{"id":499,"date":"2020-12-10T14:53:47","date_gmt":"2020-12-10T13:53:47","guid":{"rendered":"http:\/\/13.38.28.60\/?p=499"},"modified":"2022-12-13T17:11:14","modified_gmt":"2022-12-13T15:11:14","slug":"vente-a-un-promoteur-ce-quil-faut-savoir-sur-l-indemnite-d-immobilisation","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.cityandyou.com\/blog\/2020\/12\/10\/vente-a-un-promoteur-ce-quil-faut-savoir-sur-l-indemnite-d-immobilisation","title":{"rendered":"Tout savoir sur l\u2019indemnit\u00e9 d\u2019immobilisation lors d\u2019une vente \u00e0 un promoteur"},"content":{"rendered":"\n<p>Vous vous appr\u00eatez \u00e0 signer une promesse de vente dans le cadre de la cession de votre terrain \u00e0 un promoteur immobilier ? Une indemnit\u00e9 d\u2019immobilisation est souvent pr\u00e9vue dans l\u2019avant-contrat. Ce s\u00e9questre, d\u2019un montant non n\u00e9gligeable, se pr\u00e9sente comme un d\u00e9p\u00f4t de garantie en faveur du vendeur en contrepartie de son engagement \u00e0 r\u00e9server le bien \u00e0 l\u2019acheteur. Mais comment fonctionne l\u2019indemnit\u00e9 d\u2019immobilisation ? Quel est son montant ? Quand est-elle vers\u00e9e ? Quelles sont ses cons\u00e9quences ? Toutes les r\u00e9ponses avec City &amp; You.<\/p>\n\n\n<div class=\"cta-wrapper\">\n    <a class=\"cta-custom\" href=\"\/simulation-projet\">Simulez votre projet<\/a>\n<\/div>\n\n\n\n<p><\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Qu\u2019est-ce qu\u2019une indemnit\u00e9 d\u2019immobilisation ?<\/h2>\n\n\n\n<p>L\u2019indemnit\u00e9 d\u2019immobilisation appara\u00eet fr\u00e9quemment dans les promesses unilat\u00e9rales de vente. Elle se distingue et se confond parfois avec les notions d\u2019acompte, de d\u00e9p\u00f4t de garantie et de s\u00e9questre.&nbsp;&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">D\u00e9finition de l\u2019indemnit\u00e9 d\u2019immobilisation\u00a0<\/h3>\n\n\n\n<p>Dans un premier temps, l\u2019acheteur et le propri\u00e9taire d\u2019un terrain, d\u2019une maison ou d\u2019un appartement doivent se mettre d\u2019accord sur le prix et les conditions de la vente. Une fois cette \u00e9tape franchie, ils sont alors pr\u00eats \u00e0 signer un avant-contrat. Celui-ci peut prendre deux formes distinctes :<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\"><li>Le compromis de vente : les deux parties s\u2019engagent \u00e0 conclure la vente selon un prix d\u00e9fini ;<\/li><li>La promesse de vente : le vendeur s\u2019engage de fa\u00e7on unilat\u00e9rale \u00e0 r\u00e9server son terrain, sa maison ou son appartement \u00e0 l\u2019acheteur pour un prix d\u00e9termin\u00e9.<\/li><\/ul>\n\n\n\n<p>L\u2019indemnit\u00e9 d\u2019immobilisation est un m\u00e9canisme utilis\u00e9 uniquement dans le cadre de la promesse unilat\u00e9rale de vente. En effet, gr\u00e2ce \u00e0 cet avant-contrat, l\u2019acheteur dispose d\u2019un d\u00e9lai pour lever l\u2019option d\u2019achat afin de conclure la vente immobili\u00e8re. Celui-ci se voit donc conf\u00e9rer un droit d\u2019exclusivit\u00e9 sur l\u2019acquisition du bien, pendant une dur\u00e9e g\u00e9n\u00e9ralement comprise entre deux et trois mois. Dans ce laps de temps, le vendeur ne peut, en aucune fa\u00e7on, vendre le bien \u00e0 un tiers. C\u2019est l\u00e0 que l\u2019indemnit\u00e9 d\u2019immobilisation intervient. Afin d\u2019\u00e9quilibrer l\u2019op\u00e9ration pendant la p\u00e9riode d\u2019option, l\u2019acqu\u00e9reur verse au vendeur une somme d\u00e9termin\u00e9e dans la promesse de vente.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Indemnit\u00e9 d\u2019immobilisation, acompte, d\u00e9p\u00f4t de garantie et s\u00e9questre : quelles diff\u00e9rences ?\u00a0<\/h3>\n\n\n\n<p>Dans le langage courant, ces termes sont souvent interchangeables. Ils correspondent pourtant \u00e0 des notions juridiques distinctes.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>L\u2019indemnit\u00e9 d\u2019immobilisation de la promesse de vente et l\u2019acompte ou d\u00e9p\u00f4t de garantie sont juridiquement compl\u00e9mentaires. Comme nous venons de le voir, la premi\u00e8re correspond \u00e0 une compensation accord\u00e9e au vendeur en \u00e9change de la r\u00e9servation de son bien. L\u2019acompte appara\u00eet, quant \u00e0 lui, uniquement si la transaction est finalis\u00e9e. En pratique, une fois l\u2019option d\u2019achat lev\u00e9e par l\u2019acqu\u00e9reur, la vente peut avoir lieu. L\u2019indemnit\u00e9 d\u2019immobilisation se transforme alors en acompte ou en d\u00e9p\u00f4t de garantie. Il s\u2019impute donc sur le prix de vente.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>Lors de la signature d\u2019un compromis de vente, un acompte ou d\u00e9p\u00f4t de garantie peut \u00eatre vers\u00e9 par l\u2019acqu\u00e9reur. Il s\u2019agit d\u2019une avance sur le montant de l\u2019acquisition. Cette garantie vise \u00e0 d\u00e9montrer le s\u00e9rieux de l\u2019acheteur.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>Lorsque la vente a lieu par l\u2019interm\u00e9diaire d\u2019un professionnel (agent immobilier ou notaire), ces diff\u00e9rentes sommes sont conserv\u00e9es par ce dernier jusqu\u2019\u00e0 la signature de l\u2019acte authentique. On parle alors, par exemple, d\u2019indemnit\u00e9 d\u2019immobilisation en s\u00e9questre.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Le fonctionnement de l\u2019indemnit\u00e9 d\u2019immobilisation<\/h3>\n\n\n\n<p>Pour mieux comprendre, prenons un exemple.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>Un promoteur immobilier se positionne en tant qu\u2019acqu\u00e9reur d\u2019un terrain au prix de 500 000 \u20ac. La promesse de vente stipule qu\u2019il doit effectuer le versement d\u2019une indemnit\u00e9 d\u2019immobilisation de 10 % du prix, soit 50 000 \u20ac. Quelques mois plus tard, il l\u00e8ve l\u2019option d\u2019achat.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>La comptabilisation de l\u2019indemnit\u00e9 d\u2019immobilisation est effectu\u00e9e au moment de la signature de l\u2019acte de vente d\u00e9finitif. Le notaire d\u00e9bloque cette somme immobilis\u00e9e. Quant au promoteur, il doit s\u2019acquitter du compl\u00e9ment de prix, soit 450 000 \u20ac.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Vente \u00e0 un promoteur : le versement d\u2019une indemnit\u00e9 d\u2019immobilisation obligatoire ou pas ?\u00a0<\/h2>\n\n\n\n<p>L\u2019indemnit\u00e9 d\u2019immobilisation, pr\u00e9vue par le Code civil, appara\u00eet obligatoire uniquement pour les promesses de vente dont la p\u00e9riode d\u2019option est sup\u00e9rieure \u00e0 18 mois. C\u2019est \u00e9galement le cas si une promesse unilat\u00e9rale est prolong\u00e9e et d\u00e9passe alors la dur\u00e9e de 18 mois. Il s\u2019agit, en quelque sorte, d\u2019une prime d\u2019immobilisation \u00e0 la vente longue. Cette situation est fr\u00e9quente lors de la vente d\u2019un terrain \u00e0 un promoteur immobilier.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>Dans ce cas de figure, l\u2019article L. 290-2 du Code civil pr\u00e9voit le versement d\u2019un montant \u00e9quivalent \u00e0 au moins 5 % du prix de vente. En cas d\u2019indemnit\u00e9 d\u2019immobilisation non vers\u00e9e, la promesse de vente est nulle. Celle-ci doit, par ailleurs, \u00eatre conclue dans le cadre d\u2019un acte authentique, sign\u00e9 devant notaire.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>Toutefois, peu importe la dur\u00e9e de la promesse de vente, le versement d\u2019une indemnit\u00e9 d\u2019immobilisation est une pratique courante. Pour \u00eatre valable, elle doit \u00eatre mentionn\u00e9e dans la promesse de vente comme une condition n\u00e9cessaire et d\u00e9terminante. Son montant doit, par ailleurs, \u00eatre clairement indiqu\u00e9 dans l\u2019avant-contrat sign\u00e9 par les parties.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Quel est le montant d\u2019une indemnit\u00e9 d\u2019immobilisation ?<\/h2>\n\n\n\n<p>En dehors des promesses unilat\u00e9rales sup\u00e9rieures \u00e0 18 mois, le Code civil n\u2019impose aucun montant particulier. Les parties sont donc libres de d\u00e9terminer leur indemnit\u00e9 d\u2019immobilisation. L\u2019avant-contrat doit toutefois mentionner clairement la somme concern\u00e9e.&nbsp;&nbsp;&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>En pratique, le montant de l\u2019immobilisation repr\u00e9sente g\u00e9n\u00e9ralement entre 5 et 10 % du prix de vente. Attention, toutefois, \u00e0 ne pas pr\u00e9voir une indemnit\u00e9 d\u2019immobilisation excessive. Au-del\u00e0 de ce pourcentage, celle-ci peut, en effet, \u00eatre per\u00e7ue comme une clause p\u00e9nale. Elle peut alors \u00eatre r\u00e9vis\u00e9e par un juge.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">\u00c0 qui verser l\u2019indemnit\u00e9 d\u2019immobilisation ?<\/h2>\n\n\n\n<p>Dans le cadre d\u2019une promesse de vente inf\u00e9rieure \u00e0 18 mois, l\u2019acheteur peut verser l\u2019indemnit\u00e9 directement au vendeur. Il peut \u00e9galement immobiliser cette somme sur le compte s\u00e9questre d\u2019un tiers (un notaire, par exemple). Cette seconde option est vivement conseill\u00e9e afin d\u2019\u00e9viter de retarder ou de compliquer la restitution de l\u2019indemnit\u00e9 d\u2019immobilisation en cas de d\u00e9sistement.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>Pour les promesses unilat\u00e9rales sup\u00e9rieures \u00e0 18 mois, le versement de l\u2019indemnit\u00e9 d\u2019immobilisation chez un notaire est une obligation pr\u00e9vue par l\u2019article L. 290-2 du Code civil.&nbsp;&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Quand l\u2019indemnit\u00e9 d\u2019immobilisation est-elle vers\u00e9e ?<\/h2>\n\n\n\n<p>Le paiement de l\u2019indemnit\u00e9 d\u2019immobilisation sans apport peut repr\u00e9senter une difficult\u00e9 suppl\u00e9mentaire pour l\u2019acheteur. Son cr\u00e9dit immobilier ne peut, en effet, \u00eatre d\u00e9bloqu\u00e9 qu\u2019\u00e0 la signature de l\u2019acte authentique de vente. Il cherchera donc bien souvent \u00e0 retarder autant que possible la date de son versement.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>Deux situations sont g\u00e9n\u00e9ralement constat\u00e9es :&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\"><li>Le versement de l\u2019indemnit\u00e9 au moment de la signature de la promesse de vente. C\u2019est une pratique usuelle dans le cadre de la vente sur le march\u00e9 de l\u2019ancien. Cette pratique est plus g\u00e9n\u00e9ralement observ\u00e9e chez les majors de la promotion immobili\u00e8re. Les autres promoteurs immobiliers peuvent \u00e9galement s\u2019y r\u00e9soudre. Ils opteront toutefois, la plupart du temps, pour la deuxi\u00e8me option.&nbsp;<\/li><li>Le versement de l\u2019indemnit\u00e9 \u00e0 la date de d\u00e9p\u00f4t du permis de construire. En effet, plusieurs mois sont souvent n\u00e9cessaires pour concevoir un projet et obtenir un accord de la ville pour d\u00e9poser le permis de construire. Pendant cette p\u00e9riode, l\u2019acheteur est encore dans l\u2019incertitude de pouvoir acheter le terrain. Il cherche donc \u00e0 obtenir un accord de la ville sur le projet avant de bloquer le montant de l\u2019indemnit\u00e9 sur le compte s\u00e9questre du notaire.&nbsp;<\/li><\/ul>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">D\u00e9sistement : que devient l\u2019indemnit\u00e9 d\u2019immobilisation ?<\/h2>\n\n\n\n<p>Mutation, changement d\u2019avis, nouveau projet\u2026 plusieurs raisons peuvent amener l\u2019acheteur ou le vendeur d\u2019un bien \u00e0 renoncer \u00e0 la vente. Est-il possible de revenir en arri\u00e8re et sous quelle condition ? Quelles sont les cons\u00e9quences de ce d\u00e9sistement sur l\u2019indemnit\u00e9 d\u2019immobilisation ?<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Situation n\u00b0 1 : le vendeur ne souhaite plus finaliser la transaction<\/h3>\n\n\n\n<p>Vous souhaitez revenir sur votre d\u00e9cision ? Dans une promesse de vente, le propri\u00e9taire s\u2019engage \u00e0 vendre son terrain, son logement ou son local d\u2019activit\u00e9. Il est normalement tenu de finaliser cet accord, mais il peut arriver qu\u2019il d\u00e9cide de renoncer \u00e0 son engagement. Quelles en sont les cons\u00e9quences ?&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>Il convient de distinguer deux cas :<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\"><li>L\u2019acheteur n\u2019a pas encore lev\u00e9 l\u2019option d\u2019achat (toutes les conditions suspensives ne sont pas encore r\u00e9alis\u00e9es) : il r\u00e9cup\u00e8re l\u2019int\u00e9gralit\u00e9 de l\u2019indemnit\u00e9 d\u2019immobilisation vers\u00e9e et peut, en suppl\u00e9ment, vous demander le paiement de dommages et int\u00e9r\u00eats ;<\/li><li>L\u2019acheteur a lev\u00e9 l\u2019option d\u2019achat (toutes les conditions suspensives sont r\u00e9alis\u00e9es): en plus de r\u00e9cup\u00e9rer l\u2019indemnit\u00e9 d\u2019immobilisation et de pouvoir exiger des dommages et int\u00e9r\u00eats, l\u2019acheteur peut intenter une action en justice pour vous imposer la vente.<\/li><\/ul>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Situation n\u00b0 2 : l\u2019acheteur envisage de se r\u00e9tracter<\/h3>\n\n\n\n<p>Dans le cadre d\u2019une promesse de vente, le promoteur immobilier peut abandonner son projet d\u2019achat. Mais ceci n\u2019est pas sans cons\u00e9quence :<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\"><li>Il renonce \u00e0 l\u2019achat hors du cadre des conditions suspensives : vous \u00eates en droit de r\u00e9clamer le versement de l\u2019indemnit\u00e9 d\u2019immobilisation. Vous \u00eates alors lib\u00e9r\u00e9 de votre engagement et pouvez remettre votre terrain en vente ;<\/li><li>Il renonce \u00e0 l\u2019achat dans le respect des conditions suspensives : pour r\u00e9cup\u00e9rer son indemnit\u00e9 d\u2019immobilisation, il lui faudra faire appel \u00e0 au moins une des <a href=\"http:\/\/13.38.28.60\/2019\/07\/06\/les-conditions-suspensives-dans-la-promesse-de-vente-lors-dune-vente-a-un-promoteur-lessentiel-a-connaitre\">conditions suspensives de l\u2019avant-contrat<\/a>. Cela peut-\u00eatre, par exemple, l\u2019absence d\u2019obtention d\u2019un permis de construire. L\u2019impossibilit\u00e9 de lever cette condition suspensive classique de la vente \u00e0 un promoteur permettra \u00e0 celui-ci de renoncer \u00e0 l\u2019achat en r\u00e9cup\u00e9rant l\u2019indemnit\u00e9 d\u2019immobilisation. Pour cela, il doit toutefois prouver l\u2019accomplissement s\u00e9rieux des d\u00e9marches n\u00e9cessaires pour obtenir un pr\u00eat (article 1304-3 du Code civil).<\/li><\/ul>\n\n\n\n<p><strong>City&amp;You<\/strong> accompagne les propri\u00e9taires souhaitant valoriser leur bien en vendant \u00e0 un promoteur immobilier. Nos experts sont l\u00e0 pour vous conseiller sur le projet immobilier adapt\u00e9 et sur les conditions de vente. 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