{"id":432,"date":"2020-09-28T12:48:17","date_gmt":"2020-09-28T11:48:17","guid":{"rendered":"http:\/\/13.38.28.60\/?p=432"},"modified":"2023-09-15T16:36:30","modified_gmt":"2023-09-15T14:36:30","slug":"vendre-un-bien-en-sci-en-indivision-ou-en-copropriete","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.cityandyou.com\/blog\/2020\/09\/28\/vendre-un-bien-en-sci-en-indivision-ou-en-copropriete","title":{"rendered":"Vendre un bien en SCI, en indivision ou en copropri\u00e9t\u00e9"},"content":{"rendered":"\n<p><em>SCI, indivision, copropri\u00e9t\u00e9\u2026 Ces termes souvent employ\u00e9s dans le monde de l\u2019immobilier sont parfois complexes \u00e0 appr\u00e9hender. Pourquoi acheter un bien en SCI ? Comment vendre une maison en indivision ? Quelles sont les particularit\u00e9s d\u2019une vente d\u2019appartement en copropri\u00e9t\u00e9 ? D\u00e9cryptage dans la suite de cet article.<\/em><\/p>\n\n\n\n<div class=\"cta-wrapper\">\n    <a class=\"cta-custom\" href=\"\/estimation-immobiliere\">\n      Estimez votre bien\n    <\/a>\n<\/div>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Vendre en SCI<\/h2>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Qu\u2019est-ce qu\u2019une SCI ?<\/h3>\n\n\n\n<p>La SCI, ou soci\u00e9t\u00e9 civile immobili\u00e8re est un groupe d\u2019associ\u00e9s qui d\u00e9cident d\u2019investir ensemble dans l\u2019immobilier afin d\u2019en tirer des profits. Comme toute soci\u00e9t\u00e9, elle se compose d\u2019au moins deux <a href=\"https:\/\/www.inpi.fr\/fr\/personne-physique-et-personne-morale-definition\">personnes physiques ou morales<\/a>.<\/p>\n\n\n\n<p>Lors de sa cr\u00e9ation, il est n\u00e9cessaire de publier des statuts qui pr\u00e9cisent le nom de la soci\u00e9t\u00e9, son si\u00e8ge social, son capital, sa dur\u00e9e de vie ainsi que les apports de chaque associ\u00e9. l faut \u00e9galement d\u00e9signer un (ou plusieurs) g\u00e9rant.<\/p>\n\n\n\n<p>Une SCI a pour objectif d\u2019engranger des revenus gr\u00e2ce aux loyers des biens immobiliers achet\u00e9s. Elle exclut toute activit\u00e9 commerciale. Ainsi, on ne peut cr\u00e9er une SCI dans le but d\u2019acqu\u00e9rir des biens et de les revendre rapidement sous peine de voir les personnes qui la composent requalifi\u00e9es en marchands de biens professionnels.<\/p>\n\n\n\n<p>La soci\u00e9t\u00e9 civile immobili\u00e8re constitue un outil de gestion patrimoniale tr\u00e8s pratique, avec certains avantages fiscaux, notamment en mati\u00e8re de succession. Un grand nombre de SCI sont d\u2019ailleurs des SCI familiales.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Comment vendre un bien en SCI ?<\/h3>\n\n\n\n<p>Si l\u2019achat-revente de fa\u00e7on professionnelle est interdit, on peut toutefois vendre une maison ou un appartement en SCI de fa\u00e7on ponctuelle.  En revanche  l\u2019objet social de la soci\u00e9t\u00e9 doit contenir la vente.<\/p>\n\n\n\n<p>Pour enclencher le processus de vente, il faut que l\u2019ensemble des associ\u00e9s soient d\u2019accord. Le g\u00e9rant doit donc convoquer une assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale afin d\u2019\u00e9tablir un vote. Selon la date de vente du bien, il peut s\u2019agir de l\u2019assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale annuelle ou d\u2019une assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale extraordinaire ayant pour objet la vente du bien en question. \u00c0 l\u2019issue de cette assembl\u00e9e, un proc\u00e8s-verbal notifiant la d\u00e9cision des associ\u00e9s est \u00e9tabli et sign\u00e9 par chacun d\u2019entre eux.<\/p>\n\n\n\n<p>La vente d\u2019un immeuble en SCI se fait devant notaire. Aussi, c&rsquo;est le r\u00e9gime de la plus-value immobili\u00e8re. Ainsi, l&rsquo;imposition de  chaque associ\u00e9 se fait au prorata du nombre de parts qu\u2019il poss\u00e8de dans la soci\u00e9t\u00e9. Pour rappel, la plus-value est la diff\u00e9rence entre le prix d\u2019achat et le prix de vente d\u2019un bien.<\/p>\n\n\n\n<p>\u00c0 savoir, lorsqu&rsquo;on met en vente une maison ou un appartement  lou\u00e9, le locataire peut se voir attribuer un cong\u00e9 pour vente.<\/p>\n\n\n\n<p>Attention, hors cadre d\u2019une SCI familiale, il n&rsquo;est pas possible de donner un cong\u00e9 pour vente au locataire d\u2019un bien. Il faut donc vendre la maison ou l\u2019appartement  lou\u00e9, ce qui entra\u00eene g\u00e9n\u00e9ralement une d\u00e9cote.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Vendre en indivision<\/h2>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Qu\u2019est-ce qu\u2019un bien en indivision ?<\/h3>\n\n\n\n<p>Un bien acquis en indivision (dit bien \u201cindivis\u201d) est un bien achet\u00e9 par plusieurs propri\u00e9taires (appel\u00e9s indivisaires) sans que les quotes-parts ne soient mat\u00e9rialis\u00e9es ou que l\u2019un d\u2019entre eux puisse vendre sans l\u2019accord des autres. L\u2019indivision est fr\u00e9quente dans le cadre d\u2019un achat immobilier. L\u2019exemple le plus courant est l&rsquo;acquisition d\u2019une maison ou d\u2019un appartement par un couple de concubins.<\/p>\n\n\n\n<p>D\u2019autres situations peuvent donner lieu \u00e0 une indivision :<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Une succession. Sauf clause contraire notifi\u00e9e dans un testament, chaque h\u00e9ritier devient propri\u00e9taire du bien immobilier en indivision.<\/li>\n\n\n\n<li>Un achat immobilier entre amis.<\/li>\n\n\n\n<li>L\u2019achat d\u2019un bien en famille.<\/li>\n\n\n\n<li>L&rsquo;acquisition d\u2019un logement par des \u00e9poux ayant sign\u00e9 un contrat de mariage de s\u00e9paration des biens.<\/li>\n\n\n\n<li>L\u2019achat d\u2019une maison ou d\u2019un appartement par des partenaires pacs\u00e9s.<\/li>\n\n\n\n<li>Etc.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Lors d\u2019un achat immobilier \u00e0 plusieurs, les diff\u00e9rents propri\u00e9taires peuvent avoir des apports personnels de base tr\u00e8s diff\u00e9rents. Il est donc conseill\u00e9 de pr\u00e9ciser dans l\u2019acte d\u2019achat les quotes-parts de chacun. Cela permet, en effet, de d\u00e9finir les quotit\u00e9s d\u2019acquisition et les droits de propri\u00e9t\u00e9 des diff\u00e9rents investisseurs. Le principal enjeu de cette d\u00e9marche est d\u2019\u00e9viter les conflits lors de la revente du bien, notamment en cas de plus-value ou de moins-value, ou en cas de s\u00e9paration.<\/p>\n\n\n\n<p>Si les quotes-parts ne sont pas pr\u00e9cis\u00e9es dans l\u2019acte d\u2019achat, les propri\u00e9taires sont consid\u00e9r\u00e9s comme \u00e9tant acqu\u00e9reurs \u00e0 50\/50.<\/p>\n\n\n\n<p>Chaque indivisaire ayant des droits sur la totalit\u00e9 du bien, la plupart des d\u00e9cisions importantes doivent \u00eatre prises \u00e0 l\u2019unanimit\u00e9. En cas de conflit ou de d\u00e9saccord, les situations de blocage sont donc fr\u00e9quentes. Par ailleurs, chaque propri\u00e9taire est tenu de r\u00e9gler les d\u00e9penses li\u00e9es au logement (charges, travaux, imp\u00f4ts, etc.) en fonction de sa quote-part.<\/p>\n\n\n\n<p>\u00c0 savoir, si l\u2019un des indivisaires d\u00e9cide de revendre sa part, les autres ne peuvent s\u2019y opposer. Le vendeur doit cependant les informer de son intention de vendre par lettre recommand\u00e9e. Ils disposent alors d\u2019un droit de pr\u00e9emption pour une p\u00e9riode d\u2019un mois. Si finalement personne ne souhaite racheter la part c\u00e9d\u00e9e, le bien doit \u00eatre mis en vente.<\/p>\n\n\n\n<p>Pour plus de s\u00e9curit\u00e9, les indivisaires peuvent faire r\u00e9diger une convention d\u2019indivision par un notaire. Ce document permet aux diff\u00e9rents propri\u00e9taires de fixer les r\u00e8gles de jouissance du bien, le montant d\u2019une \u00e9ventuelle indemnit\u00e9 d\u2019<a href=\"http:\/\/13.38.28.60\/2023\/09\/06\/prescription-acquisitive-trentenaire\">occupation<\/a> du bien, le remboursement des frais, la nomination d\u2019un g\u00e9rant, etc.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Comment vendre un bien en indivision ?<\/h3>\n\n\n\n<p>En principe, la <a href=\"http:\/\/13.38.28.60\/2023\/08\/29\/vendre-en-indivision\">vente d\u2019un bien en indivision<\/a> n\u00e9cessite l\u2019accord de l\u2019ensemble des propri\u00e9taires. Ils doivent alors d\u00e9cider du prix de vente et de la r\u00e8gle de partage \u00e0 l\u2019unanimit\u00e9.<\/p>\n\n\n\n<p>Depuis la loi de \u201csimplification et de clarification du droit\u201d de mai 2009, il est possible de vendre un bien indivis sans l\u2019accord de tous les indivisaires. Il faut, pour cela, que les propri\u00e9taires qui souhaitent vendre repr\u00e9sentent au moins \u2154 des droits indivis.<\/p>\n\n\n\n<p>Dans ce cas, les indivisaires qui souhaitent vendre doivent le signaler \u00e0 un notaire qui, par voie d\u2019huissier, en informe les autres propri\u00e9taires. Ces derniers disposent d\u2019un d\u00e9lai de trois mois pour donner leur avis. <\/p>\n\n\n\n<p>Deux situations sont alors possibles :<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Les autres indivisaires sont d\u2019accord, la vente peut avoir lieu.<\/li>\n\n\n\n<li>Les autres indivisaires ne sont pas d\u2019accord, le notaire dresse un proc\u00e8s-verbal de difficult\u00e9. Les vendeurs doivent alors saisir le Tribunal de Grande Instance pour d\u00e9bloquer la vente.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>La vente d\u2019une maison ou d\u2019un appartement en indivision est soumise aux frais de notaire. NB : dans le cadre d\u2019une s\u00e9paration, le propri\u00e9taire qui rach\u00e8te la part de l\u2019autre peut b\u00e9n\u00e9ficier de frais de notaire r\u00e9duits \u00e0 2,5&nbsp;%.<\/p>\n\n\n\n<p>Lors d\u2019une vente en indivision avec usufruit (situation fr\u00e9quente lors du d\u00e9c\u00e8s d\u2019un \u00e9poux dont le conjoint restant dispose de l\u2019usufruit du bien), l\u2019usufruitier peut continuer d\u2019habiter le bien ou d\u00e9cider de le louer afin d\u2019en percevoir le loyer. Ni lui ni les enfants ayant h\u00e9rit\u00e9 de la part du conjoint d\u00e9c\u00e9d\u00e9 ne peuvent vendre le bien dans sa totalit\u00e9 sans l\u2019accord de l\u2019autre partie. En cas d\u2019accord, le b\u00e9n\u00e9fice de la vente se partage au prorata de leurs droits de propri\u00e9t\u00e9 respectifs.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Vendre en copropri\u00e9t\u00e9<\/h2>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Qu\u2019est-ce qu\u2019une copropri\u00e9t\u00e9 ?<\/h3>\n\n\n\n<p>Une copropri\u00e9t\u00e9 est la r\u00e9partition de lots entre diff\u00e9rentes personnes au sein d\u2019un immeuble b\u00e2ti. Chaque propri\u00e9taire dispose d\u2019une partie privative pour laquelle il jouit d\u2019un droit de propri\u00e9t\u00e9 exclusif et de parties communes pour lesquelles la propri\u00e9t\u00e9 se r\u00e9parti entre plusieurs copropri\u00e9taires.<\/p>\n\n\n\n<p>Classiquement, dans un immeuble d\u2019habitation, chaque appartement (appel\u00e9 \u201clot\u201d) appartient exclusivement \u00e0 un (ou plusieurs) propri\u00e9taire. Les parties communes sont, en revanche, d\u00e9tenues par l\u2019ensemble des propri\u00e9taires de l\u2019immeuble au prorata de leurs quotes-parts au sein de celui-ci.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Comment vendre un bien en copropri\u00e9t\u00e9 ?<\/h3>\n\n\n\n<p>Lors de la vente d\u2019un bien en copropri\u00e9t\u00e9, le vendeur doit transmettre diff\u00e9rents documents \u00e0 l\u2019acqu\u00e9reur. Certains de ces documents sont \u00e0 demander au syndic de copropri\u00e9t\u00e9 :<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>les trois derniers proc\u00e8s-verbaux de l\u2019assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale ;<\/li>\n\n\n\n<li>le r\u00e8glement de copropri\u00e9t\u00e9 ;<\/li>\n\n\n\n<li>le carnet d\u2019entretien de l\u2019immeuble ;<\/li>\n\n\n\n<li>la fiche synth\u00e9tique de copropri\u00e9t\u00e9 qui regroupe les donn\u00e9es financi\u00e8res et techniques de l\u2019immeuble ;<\/li>\n\n\n\n<li>le pr\u00e9-\u00e9tat dat\u00e9 qui recense le montant des charges courantes du budget pr\u00e9visionnel et les charges hors budget pr\u00e9visionnelles pay\u00e9es au cours de l\u2019ann\u00e9e pr\u00e9c\u00e9dant la vente, les sommes \u00e9ventuelles que l\u2019acheteur devra verser au syndicat des copropri\u00e9taires, l\u2019\u00e9tat global des impay\u00e9s au sein du syndic et la dette envers les fournisseurs, etc.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Les autres documents n\u00e9cessaires \u00e0 la vente sont les m\u00eames que pour une vente classique. Nous pouvons notamment citer le diagnostic technique global.<\/p>\n\n\n\n<p>Par ailleurs, pour vendre un appartement en copropri\u00e9t\u00e9, le propri\u00e9taire doit garantir la surface vendue \u00e0 l\u2019acheteur (loi Carrez, <a href=\"http:\/\/13.38.28.60\/2020\/07\/13\/quest-ce-quune-surface-habitable\">surface habitable<\/a>). On tol\u00e8re une marge d\u2019erreur de 5 %. Au-del\u00e0, l\u2019acheteur peut se retourner contre le vendeur.<\/p>\n\n\n\n<p>\u00c0 savoir, si le propri\u00e9taire n\u2019est pas \u00e0 jour de ses r\u00e8glements vis-\u00e0-vis du syndic, ce dernier peut faire bloquer la vente dans l\u2019attente d\u2019une r\u00e9gularisation. De m\u00eame, avant la vente, il faut notifier au syndic le nom de l\u2019acqu\u00e9reur afin que ce dernier v\u00e9rifie qu\u2019il ne soit pas d\u00e9j\u00e0 propri\u00e9taire au sein de la copropri\u00e9t\u00e9 et en \u00e9tat d\u2019impay\u00e9.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Depuis plusieurs ann\u00e9es, nos \u00e9quipes City&amp;You accompagnent les propri\u00e9taires fonciers d\u00e9sireux de vendre leur bien \u00e0 un <a href=\"https:\/\/www.cityandyou.com\/promotion-immobiliere\/promoteur-immobilier\">promoteur immobilier<\/a>. Cette vente permet g\u00e9n\u00e9ralement de r\u00e9aliser une plus-value immobili\u00e8re plus importante. Cependant, il faut \u00eatre conscient que c\u2019est un processus long et complexe qui n\u00e9cessite des comp\u00e9tences particuli\u00e8res. N\u2019h\u00e9sitez pas \u00e0 nous contacter si vous souhaitez en savoir plus !<\/strong><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>SCI, indivision, copropri\u00e9t\u00e9\u2026 Ces termes souvent employ\u00e9s dans le monde de l\u2019immobilier sont parfois complexes \u00e0 appr\u00e9hender. 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