatre lib\u00e9r\u00e9 de son obligation. Pourtant, ce m\u00e9canisme reste souvent m\u00e9connu des propri\u00e9taires qui souhaitent vendre leur maison ou leur terrain.<\/p>\n\n\n\n

La dation en paiement lors d\u2019une op\u00e9ration immobili\u00e8re<\/h2>\n\n\n\n

Au fil du temps, la dation<\/strong> en paiement est devenue une pratique tr\u00e8s courante dans le secteur de la promotion immobili\u00e8re<\/strong>. En pratique, le propri\u00e9taire du terrain accepte de vendre son bien en \u00e9change d\u2019un ou plusieurs biens neufs dans le futur projet immobilier. Le promoteur se lib\u00e8re alors de sa dette envers son cr\u00e9ancier. Il est \u00e0 noter que les appartements objet de la dation<\/strong> doivent \u00eatre situ\u00e9s sur le terrain qui a \u00e9t\u00e9 vendu.<\/p>\n\n\n\n

Le logement transmis au propri\u00e9taire du terrain est la plupart du temps d\u2019une valeur \u00e9gale au prix de vente. Mais ce n\u2019est pas syst\u00e9matique ! Si le prix du terrain<\/strong> est plus \u00e9lev\u00e9, la dation<\/strong> est dite \u00ab partielle \u00bb, c\u2019est-\u00e0-dire qu\u2019elle ne couvre pas l\u2019int\u00e9gralit\u00e9 du prix de vente. Le vendeur va donc percevoir ce que l\u2019on appelle une soulte<\/strong> : il s\u2019agit de la diff\u00e9rence entre le prix de vente<\/strong> de la maison et de la valeur du ou des appartements que le propri\u00e9taire va obtenir.<\/p>\n\n\n\n

Enfin, en cas de dation en paiement dans le cadre de la promotion immobili\u00e8re<\/strong>, il est \u00e9galement possible de pr\u00e9voir la cession d\u2019une fraction indivise du terrain. Dans ce cas, vous devenez copropri\u00e9taire avec le promoteur <\/strong>d\u2019une partie du programme immobilier. Cette op\u00e9ration est bien moins courante. <\/p>\n\n\n\n

Peu importe la forme prise par votre dation en paiement<\/strong>. Dans tous les cas, vous devez constituer un dossier permettant au promoteur<\/strong> d\u2019\u00e9valuer la valeur de votre terrain<\/strong>. Il contiendra notamment un CU op\u00e9rationnel<\/strong> afin de d\u00e9terminer la constructibilit\u00e9 de votre terrain<\/strong> et la faisabilit\u00e9 du projet. <\/p>\n\n\n\n

Bon \u00e0 savoir<\/em><\/strong><\/p>\n\n\n\n

Vendre une fraction indivise de votre terrain vous permet de devenir copropri\u00e9taire du lotissement avec le <\/em>promoteur immobilier<\/em><\/strong>. Si cette situation semble \u00eatre avantageuse, elle n\u2019est pas toujours conseill\u00e9e.<\/em><\/p>\n\n\n\n

Les avantages de la dation en paiement immobilier<\/h2>\n\n\n\n

La dation en paiement <\/strong>est un m\u00e9canisme qui peut s\u2019av\u00e9rer b\u00e9n\u00e9fique aussi bien pour le particulier que pour le promoteur immobilier.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Les avantages de la dation en paiement pour le vendeur <\/h3>\n\n\n\n

Parfois, les particuliers d\u00e9sireux de signer un contrat de dation<\/strong> en paiement sont tr\u00e8s attach\u00e9s \u00e0 leur quartier et \u00e0 leur cadre de vie. Le futur logement \u00e9tant situ\u00e9 sur leur terrain actuel, ils peuvent continuer \u00e0 fr\u00e9quenter les m\u00eames commerces, leurs voisins, leurs amis et cela permet \u00e9galement aux enfants de rester dans la m\u00eame cr\u00e8che ou dans la m\u00eame \u00e9cole.<\/p>\n\n\n\n

Par ailleurs, la dation<\/strong> permet d\u2019acqu\u00e9rir un logement neuf \u00e0 moindre co\u00fbt<\/strong>, et sans avoir \u00e0 g\u00e9rer les contraintes techniques et financi\u00e8res. En effet, le propri\u00e9taire n\u2019a pas \u00e0 se soucier de la r\u00e9alisation des travaux ou de la r\u00e9novation de l\u2019appartement. Il ne paye pas non plus les frais de commercialisation, qui sont normalement dus lors d\u2019une telle acquisition.<\/p>\n\n\n\n

Bon \u00e0 savoir : quand r\u00e9aliser une dation en paiement ? <\/em><\/strong>Ce type d\u2019op\u00e9ration est particuli\u00e8rement int\u00e9ressant pour les propri\u00e9taires qui envisagent de faire construire une maison, un appartement ou des logements destin\u00e9s \u00e0 la location sur leur terrain. La <\/em>dation en paiement<\/em><\/strong> peut \u00e9galement \u00eatre une solution pertinente si votre maison actuelle n\u00e9cessite de gros travaux de r\u00e9novation.<\/em><\/p>\n\n\n\n

Les avantages de la dation en paiement pour le promoteur immobilier<\/h3>\n\n\n\n

Quant au promoteur, ce m\u00e9canisme est surtout avantageux en termes de tr\u00e9sorerie. Cela lui permet de ne pas verser le montant de la transaction au moment de l\u2019acte de vente<\/strong> et, ainsi, de r\u00e9duire les frais bancaires et financiers qui d\u00e9coulent d\u2019une op\u00e9ration immobili\u00e8re<\/a>.<\/p>\n\n\n\n

N\u00e9anmoins, la dation en paiement immobilier <\/strong>peut pr\u00e9senter des inconv\u00e9nients, notamment pour le particulier.<\/p>\n\n\n\n

Les risques de la dation en paiement  <\/h2>\n\n\n\n

La dation en paiement<\/strong> pr\u00e9sente une particularit\u00e9 juridique majeure : l\u2019obligation de paiement<\/strong> n\u2019appara\u00eet qu\u2019une fois les travaux du promoteur immobilier termin\u00e9s. Or, contrairement aux ventes classiques qui durent 3 mois, une op\u00e9ration de promotion immobili\u00e8re<\/strong> prend g\u00e9n\u00e9ralement entre 12 et 18 mois, auxquels il faut ajouter la dur\u00e9e des travaux. Ce d\u00e9lai entra\u00eene n\u00e9cessairement un certain nombre de risques \u00e0 prendre en consid\u00e9ration avant de s\u2019engager. <\/p>\n\n\n\n

Des risques de construction<\/h3>\n\n\n\n

Le projet immobilier peut tout d\u2019abord \u00eatre annul\u00e9 par le promoteur immobilier<\/strong>, \u00e0 la suite d\u2019un refus de permis de construire<\/strong>, par exemple. Des retards d\u2019ex\u00e9cution et de livraison sont \u00e9galement fr\u00e9quents dans le domaine de la promotion immobili\u00e8re<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n

Ce glissement des\nd\u00e9lais peut avoir un impact sur vos finances si vous louez actuellement le bien\nque vous souhaitez vendre et que vous comptez louer le futur appartement : vous\nne percevez plus de revenus locatifs entre l\u2019acte de vente et la livraison du\nfutur bien.<\/p>\n\n\n\n

Dans le cas o\u00f9 vous\nhabitez sur place, il faut \u00e9galement prendre en compte le co\u00fbt des deux\nd\u00e9m\u00e9nagements \u00e0 venir ainsi que le montant des loyers que vous aurez \u00e0 payer\npour vous loger pendant la dur\u00e9e des travaux. <\/p>\n\n\n\n

Des incertitudes sur le bien<\/h3>\n\n\n\n

Par ailleurs, au moment de la signature de la promesse de vente, l\u2019immeuble n\u2019est \u00e9videmment pas encore construit. Pour le vendeur, difficile de conna\u00eetre avec certitude la configuration de son futur logement (implantation, disposition, etc.). En plus des \u00e9ventuelles malfa\u00e7ons et d\u00e9fauts de construction, il n\u2019est donc pas \u00e0 l’abri d\u2019une mauvaise surprise. <\/p>\n\n\n\n

Des risques fiscaux <\/h3>\n\n\n\n

Une dation en paiement<\/strong> peut \u00e9galement entra\u00eener des cons\u00e9quences fiscales pour le vendeur. Celui-ci peut \u00eatre soumis \u00e0 la taxe sur les plus-values immobili\u00e8res<\/strong> en cas de transaction mal op\u00e9r\u00e9e. C\u2019est le cas notamment si le rabais appliqu\u00e9 par le promoteur sur le prix du bien d\u00e9passe les 7 ou 8 %.<\/p>\n\n\n\n

Par ailleurs, la dation en paiement immobilier <\/strong>peut avoir des implications financi\u00e8res qui ne doivent pas \u00eatre n\u00e9glig\u00e9es pour les propri\u00e9taires les plus fortun\u00e9s. En effet, l\u2019Imp\u00f4t sur la Fortune Immobili\u00e8re<\/strong> (IFI) remplace l\u2019ISF (Imp\u00f4t de Solidarit\u00e9 sur la Fortune) depuis le 1er janvier 2018[2] et concerne les personnes dont le patrimoine immobilier net est sup\u00e9rieur \u00e0 1,3 million d\u2019euros. Il convient donc d\u2019anticiper, car ajouter un nouveau bien immobilier \u00e0 son patrimoine peut devenir une source d\u2019imposition suppl\u00e9mentaire<\/a>, selon les cas.<\/p>\n\n\n\n

Une op\u00e9ration complexe<\/h3>\n\n\n\n

Enfin, la dation en paiement<\/strong> en immobilier implique un grand nombre d\u2019acteurs et techniciens. Pour un particulier, peu initi\u00e9 au vocabulaire et aux proc\u00e9dures, la mise en \u0153uvre d\u2019une telle solution peut s\u2019av\u00e9rer particuli\u00e8rement d\u00e9routante. Elle n\u2019est donc pas conseill\u00e9e \u00e0 tous les vendeurs de biens immobiliers. <\/p>\n\n\n\n

Comment limiter les risques lors d\u2019un paiement par dation en immobilier ?<\/h2>\n\n\n\n

Heureusement, il existe plusieurs pr\u00e9cautions pour limiter les risques de cette op\u00e9ration immobili\u00e8re. <\/p>\n\n\n\n

Anticiper les retards et se pr\u00e9munir contre un abandon de travaux<\/h3>\n\n\n\n

Dans un premier temps, il est indispensable d\u2019inscrire dans la promesse de vente<\/strong> une obligation d\u2019ach\u00e8vement des travaux ou de remboursement des sommes vers\u00e9es par le propri\u00e9taire du terrain. <\/p>\n\n\n\n

Obtenir une compensation des frais cons\u00e9cutifs \u00e0 la dation en paiement<\/h3>\n\n\n\n

Par ailleurs, comme nous venons de le voir, la dation en paiement<\/strong> entra\u00eene des frais indirects pour le vendeur. Afin notamment d\u2019\u00e9viter une perte financi\u00e8re importante en cas de retard de livraison, une indemnit\u00e9 peut \u00eatre pr\u00e9vue contractuellement par les parties. Elle couvrira, par exemple, le montant des loyers pay\u00e9s par le vendeur.   <\/p>\n\n\n\n

Assurer la valeur du futur logement<\/h3>\n\n\n\n

D\u2019autre part, il existe un point de vigilance \u00e0 garder \u00e0 l\u2019esprit : le propri\u00e9taire et le promoteur devront s\u2019accorder sur la valeur de l\u2019appartement qui n\u2019est pas encore construit. En effet, la valeur du logement d\u00e9pend de la qualit\u00e9 de ses prestations, de sa surface, de l\u2019\u00e9tage, de l\u2019orientation, etc. Autant de points qu\u2019il convient donc de v\u00e9rifier en amont de la vente. Apr\u00e8s l\u2019accord sur la valeur du terrain, il s\u2019agit en quelque sorte d\u2019une deuxi\u00e8me n\u00e9gociation ! Pour recevoir un logement conforme \u00e0 la promesse de vente<\/strong>, il est ainsi fortement recommand\u00e9 de pr\u00e9voir des notices descriptives. Celles-ci visent \u00e0 d\u00e9terminer la disposition du logement, ou encore la qualit\u00e9 des mat\u00e9riaux utilis\u00e9e par le promoteur. <\/p>\n\n\n\n

Le contrat de dation<\/strong> doit, par ailleurs, contenir toutes les garanties l\u00e9gales en termes de malfa\u00e7ons. Vous pourrez, de cette fa\u00e7on, obliger le promoteur<\/strong> \u00e0 r\u00e9aliser les travaux n\u00e9cessaires en cas de d\u00e9fauts de construction.<\/p>\n\n\n\n

Anticiper la future imposition<\/h3>\n\n\n\n

Enfin, il est \u00e0 noter que la dation en paiement <\/strong>est un m\u00e9canisme strictement encadr\u00e9 par le l\u00e9gislateur. Ainsi, il ne doit pas s\u2019agir d\u2019un paiement anormal, c\u2019est-\u00e0-dire que la valeur de la dation<\/strong> ne peut donner lieu \u00e0 un rabais de plus de 15% du prix de l\u2019appartement. Il est indispensable de n\u00e9gocier un prix raisonnable pour \u00e9viter un redressement fiscal. Il convient donc de porter une attention particuli\u00e8re \u00e0 la remise appliqu\u00e9e au prix du logement, sous peine d\u2019avoir affaire \u00e0 l\u2019administration fiscale et de subir un redressement !<\/p>\n\n\n\n

Se faire accompagner par un professionnel<\/h3>\n\n\n\n

Face \u00e0 la complexit\u00e9 d\u2019une telle op\u00e9ration, les conseils d\u2019un professionnel sont indispensables. Il vous apporte son expertise en mati\u00e8re de promotion immobili\u00e8re<\/strong> et assure la r\u00e9ussite de votre projet de vente. Il n\u00e9gocie pour vous les conditions de votre contrat de dation<\/strong> ainsi que le montant de l\u2019offre d\u2019achat.<\/p>\n\n\n\n

Vous l\u2019aurez compris, l\u2019int\u00e9r\u00eat de la dation en paiement immobilier <\/strong>s\u2019\u00e9tudie au cas par cas. Elle se n\u00e9gocie au moment de la promesse de vente<\/strong>, au cours de laquelle il convient de faire preuve d\u2019anticipation. Chez City&You, nous conseillons aux propri\u00e9taires int\u00e9ress\u00e9s par un contrat de dation en paiement<\/strong> d\u2019en faire une option au moment de la promesse de vente afin de se laisser la possibilit\u00e9 d\u2019opter pour un paiement classique.<\/p>\n\n\n\n

Pour savoir si le paiement par dation est adapt\u00e9 \u00e0 votre projet, contactez-nous<\/a> ! Nos sp\u00e9cialistes vous accompagnent tout au long du processus de vente de votre bien. De la phase de n\u00e9gociation \u00e0 la remise des cl\u00e9s, nous vous assurons un suivi rigoureux et personnalis\u00e9 du d\u00e9roulement de l\u2019op\u00e9ration, pour une transaction en toute s\u00e9r\u00e9nit\u00e9.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

\n\n\n\n

[1]<\/a> Article 1342-4 du Code civil<\/a><\/p>\n\n\n\n

[2]<\/a> Voir le site economie.gouv.fr<\/a><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Vous le savez sans doute : la vente suppose un accord sur la chose et sur le prix. Si chacun…<\/p>\n","protected":false},"author":4,"featured_media":186,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[2],"tags":[],"class_list":["post-179","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-immobilier"],"yoast_head":"\nDation en paiement et promotion immobili\u00e8re : que faire ? - City&You<\/title>\n<meta name=\"description\" content=\"Un promoteur vous propose une vente sous forme de dation en paiement ? 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