{"id":424,"date":"2020-09-24T11:45:18","date_gmt":"2020-09-24T10:45:18","guid":{"rendered":"http:\/\/13.38.28.60\/?p=424"},"modified":"2023-09-18T10:57:46","modified_gmt":"2023-09-18T08:57:46","slug":"terrain-constructible-et-droit-de-preemption","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.cityandyou.com\/blog\/2020\/09\/24\/terrain-constructible-et-droit-de-preemption","title":{"rendered":"Terrain constructible et droit de pr\u00e9emption"},"content":{"rendered":"\n<p><em>Il arrive parfois qu\u2019un propri\u00e9taire entame les d\u00e9marches pour vendre son terrain \u00e0 un particulier ou \u00e0 un promoteur immobilier, mais que son notaire lui annonce que son bien se trouve sur une zone \u00e0 pr\u00e9empter. Qu\u2019est-ce que cela signifie ? Qu\u2019est-ce que le droit de pr\u00e9emption&nbsp;? Comment peut-il s\u2019exercer sur un <a href=\"http:\/\/13.38.28.60\/2020\/06\/24\/difference-entre-terrain-a-batir-et-terrain-constructible\">terrain \u00e0 b\u00e2tir<\/a> ? \u00c9l\u00e9ments de r\u00e9ponse dans la suite de cet article.<\/em><\/p>\n\n\n<div class=\"cta-wrapper\">\n    <a class=\"cta-custom\" href=\"\/simulation-projet\">Simulez votre projet<\/a>\n<\/div>\n\n\n\n<p><\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Le droit de pr\u00e9emption urbain<\/h2>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">D\u00e9finition<\/h3>\n\n\n\n<p>Le droit de pr\u00e9emption urbain (DPU) est le plus connu de tous et prime sur les autres droits de pr\u00e9emption. Il donne la priorit\u00e9 \u00e0 une commune pour acqu\u00e9rir un bien situ\u00e9 en zone urbaine ou \u00e0 urbaniser. Concr\u00e8tement, lorsqu\u2019un propri\u00e9taire met sa maison ou son appartement en vente, la commune peut \u00eatre prioritaire pour l\u2019acquisition du bien en question. Mais il faut pour cela qu\u2019elle ait un projet d\u2019int\u00e9r\u00eat g\u00e9n\u00e9ral \u00e0 mettre en \u0153uvre.<\/p>\n\n\n\n<p>G\u00e9n\u00e9ralement, les biens concern\u00e9s se situent donc dans des zones sur lesquelles il y aura des op\u00e9rations d\u2019am\u00e9nagement urbain. La commune ou la communaut\u00e9 de communes d\u00e9finissent ces secteurs et les notifient comme tels dans le <a href=\"http:\/\/13.38.28.60\/2020\/05\/21\/quest-ce-que-le-plu\">plan local d\u2019urbanisme<\/a> (PLU) ou le plan d\u2019occupation des sols (POS).<\/p>\n\n\n\n<p>Ainsi, tout propri\u00e9taire d\u00e9sireux de se s\u00e9parer d\u2019un bien situ\u00e9 sur une zone \u00e0 pr\u00e9empter est dans l\u2019obligation d\u2019informer la collectivit\u00e9 de son intention de vendre. Il est donc pr\u00e9f\u00e9rable de se renseigner aupr\u00e8s de la mairie de votre commune avant toute mise en vente. En cas d\u2019oubli, c\u2019est le notaire charg\u00e9 de la vente qui v\u00e9rifie l\u2019existence d\u2019un droit de pr\u00e9emption \u00e9ventuel.<\/p>\n\n\n\n<p>Bien souvent, le DPU fait l\u2019objet d\u2019une condition suspensive dans les compromis de vente. Pour rappel, une condition suspensive est une clause contractuelle qui conditionne la vente \u00e0 la survenance d\u2019un \u00e9v\u00e9nement. Elle rend la vente caduque en cas de non-r\u00e9alisation de l\u2019\u00e9v\u00e9nement invoqu\u00e9. Dans le cas du DPU, cela permet \u00e0 l\u2019acqu\u00e9reur ainsi qu\u2019au vendeur de se retirer de la vente sans p\u00e9nalit\u00e9 si la commune choisit d\u2019exercer son droit de pr\u00e9emption.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">La d\u00e9claration d\u2019intention d\u2019ali\u00e9ner (DIA)<\/h3>\n\n\n\n<p>Nous l\u2019avons vu, si un bien est situ\u00e9 dans une zone de pr\u00e9emption, le propri\u00e9taire doit informer la mairie en priorit\u00e9 de son intention de vendre. Pour ce faire, il doit remplir le document cerfa \u201cD\u00e9claration d\u2019intention d\u2019ali\u00e9ner ou demande d\u2019acquisition d\u2019un bien soumis \u00e0 l\u2019un des droits de pr\u00e9emption pr\u00e9vus par le code de l\u2019urbanisme\u201d.<\/p>\n\n\n\n<p>La d\u00e9claration d\u2019intention d\u2019ali\u00e9ner pr\u00e9cise notamment :<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>l\u2019identit\u00e9 et les coordonn\u00e9es du propri\u00e9taire ;<\/li>\n\n\n\n<li>la situation et la d\u00e9signation du bien ;<\/li>\n\n\n\n<li>l\u2019usage et l\u2019occupation du bien ;<\/li>\n\n\n\n<li>les modalit\u00e9s de cession ;<\/li>\n\n\n\n<li>l\u2019identit\u00e9 de l\u2019\u00e9ventuel acqu\u00e9reur.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Cette d\u00e9claration doit \u00eatre compl\u00e9t\u00e9e en quatre exemplaires et envoy\u00e9e, ainsi que les pi\u00e8ces justificatives demand\u00e9es, \u00e0 la mairie par lettre recommand\u00e9e avec accus\u00e9 de r\u00e9ception. Le vendeur peut \u00e9galement la d\u00e9poser directement au guichet d\u2019accueil contre d\u00e9charge. Certaines mairies proposent de remplir le document par voie \u00e9lectronique. Dans ce cas, un seul exemplaire suffit. G\u00e9n\u00e9ralement, c\u2019est le notaire du vendeur qui se charge de cette formalit\u00e9.<\/p>\n\n\n\n<p>La collectivit\u00e9 dispose ensuite d\u2019un d\u00e9lai de deux mois (trois mois si le bien est situ\u00e9 en zone naturelle sensible) \u00e0 compter de la date de r\u00e9ception de la DIA pour se prononcer. Trois situations sont possibles :<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>La collectivit\u00e9 renonce \u00e0 l\u2019achat de fa\u00e7on expresse ou tacite (absence de r\u00e9ponse). Le vendeur peut alors s\u00e9lectionner l\u2019acqu\u00e9reur de son choix.<\/li>\n\n\n\n<li>La mairie se positionne pour l\u2019achat aux conditions fix\u00e9es dans la DIA. Elle dispose ensuite de quatre mois pour r\u00e9gler le montant de la vente. Le propri\u00e9taire conserve la jouissance de son bien jusqu\u2019\u00e0 la transaction finale.<\/li>\n\n\n\n<li>La collectivit\u00e9 accepte la vente en n\u00e9gociant le prix. Le propri\u00e9taire du bien dispose d\u2019un d\u00e9lai de deux mois \u00e0 compter de la r\u00e9ception de l\u2019offre d\u2019achat pour notifier \u00e0 la mairie qu\u2019il accepte le prix propos\u00e9, qu\u2019il maintient son offre initiale ou qu\u2019il renonce \u00e0 la vente.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">\u00c0 quoi sert le droit de pr\u00e9emption urbain ?<\/h3>\n\n\n\n<p>L\u2019exercice du droit de pr\u00e9emption de la part d\u2019une commune prive le propri\u00e9taire de vendre son bien \u00e0 l\u2019acheteur de son choix. Ce droit est justifi\u00e9 par la n\u00e9cessit\u00e9 de ma\u00eetrise du territoire de la collectivit\u00e9.<\/p>\n\n\n\n<p>Par exemple, un terrain situ\u00e9 \u00e0 un angle de rue peut \u00eatre utile \u00e0 une mairie pour s\u00e9curiser un carrefour dangereux. L\u2019achat du terrain en question peut parfois permettre de cr\u00e9er un rond-point, d\u2019\u00e9largir un trottoir ou encore de cr\u00e9er une deuxi\u00e8me voie sur la route.<\/p>\n\n\n\n<p>Une parcelle situ\u00e9e sur une zone \u00e0 pr\u00e9empter peut \u00e9galement \u00eatre destin\u00e9e \u00e0 construire de nouvelles infrastructures dans le but de promouvoir le tourisme, les loisirs, la culture, le commerce, de cr\u00e9er des <a href=\"http:\/\/13.38.28.60\/2022\/01\/12\/obligation-construction-des-logements-sociaux-promoteurs-immobiliers\">logements sociaux<\/a>, etc.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Les autres droits de pr\u00e9emption<\/h2>\n\n\n\n<p>Il existe d\u2019autres droits de pr\u00e9emption, souvent moins connus et jamais prioritaires face au DPU :<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>Le droit de pr\u00e9emption dans les zones d\u2019am\u00e9nagement diff\u00e9r\u00e9 (ZAD).<\/strong> Ce droit peut s\u2019exercer dans une zone non encore urbanis\u00e9e sous r\u00e9serve d\u2019un int\u00e9r\u00eat collectif local ou national.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Le droit de pr\u00e9emption des communes sur les fonds de commerces, baux commerciaux et fonds artisanaux.<\/strong> Ce droit doit \u00eatre utilis\u00e9 dans le but de sauvegarder le commerce et l\u2019artisanat de proximit\u00e9.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Le droit de pr\u00e9emption dans les espaces sensibles naturels. <\/strong>Ce droit peut s\u2019exercer en vue de pr\u00e9server les espaces naturels et la biodiversit\u00e9.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Le droit de pr\u00e9emption de la SAFER. <\/strong>Une soci\u00e9t\u00e9 d\u2019am\u00e9nagement foncier et d\u2019\u00e9tablissement rural (SAFER) peut exercer son droit de pr\u00e9emption dans le but de favoriser le d\u00e9veloppement de l\u2019activit\u00e9 agricole ou d\u2019\u00e9viter de d\u00e9naturer l\u2019environnement.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Le droit de pr\u00e9emption des locataires. <\/strong>Dans certaines conditions, le locataire d\u2019un local \u00e0 usage d\u2019habitation, professionnel, ou les deux, peut \u00eatre prioritaire \u00e0 l\u2019accession lors de la vente dudit local.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Le droit de pr\u00e9emption sur un terrain constructible<\/h2>\n\n\n\n<p>En zone urbaine, un terrain \u00e0 b\u00e2tir est soumis aux m\u00eames r\u00e8gles qu\u2019un bien d\u00e9j\u00e0 construit (maison individuelle, immeuble). S\u2019il se trouve dans une zone \u00e0 pr\u00e9empter, la collectivit\u00e9 peut exercer son droit \u00e0 condition de pr\u00e9senter un projet <a href=\"http:\/\/13.38.28.60\/2022\/11\/16\/amenageur-foncier-tout-savoir\">d\u2019am\u00e9nagement <\/a>urbain d\u2019int\u00e9r\u00eat collectif s\u00e9rieux.<\/p>\n\n\n\n<p>En zone agricole, seuls les terrains constructibles d\u2019une superficie sup\u00e9rieure \u00e0 2 500 m2 sont soumis au droit de pr\u00e9emption de la SAFER, \u00e0 condition que l\u2019acqu\u00e9reur s\u2019engage \u00e0 construire dans un d\u00e9lai de trois ans. Attention toutefois, un terrain \u00e0 b\u00e2tir d\u2019une superficie inf\u00e9rieure peut \u00eatre pr\u00e9empt\u00e9 s\u2019il est inclus dans une parcelle agricole plus \u00e9tendue.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Vous \u00eates propri\u00e9taire d\u2019un terrain \u00e0 b\u00e2tir ou d\u00e9j\u00e0 b\u00e2ti et souhaitez r\u00e9aliser une plus-value en le vendant \u00e0 un <a href=\"https:\/\/www.cityandyou.com\/promotion-immobiliere\/promoteur-immobilier\">promoteur immobilier<\/a> ? N\u2019h\u00e9sitez pas \u00e0 faire appel \u00e0 nos <a href=\"https:\/\/www.cityandyou.com\/\">\u00e9quipes<\/a> !<\/strong><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Il arrive parfois qu\u2019un propri\u00e9taire entame les d\u00e9marches pour vendre son terrain \u00e0 un particulier ou \u00e0 un promoteur immobilier,&#8230;<\/p>\n","protected":false},"author":6,"featured_media":425,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[15],"tags":[],"class_list":["post-424","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-urbanisme"],"yoast_head":"<!-- This site is optimized with the Yoast SEO plugin v26.5 - https:\/\/yoast.com\/wordpress\/plugins\/seo\/ -->\n<title>Droit de pr\u00e9emption : comment s&#039;applique-t-il sur un terrain constructible ?<\/title>\n<meta name=\"description\" content=\"Dans certains cas, une commune peut \u00eatre prioritaire pour l\u2019achat d\u2019un terrain constructible. 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