{"id":304,"date":"2020-05-29T22:24:19","date_gmt":"2020-05-29T21:24:19","guid":{"rendered":"http:\/\/13.38.28.60\/?p=304"},"modified":"2023-09-15T11:45:22","modified_gmt":"2023-09-15T09:45:22","slug":"verifier-la-constructibilite-dun-terrain","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.cityandyou.com\/blog\/2020\/05\/29\/verifier-la-constructibilite-dun-terrain","title":{"rendered":"V\u00e9rifier la constructibilit\u00e9 d\u2019un terrain"},"content":{"rendered":"\n<p><em>Vous souhaitez vendre, acheter ou <a href=\"http:\/\/13.38.28.60\/2022\/11\/09\/division-en-parcelles\">diviser <\/a>une parcelle ? Pour vous assurer qu\u2019un projet de construction est r\u00e9alisable, vous devez tout d\u2019abord conna\u00eetre la situation administrative du bien en question. Mais pourquoi et comment savoir si un terrain est constructible ? Voyons ensemble les trois documents \u00e0 consulter imp\u00e9rativement.<\/em><\/p>\n\n\n<div class=\"cta-wrapper\">\n    <a class=\"cta-custom\" href=\"\/simulation-projet\">Simulez votre projet<\/a>\n<\/div>\n\n\n\n<p><\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Pourquoi v\u00e9rifier la constructibilit\u00e9 d\u2019un terrain ?&nbsp;<\/h2>\n\n\n\n<p>Plusieurs raisons peuvent justifier une telle d\u00e9marche :&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Le propri\u00e9taire d\u2019un terrain souhaite faire construire une maison ou un autre b\u00e2timent ;&nbsp;<\/li>\n\n\n\n<li>Le propri\u00e9taire de la parcelle envisage de la vendre \u00e0 un particulier ou \u00e0 un promoteur immobilier : les acqu\u00e9reurs sont parfois pr\u00eats \u00e0 payer le prix fort pour acheter un terrain constructible. En revanche, les terrains non constructibles b\u00e9n\u00e9ficient d\u2019une faible valeur marchande ;&nbsp;<\/li>\n\n\n\n<li>Un acqu\u00e9reur potentiel souhaite s\u2019assurer de la constructibilit\u00e9 effective du terrain qu\u2019il envisage d\u2019acheter ;&nbsp;<\/li>\n\n\n\n<li>Le propri\u00e9taire d\u2019un terrain souhaite proc\u00e9der \u00e0 une <a href=\"http:\/\/13.38.28.60\/2023\/08\/29\/diviser-un-terrain\">division parcellaire<\/a>, facilit\u00e9e par la loi ALUR : il doit donc s\u2019assurer de la constructibilit\u00e9 des lots ainsi cr\u00e9\u00e9s.&nbsp;<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Examiner le plan local d\u2019urbanisme pour savoir si un terrain est constructible<\/h2>\n\n\n\n<p>Le <a href=\"http:\/\/13.38.28.60\/2020\/05\/21\/quest-ce-que-le-plu\">plan local d\u2019urbanisme<\/a> (PLU) est un document qui expose le projet global d\u2019am\u00e9nagement du territoire au niveau communal ou intercommunal (PLUI). Il d\u00e9finit en effet les r\u00e8gles de construction propres \u00e0 chaque parcelle d\u2019une commune ou d\u2019un groupement de communes.\u00a0<\/p>\n\n\n\n<p>Le PLU contient de nombreux renseignements, il n\u2019est donc pas toujours \u00e9vident de s\u2019y retrouver. Nous vous conseillons donc de vous concentrer sur les deux notions suivantes.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Le plan de zonage<\/h3>\n\n\n\n<p>Lorsque l\u2019on cherche \u00e0 savoir si un terrain est constructible, trois situations sont possibles :<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>le terrain est constructible, il peut accueillir de nouvelles constructions imm\u00e9diatement ;<\/li>\n\n\n\n<li>la parcelle n\u2019est pas constructible \u00e0 l\u2019instant T, mais peut \u00eatre amen\u00e9 \u00e0 le devenir ;<\/li>\n\n\n\n<li>le terrain n\u2019est pas constructible et ne le sera pas tant que le PLU n&rsquo;est pas r\u00e9vis\u00e9.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Pour savoir dans quelle cat\u00e9gorie se situe votre parcelle, vous devez consulter le plan de zonage du PLU. Le territoire communal est, en effet, divis\u00e9 en quatre types de zones, chacune d\u2019entre elles ayant ses sp\u00e9cificit\u00e9s :<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>Les zones urbaines<\/strong> (U) : ces zones sont g\u00e9n\u00e9ralement constructibles et d\u00e9j\u00e0 urbanis\u00e9es. Elles poss\u00e8dent les servitudes n\u00e9cessaires \u00e0 de nouvelles constructions (voies d\u2019acc\u00e8s, transport, r\u00e9seaux publics, etc.).<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>Les zones \u00e0 urbaniser<\/strong> (AU) : ces zones sont amen\u00e9es \u00e0 devenir des zones U \u00e0 moyen ou long terme. Ce sont souvent des champs ou des terrains vagues qui se situent aux abords des zones urbaines.&nbsp;<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>Les zones agricoles<\/strong> (A) : les seules constructions admises sur ces zones sont celles qui sont destin\u00e9es \u00e0 l\u2019activit\u00e9 agricole. Exceptionnellement, des constructions de service public ou d\u2019int\u00e9r\u00eat collectif peuvent \u00eatre autoris\u00e9es.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>Les zones naturelles et foresti\u00e8res<\/strong> (N) : ce sont des zones prot\u00e9g\u00e9es, elles ne sont g\u00e9n\u00e9ralement pas constructibles.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Certains terrains peuvent \u00eatre frapp\u00e9s d\u2019une non-constructibilit\u00e9 absolue. C\u2019est le cas lorsque la parcelle est situ\u00e9e dans une zone \u00e0 risque. Les secteurs inondables, par exemple, sont g\u00e9n\u00e9ralement compos\u00e9s de terrains absolument inconstructibles. D\u2019autres zones ne peuvent pas accueillir de construction pour des raisons principalement environnementales. Il s\u2019agit ainsi de prot\u00e9ger, par exemple, une esp\u00e8ce en voie de disparition ou un \u00e9cosyst\u00e8me fragile. Enfin, les collectivit\u00e9s publiques peuvent frapper un terrain d\u2019une interdiction absolue de construire \u00e0 des fins d\u2019organisation. Elles anticipent ainsi la construction future d\u2019un \u00e9quipement public, par exemple.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>NB : le PLU d\u2019une commune n\u2019est pas fig\u00e9. Les villes r\u00e9visent r\u00e9guli\u00e8rement les r\u00e8gles d\u2019urbanisation. Un terrain aujourd\u2019hui constructible peut se trouver en zone non constructible quelques semaines plus tard. Il est donc important de consulter les documents d\u2019urbanisme au moment o\u00f9 vous souhaitez acheter ou vendre une parcelle pour ne pas avoir de mauvaise surprise.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">La destination des sols<\/h3>\n\n\n\n<p>Savoir si un terrain est constructible est essentiel lorsque l\u2019on s\u2019appr\u00eate \u00e0 vendre ou \u00e0 acheter un bien. Mais, il faut \u00e9galement se renseigner sur les types de constructions que la parcelle peut accueillir. Il existe cinq grandes destinations possibles pour les sols d\u2019une commune :<\/p>\n\n\n\n<ol class=\"wp-block-list\">\n<li>Habitation.<\/li>\n\n\n\n<li>Commerce et activit\u00e9s de service.<\/li>\n\n\n\n<li>\u00c9quipements d\u2019int\u00e9r\u00eat collectif et services publics.<\/li>\n\n\n\n<li>Exploitations agricoles et foresti\u00e8res.<\/li>\n\n\n\n<li>Autres activit\u00e9s des secteurs secondaires et tertiaires.<\/li>\n<\/ol>\n\n\n\n<p>Ces donn\u00e9es sont primordiales lorsque l\u2019on c\u00e8de ou acquiert une parcelle. La notion de constructibilit\u00e9 ne suffit pas toujours \u00e0 s\u2019assurer qu\u2019un projet est faisable. Si le propri\u00e9taire souhaite construire une habitation, mais que le terrain vis\u00e9 est destin\u00e9 \u00e0 accueillir un commerce, la construction ne sera pas r\u00e9alisable.<\/p>\n\n\n\n<p>\u00c0 l\u2019instar du plan de zonage, la destination des sols n\u2019est pas d\u00e9finitive. Elle peut \u00e9voluer au gr\u00e9 des r\u00e9visions du PLU de la commune.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Se procurer un certificat d\u2019urbanisme pour v\u00e9rifier la constructibilit\u00e9 de son terrain.<\/h2>\n\n\n\n<p>Avant de prendre contact avec un promoteur immobilier ou un constructeur, il est recommand\u00e9 de se procurer un certificat d&rsquo;urbanisme.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Pourquoi obtenir un certificat d\u2019urbanisme ?<\/h3>\n\n\n\n<p>Apr\u00e8s avoir d\u00e9termin\u00e9 la nature constructible de votre terrain, vous pouvez demander un certificat d\u2019urbanisme (CU) \u00e0 la mairie en remplissant le formulaire Cerfa 13410*06. Il en existe deux types : le certificat d\u2019urbanisme informatif et le certificat d\u2019urbanisme op\u00e9rationnel. Ces documents recensent les r\u00e8gles d\u2019urbanisme qui sont appliqu\u00e9es \u00e0 chaque parcelle d\u2019une commune. Cela vous permettra de <a href=\"http:\/\/13.38.28.60\/2019\/03\/21\/calcul-constructibilite-terrain\">calculer la constructibilit\u00e9 du terrain<\/a>.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>Dans le cadre d\u2019une vente \u00e0 un promoteur, un certificat d\u2019urbanisme positif permet d\u2019officialiser les droits \u00e0 construire du terrain. Il se pr\u00e9sente donc comme un argument de poids lors de la n\u00e9gociation du prix de vente. Toutefois, le CU ne peut en aucune fa\u00e7on garantir la constructibilit\u00e9 d\u2019un terrain. Ce document n\u2019est pas l\u2019\u00e9quivalent d\u2019un permis de construire. Il produit toutefois des effets juridiques. Pendant les 18 mois \u00e0 compter de sa d\u00e9livrance, toute demande d\u2019urbanisme est, en principe, instruite selon les r\u00e8gles mentionn\u00e9es dans le CU.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\"><strong>Le certificat d\u2019urbanisme d\u2019information<\/strong> <\/h3>\n\n\n\n<p>Ce document contient les r\u00e8gles d\u2019urbanisme applicable \u00e0 un terrain donn\u00e9, les limitations administratives du droit de propri\u00e9t\u00e9 et la liste des taxes et participations d\u2019urbanisme li\u00e9es \u00e0 sa situation. La mairie dispose d\u2019un d\u00e9lai d\u2019un mois apr\u00e8s r\u00e9ception de votre demande pour vous d\u00e9livrer le certificat d\u2019information. Celui-ci est valable 18 mois.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\"><strong>Le certificat d\u2019urbanisme op\u00e9rationnel <\/strong><\/h3>\n\n\n\n<p>En compl\u00e9ment du CU d\u2019information, il est possible de demander un CU op\u00e9rationnel ou pr\u00e9 op\u00e9rationnel \u00e0 votre mairie. Il permet de v\u00e9rifier la faisabilit\u00e9 et donc la constructibilit\u00e9 d\u2019un projet immobilier pr\u00e9cis. En plus des r\u00e8gles indiqu\u00e9es dans le CU d\u2019information, il donne \u00e9galement des pr\u00e9cisions quant aux voiries, aux r\u00e9seaux, aux \u00e9quipements publics existants ou pr\u00e9vus, qui desservent le terrain. La mairie dispose d\u2019un d\u00e9lai d\u2019instruction de deux mois pour traiter votre demande. Une fois d\u00e9livr\u00e9, le certificat est valable 18 mois. <\/p>\n\n\n\n<p><strong><em>Bon \u00e0 savoir : la constructibilit\u00e9 d\u2019un terrain peut-elle \u00eatre garantie ?<\/em><\/strong><\/p>\n\n\n\n<p><em>Il ne faut pas confondre la constructibilit\u00e9 juridique d\u2019un terrain et sa constructibilit\u00e9 technique. En effet, les mairies accordent des permis de construction selon les r\u00e8gles d\u2019urbanisme en vigueur. Les autorisations d\u00e9livr\u00e9es (permis de construire notamment) ne donnent pas d\u2019indication sur la faisabilit\u00e9 technique d\u2019une construction. Les \u00e9tudes de sol notamment vont permettre de d\u00e9terminer la g\u00e9ologie du terrain, son inclinaison et ses contraintes. Tous ces \u00e9l\u00e9ments peuvent rendre une construction trop risqu\u00e9e ou trop co\u00fbteuse. Par ailleurs, un permis de construire, comme le PLU d\u2019une commune, peut \u00eatre annul\u00e9 apr\u00e8s le recours d\u2019un tiers. Un terrain jusqu\u2019\u00e0 pr\u00e9sent constructible pourrait perdre cette caract\u00e9ristique.&nbsp;<\/em><\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Consulter le cadastre de la commune<\/h2>\n\n\n\n<p>Enfin, la derni\u00e8re \u00e9tape pour d\u00e9terminer la constructibilit\u00e9 d\u2019un terrain est la consultation du cadastre de la commune. Ce document vous permet de d\u00e9terminer pr\u00e9cis\u00e9ment les limites de la parcelle et de v\u00e9rifier la zone sur laquelle elle se situe.<\/p>\n\n\n\n<p>Notez que vous pouvez obtenir votre relev\u00e9 cadastral en vous rendant en mairie ou en faisant une demande sur le site internet de la commune. Vous pouvez \u00e9galement consulter le plan cadastral directement en ligne sur le site du gouvernement.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Terrain constructible : quelles sont les \u00e9tapes suivantes ?&nbsp;<\/h2>\n\n\n\n<p>Une fois ces v\u00e9rifications effectu\u00e9es, vous \u00eates en mesure d\u2019\u00e9valuer le potentiel de constructibilit\u00e9 de votre terrain. S\u2019il est suffisant, contactez un promoteur immobilier. Si votre parcelle l\u2019int\u00e9resse dans le cadre d\u2019un de ses programmes neufs, il pourrait vous faire une offre 20 \u00e0 40 % plus \u00e9lev\u00e9e qu\u2019un particulier. Dans ce cas de figure, c\u2019est en principe lui qui se charge des formalit\u00e9s obligatoires pour la vente et la construction. La plupart du temps, il prend \u00e9galement en charge un certain nombre de frais n\u00e9cessaires au bornage ou \u00e0 la viabilisation du terrain par exemple.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>Si vous souhaitez vendre votre terrain \u00e0 un particulier, le mieux est de vous rapprocher de votre notaire. Il vous expliquera toutes les d\u00e9marches indispensables et les documents \u00e0 ajouter \u00e0 votre dossier.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>Si vous envisagez de faire construire une maison sur votre terrain, vous allez devoir effectuer une d\u00e9claration pr\u00e9alable ou obtenir une autorisation d\u2019urbanisme (permis de construire ou permis d\u2019am\u00e9nager). Un permis de d\u00e9molir peut \u00e9galement \u00eatre n\u00e9cessaire afin de d\u00e9truire un immeuble existant. Pour ces formalit\u00e9s, un certain nombre de documents sont n\u00e9cessaires. Pr\u00e9voyez au minimum les pi\u00e8ces suivantes :<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Un plan de situation de la parcelle ;<\/li>\n\n\n\n<li>Un <a href=\"http:\/\/13.38.28.60\/2020\/08\/28\/comment-faire-un-plan-de-masse\">plan de masse <\/a>des constructions concern\u00e9es par l\u2019autorisation ou la d\u00e9claration ;&nbsp;<\/li>\n\n\n\n<li>Un plan en coupe du terrain et du projet ;&nbsp;<\/li>\n\n\n\n<li>Une notice descriptive de la parcelle ;&nbsp;<\/li>\n\n\n\n<li>Un plan des fa\u00e7ades et toitures ;&nbsp;<\/li>\n\n\n\n<li>Un document graphique pr\u00e9sentant la mani\u00e8re dont la future construction s\u2019int\u00e8gre \u00e0 l\u2019environnement ;&nbsp;<\/li>\n\n\n\n<li>Une photographie situant le terrain et identifiant son environnement ;&nbsp;<\/li>\n\n\n\n<li>Une photographie pour une pr\u00e9sentation du paysage lointain visible depuis le terrain.&nbsp;<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Enfin, en cas de division parcellaire, plusieurs d\u00e9marches administratives et techniques sont n\u00e9cessaires (d\u00e9claration pr\u00e9alable ou permis d\u2019am\u00e9nager, intervention d\u2019un g\u00e9om\u00e8tre, communication des pi\u00e8ces au cadastre, etc.).&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>Depuis le 1<sup>er<\/sup> janvier 2022, il est en principe possible d\u2019effectuer un d\u00e9p\u00f4t \u00e9lectronique de vos demandes d\u2019urbanisme. Pour cela, rendez-vous sur le site internet de votre commune ou directement sur le service d\u2019assistance en ligne relatif aux dossiers d\u2019autorisation d\u2019urbanisme (AD\u2019AU). Cet outil vous permet de d\u00e9poser votre demande. Celle-ci est alors transmise automatiquement au service comp\u00e9tent de votre ville.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Chez <\/strong><a href=\"https:\/\/www.cityandyou.com\/\"><strong>City&amp;You<\/strong><\/a><strong>, nous sommes experts des r\u00e8gles d\u2019urbanisme applicable \u00e0 votre bien. N\u2019h\u00e9sitez pas \u00e0 nous contacter pour savoir comment d\u00e9terminer la constructibilit\u00e9 de votre terrain !<\/strong><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Vous souhaitez vendre, acheter ou diviser une parcelle ? 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