{"id":384,"date":"2020-07-13T08:34:33","date_gmt":"2020-07-13T07:34:33","guid":{"rendered":"http:\/\/13.38.28.60\/?p=384"},"modified":"2023-09-15T15:39:26","modified_gmt":"2023-09-15T13:39:26","slug":"quest-ce-qu-une-surface-habitable","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.cityandyou.com\/blog\/2020\/07\/13\/quest-ce-qu-une-surface-habitable","title":{"rendered":"Qu&rsquo;est-ce que la surface habitable ?"},"content":{"rendered":"\n<p><em>La surface habitable d\u00e9signe la superficie d\u2019un logement disponible pour l\u2019am\u00e9nagement. Parfois appel\u00e9e surface \u201cloi <a href=\"https:\/\/www.legifrance.gouv.fr\/jorf\/id\/JORFTEXT000020438861\">Boutin<\/a>\u201d, <\/em>beaucoup la confondent avec <em>la superficie loi Carrez. \u00c0 quoi sert-elle ? Comment la calculer ? Dans quels cas faut-il la mentionner ? Voici nos r\u00e9ponses.<\/em><\/p>\n\n\n\n<div class=\"cta-wrapper\">\n    <a class=\"cta-custom\" href=\"\/estimation-immobiliere\">\n      Estimez votre bien\n    <\/a>\n<\/div>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Surface habitable : d\u00e9finition<\/h2>\n\n\n\n<p>On la trouve \u00e0 l\u2019article R. 111-2 du Code de la construction et de l\u2019habitation. Elle correspond \u00e0 la somme des surfaces de plancher construites de chaque pi\u00e8ce \u00e0 laquelle il faut retirer l\u2019ensemble des espaces occup\u00e9s par le second \u0153uvre : murs, cloisons, embrasures de portes et de fen\u00eatres, gaines, marches et cages d\u2019escalier.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Surface habitable = surface de plancher &#8211; espace occup\u00e9 par le second \u0153uvre<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>Pour qu\u2019une surface soit prise en compte, elle doit b\u00e9n\u00e9ficier d\u2019une hauteur sous plafond minimale de 1,80 m.<\/p>\n\n\n\n<p>Il existe des pi\u00e8ces syst\u00e9matiquement exclues du calcul :<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>les caves et sous-sols ;<\/li>\n\n\n\n<li>les terrasses, balcons et loggias ;<\/li>\n\n\n\n<li>les combles non am\u00e9nag\u00e9s ;<\/li>\n\n\n\n<li>les remises et garages ;<\/li>\n\n\n\n<li>les s\u00e9choirs ext\u00e9rieurs au logement ;<\/li>\n\n\n\n<li>les v\u00e9randas et autres espaces vitr\u00e9s d\u00e9finis par l\u2019article R. 111-10 ;<\/li>\n\n\n\n<li>les locaux communs ;<\/li>\n\n\n\n<li>les d\u00e9pendances.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>La surface habitable d\u2019une maison correspond donc \u00e0 l\u2019espace disponible pour l\u2019am\u00e9nagement et l\u2019habitation \u00e0 proprement parler.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Dans quels cas faut-il mesurer la surface habitable ?<\/h3>\n\n\n\n<p>Selon la loi Boutin, la surface habitable doit appara\u00eetre dans les baux de location de biens lou\u00e9s vides en qualit\u00e9 de r\u00e9sidence principale. Cela concerne aussi bien les maisons que les appartements. Les locations meubl\u00e9es ou saisonni\u00e8res n\u2019entrent pas dans ce cas de figure.<\/p>\n\n\n\n<p>Depuis le 1er avril 2017, la surface habitable doit \u00e9galement \u00eatre mentionn\u00e9e dans toutes les annonces immobili\u00e8res relatives \u00e0 la location non saisonni\u00e8re.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Surface habitable minimum<\/h3>\n\n\n\n<p>La loi fran\u00e7aise pr\u00e9voit une surface habitable minimum pour qu\u2019un logement propos\u00e9 \u00e0 la location soit consid\u00e9r\u00e9 comme d\u00e9cent. Le logement doit \u00eatre compos\u00e9 d\u2019au moins une pi\u00e8ce principale et r\u00e9pondre aux crit\u00e8res suivants :<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>mesurer 9 m2 minimum<\/strong> et disposer d\u2019une <strong>hauteur sous plafond de 2,20 m<\/strong> ;<\/li>\n\n\n\n<li>ou pr\u00e9senter un<strong> volume habitable de 20 m3 minimum<\/strong>.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Pour rappel, le volume habitable se calcule en multipliant la surface habitable au sol par la hauteur sous plafond.<\/p>\n\n\n\n<p>Certains r\u00e8glements sanitaires d\u00e9partementaux sont plus stricts que les normes de d\u00e9cence exprim\u00e9es par la loi et imposent une surface habitable minimale de 9 m2 incompressible. Dans ces d\u00e9partements, le logement ne peut pas \u00eatre lou\u00e9 s\u2019il mesure moins de 9 m2, m\u00eame si le volume habitable est \u00e9gal \u00e0 20 m3.<\/p>\n\n\n\n<p>Pour les programmes de constructions neuves, l\u2019article R. 111-2 du Code de la construction et de l\u2019habitation impose une surface habitable de 14 m2 ou 33 m3 minimum par habitant pr\u00e9vues dans le logement. Ces donn\u00e9es sont valables jusqu\u2019au 4e habitant. \u00c0 partir du 5e habitant, il faut pr\u00e9voir 10 m2 ou 23 m3 suppl\u00e9mentaires par futur occupant du logement.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Surface habitable : mode de calcul<\/h2>\n\n\n\n<p>Pour calculer la surface habitable d\u2019un logement, il convient de d\u00e9finir pr\u00e9cis\u00e9ment les pi\u00e8ces qui sont \u00e0 mesurer (ne pas prendre en compte les caves, garages, v\u00e9randas, etc.). Une fois que vous avez d\u00e9termin\u00e9 les pi\u00e8ces \u00e0 retenir dans le calcul, il vous suffit de multiplier la largeur par la longueur de chacune d\u2019entre elles. La derni\u00e8re \u00e9tape consiste \u00e0 additionner l\u2019ensemble des surfaces de chaque pi\u00e8ce pour obtenir la surface habitable du logement.<\/p>\n\n\n\n<p>Vous pouvez r\u00e9aliser ces mesures vous-m\u00eame si vous le souhaitez. Cependant, il faut \u00eatre tr\u00e8s pr\u00e9cis afin d\u2019obtenir la surface exacte et non une surface approximative. En cas d\u2019erreur sup\u00e9rieure \u00e0 5 %, la responsabilit\u00e9 de la personne ayant pris les mesures est engag\u00e9e.<\/p>\n\n\n\n<p>Dans le cadre d\u2019une location, un locataire peut demander une r\u00e9duction de loyer proportionnelle \u00e0 l\u2019\u00e9cart constat\u00e9. Si l\u2019erreur est de 7 %, il peut demander une baisse de loyer de 7&nbsp;%. Il est donc pr\u00e9f\u00e9rable d\u2019utiliser un t\u00e9l\u00e9m\u00e8tre afin d\u2019\u00eatre le plus pr\u00e9cis possible lors de la prise des mesures.<\/p>\n\n\n\n<p>Pour plus de s\u00e9curit\u00e9, nous vous conseillons de faire appel \u00e0 un professionnel. Le diagnostiqueur certifi\u00e9 (souvent un expert-g\u00e9om\u00e8tre) est, en effet, parfaitement \u00e9quip\u00e9 pour effectuer les relev\u00e9s. Il vous d\u00e9livrera une attestation de surface habitable valable l\u00e9galement. Par ailleurs, en cas de litige, vous serez couvert par sa responsabilit\u00e9 civile.<\/p>\n\n\n\n<p>Le diagnostic de surface habitable est valable \u00e0 vie, sous r\u00e9serve que le propri\u00e9taire du logement n\u2019engage pas de travaux modifiant la superficie du logement.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Surface habitable et superficie loi Carrez<\/h2>\n\n\n\n<p>La surface habitable d\u00e9finie par la loi Boutin et la superficie privative d\u00e9finie par la loi Carrez sont souvent assimil\u00e9es l\u2019une \u00e0 l\u2019autre. Il est vrai que leur base de calcul est identique : elles mesurent la surface de plancher construite \u00e0 condition que la hauteur sous plafond soit sup\u00e9rieure \u00e0 1,80 m, d\u00e9duisent les espaces occup\u00e9s par le second \u0153uvre et prennent en compte les combles am\u00e9nag\u00e9s.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>La comparaison s\u2019arr\u00eate l\u00e0 puisqu\u2019il existe une diff\u00e9rence fondamentale : la loi Carrez prend en compte certaines surfaces que la loi Boutin exclut, comme les combles non am\u00e9nag\u00e9s, les sous-sols (autres que les caves, garages et parkings), les remises, les r\u00e9serves ou les v\u00e9randas.<\/p>\n\n\n\n<p>Pour un logement qui ne propose pas ce type de prestations, le r\u00e9sultat peut \u00eatre identique. Mais attention, si le logement dispose d\u2019une ou plusieurs annexes, les r\u00e9sultats obtenus seront diff\u00e9rents.<\/p>\n\n\n\n<p>Par ailleurs, la loi Carrez s\u2019applique uniquement aux logements en copropri\u00e9t\u00e9. Elle ne prend pas en compte exclusivement la surface habitable d\u2019un logement, mais toutes les surfaces privatives qui lui sont rattach\u00e9es. Elle appara\u00eet dans le contrat de vente, mais pas dans le contrat de location.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Surface habitable et surface de plancher<\/h2>\n\n\n\n<p>La surface habitable peut \u00e9galement \u00eatre confondue avec la <a href=\"http:\/\/13.38.28.60\/2020\/05\/30\/quest-ce-que-la-surface-de-plancher\">surface de plancher<\/a>. La principale diff\u00e9rence est m\u00e9thodologique. Pour la surface de plancher, le calcul se fait \u00e0 partir du nu int\u00e9rieur des fa\u00e7ades de chaque niveau clos et couvert. Les v\u00e9randas et cloisons int\u00e9rieures sont donc prises en compte, alors que ce n\u2019est pas le cas pour la surface habitable.<\/p>\n\n\n\n<p>L\u2019autre diff\u00e9rence r\u00e9side dans l\u2019utilisation de ces deux mesures. Contrairement \u00e0 la surface habitable, la SDP n&rsquo;appara\u00eet en aucun cas dans un bail de location. Elle sert \u00e0 d\u00e9finir la future surface d\u2019une construction neuve ou d\u2019un projet d\u2019agrandissement. Elle sert donc \u00e0 formuler une demande de permis de construire.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Habitable ou utile ?<\/h2>\n\n\n\n<p>Attention enfin \u00e0 ne pas confondre la surface utile et la surface habitable. Selon le Code de la construction et de l\u2019habitation, la surface utile correspond \u00e0 la surface habitable d\u2019un logement augment\u00e9e de la moiti\u00e9 de la surface des annexes (combles et greniers am\u00e9nageables, caves, sous-sol, balcons, terrasses, v\u00e9randas, etc.).<\/p>\n\n\n\n<p>Surface utile = surface habitable + 50 % de la surface des annexes<\/p>\n\n\n\n<p>Pour \u00eatre prises en compte dans le calcul, il faut r\u00e9server les annexes \u00e0 l\u2019usage exclusif de l\u2019occupant du logement et b\u00e9n\u00e9ficier d\u2019une hauteur sous plafond de 1,80 m minimum.<\/p>\n\n\n\n<p>La surface utile sert de mesure de r\u00e9f\u00e9rence pour les professionnels de l\u2019immobilier qui souhaitent r\u00e9aliser l\u2019<a href=\"https:\/\/www.cityandyou.com\/estimation-immobiliere\/estimation-maison\">estimation d\u2019une maison<\/a> ou d\u2019un appartement. Elle sert \u00e9galement de base de calcul pour \u00e9valuer le montant des subventions et des pr\u00eats aid\u00e9s ainsi que le plafond des loyers dans le cadre de r\u00e9gimes de d\u00e9fiscalisation.<\/p>\n\n\n\n<p>Vous \u00eates propri\u00e9taires d\u2019un bien et souhaitez le vendre \u00e0 un promoteur immobilier ? Les d\u00e9marches vous semblent longues et complexes ? Contactez nos \u00e9quipes !&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p><strong>City&amp;You vous propose un accompagnement personnalis\u00e9 pour valoriser votre bien. Nos experts sont aux c\u00f4t\u00e9s des vendeurs \u00e0 chaque \u00e9tape du processus de vente : estimation immobili\u00e8re, mise en relation avec des promoteurs, analysent des offres d\u2019achat et suivi du dossier jusqu\u2019\u00e0 la transaction finale. 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