{"id":543,"date":"2021-01-16T15:45:51","date_gmt":"2021-01-16T14:45:51","guid":{"rendered":"http:\/\/13.38.28.60\/?p=543"},"modified":"2022-12-19T19:08:56","modified_gmt":"2022-12-19T17:08:56","slug":"quelle-est-la-marge-dun-promoteur-immobilier","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.cityandyou.com\/blog\/2021\/01\/16\/quelle-est-la-marge-dun-promoteur-immobilier","title":{"rendered":"Quelle est la marge d\u2019un promoteur immobilier ?"},"content":{"rendered":"\n

Comme toute activit\u00e9 commerciale, l\u2019activit\u00e9 de promotion immobili\u00e8re doit g\u00e9n\u00e9rer des profits. Ainsi, pour chaque projet \u00e9tudi\u00e9, le promoteur va d\u00e9terminer la marge atteignable par l\u2019op\u00e9ration. Pour ce faire, un bilan financier pr\u00e9visionnel, prenant en compte les charges et les co\u00fbts, est r\u00e9alis\u00e9 afin de juger de sa viabilit\u00e9. Cette \u00e9tape s\u2019av\u00e8re indispensable, notamment pour obtenir un financement. Attention toutefois, le calcul de la marge du promoteur immobilier repose sur de nombreux aspects. Explications avec City&You.\u00a0<\/p>\n\n\n

\n Simulez votre projet<\/a>\n<\/div>\n\n\n\n

<\/p>\n\n\n\n

Qu\u2019est-ce que la marge du promoteur immobilier ?\u00a0<\/h2>\n\n\n\n

La marge est un indicateur cl\u00e9 du taux de rentabilit\u00e9 d\u2019un promoteur immobilier. Elle correspond tout simplement \u00e0 la diff\u00e9rence entre le co\u00fbt de r\u00e9alisation de l\u2019immeuble et son prix de vente. Il est n\u00e9cessaire de distinguer la marge brute de la marge nette du promoteur immobilier. La premi\u00e8re prend uniquement en compte les d\u00e9penses r\u00e9alis\u00e9es pour la construction de l\u2019immeuble. La marge nette, au contraire, ajoute \u00e0 son calcul les charges fixes du professionnel. <\/p>\n\n\n\n

Quant au taux de marge, il repr\u00e9sente le gain obtenu lors de la vente de l\u2019immeuble. Il s\u2019obtient en rapportant la marge \u00e0 l\u2019ensemble des co\u00fbts et charges du promoteur pour la construction et la vente de l\u2019immeuble. Il se calcule donc de la fa\u00e7on suivante : taux de marge = (marge \/ co\u00fbt de l\u2019op\u00e9ration) x 100. <\/p>\n\n\n\n

En g\u00e9n\u00e9ral, le taux de marge du promoteur immobilier se situe entre 8 et 10 % du chiffre d\u2019affaires de l\u2019op\u00e9ration. <\/p>\n\n\n\n

\u00c0 quoi sert la marge du promoteur immobilier ?\u00a0<\/h2>\n\n\n\n

Pour le promoteur immobilier, la question de la marge intervient bien avant la r\u00e9alisation et la vente de l\u2019immeuble. Pour obtenir des financements et s\u2019assurer de la rentabilit\u00e9 de son projet, le promoteur doit en effet calculer sa marge pr\u00e9visionnelle. Pour cela, il utilise une m\u00e9thode \u00e0 rebours. Elle consiste \u00e0 soustraire toutes les d\u00e9penses estim\u00e9es au chiffre d\u2019affaires pr\u00e9visionnel. <\/p>\n\n\n\n

Cet exercice est essentiel. Il permet en effet au promoteur de d\u00e9finir son budget. Il va ainsi \u00eatre en mesure de d\u00e9finir le prix d\u2019achat du terrain ou encore d\u2019anticiper le prix de vente des logements de son programme.  <\/p>\n\n\n\n

Une fois la construction achev\u00e9e et les lots vendus, conna\u00eetre la marge r\u00e9alis\u00e9e permet de proc\u00e9der au calcul de rentabilit\u00e9 du promoteur immobilier. Il s\u2019agit donc d\u2019un indicateur cl\u00e9 de la sant\u00e9 financi\u00e8re du constructeur. <\/p>\n\n\n\n

Vous vous demandez combien vendre votre terrain \u00e0 un promoteur immobilier ? Vous cherchez \u00e0 savoir comment calculer le prix de vente de votre maison ? La marge pr\u00e9visionnelle du promoteur immobilier est un indicateur \u00e0 observer avec pr\u00e9caution. <\/p>\n\n\n\n

L\u2019importance du taux de rentabilit\u00e9 en promotion immobili\u00e8re\u00a0<\/h2>\n\n\n\n

Avant m\u00eame de se pencher sur le taux de marge, il est essentiel de proc\u00e9der au calcul de la rentabilit\u00e9 du projet immobilier. D\u00e8s l\u2019\u00e9tude de faisabilit\u00e9<\/a> et lors de l\u2019\u00e9laboration du bilan pr\u00e9visionnel, le promoteur doit d\u00e9terminer un seuil de rentabilit\u00e9 acceptable. Cette \u00e9valuation consiste \u00e0 calculer le chiffre d\u2019affaires \u00e0 r\u00e9aliser pour d\u00e9gager son objectif de marge nette minimale. <\/p>\n\n\n\n

Le principe est donc simple. Lorsque le seuil de rentabilit\u00e9 d\u2019une op\u00e9ration est d\u00e9pass\u00e9, la marge du professionnel de l\u2019immobilier augmente. Dans le cas inverse, le promoteur immobilier enregistre un d\u00e9ficit. Maintenir son taux de marge est donc un objectif essentiel pour chaque promoteur immobilier. <\/p>\n\n\n\n

Comment calculer la marge nette du promoteur immobilier ?\u00a0<\/h2>\n\n\n\n

Pour conna\u00eetre la marge du constructeur de maisons et d\u2019appartements, il est n\u00e9cessaire de tenir compte du co\u00fbt de revient ainsi que des imp\u00f4ts et charges sociales. <\/p>\n\n\n\n

Le co\u00fbt de revient\u00a0<\/h3>\n\n\n\n

La ma\u00eetrise des co\u00fbts de revient rev\u00eat une importance capitale. Ces co\u00fbts englobent l\u2019ensemble co\u00fbts fixes et variables du projet immobilier. Le promoteur doit ainsi bien d\u00e9terminer les frais li\u00e9s \u00e0 la conception, \u00e0 la construction, au pilotage et \u00e0 la commercialisation du projet. <\/p>\n\n\n\n

La nature des principaux co\u00fbts de revient peut se d\u00e9cliner de mani\u00e8re suivante : <\/p>\n\n\n\n

  • l\u2019acquisition du bien foncier et les frais de notaire correspondants ;<\/li>
  • les imp\u00f4ts et taxes ;<\/li>
  • les \u00e9tudes techniques ;<\/li>
  • les honoraires des diff\u00e9rents prestataires ;<\/li>
  • les travaux de construction ;<\/li>
  • les assurances n\u00e9cessaires tout au long du projet.<\/li><\/ul>\n\n\n\n

    Les imp\u00f4ts et les pr\u00e9l\u00e8vements sociaux\u00a0<\/h3>\n\n\n\n

    Si les \u00e9tapes pr\u00e9c\u00e9dentes permettent d\u2019avoir une id\u00e9e du taux de marge du promoteur immobilier, il faut encore y d\u00e9duire les imp\u00f4ts, taxes et pr\u00e9l\u00e8vements sociaux. Cela permet de conna\u00eetre la marge nette, \u00e0 savoir celle qui sera r\u00e9ellement per\u00e7ue \u00e0 la fin de l\u2019op\u00e9ration.<\/p>\n\n\n\n

    Le calcul de la TVA sur marge immobili\u00e8re<\/h4>\n\n\n\n

    D\u00e8s lors que des lots ou un immeuble dans son ensemble sont vendus par un professionnel de l\u2019immobilier, le taux applicable s\u2019\u00e9l\u00e8ve \u00e0 20 %. Dans certaines circonstances, la TVA sur marge immobili\u00e8re s\u2019applique. C\u2019est le cas lorsque l\u2019acquisition du bien n\u2019a pas ouvert droit \u00e0 d\u00e9duction.<\/p>\n\n\n\n

    Sont soumis \u00e0 la TVA immobili\u00e8re de plein droit les biens suivants : <\/p>\n\n\n\n

    • Les logements de moins de 5 ans : peu importe le nombre de cessions intervenues pendant cette p\u00e9riode ;  <\/li>
    • Les lots en futur \u00e9tat d\u2019ach\u00e8vement (VEFA) ;<\/li>
    • Les terrains \u00e0 b\u00e2tir : il s\u2019agit des terrains constructibles en vertu d\u2019un document d\u2019urbanisme ; <\/li>
    • Les biens pour lesquels l\u2019importance de la r\u00e9novation permet de les requalifier en neuf : l\u2019appr\u00e9ciation est r\u00e9alis\u00e9e au cas par cas. <\/li><\/ul>\n\n\n\n

      Un taux r\u00e9duit \u00e0 5,5 % s\u2019applique pour l\u2019achat d\u2019un bien (immeubles neufs, terrains \u00e0 b\u00e2tir, VEFA, op\u00e9rations de construction) en zone ANRU (zone d\u2019am\u00e9nagement et de r\u00e9novation urbaine) ou dans un quartier prioritaire. <\/p>\n\n\n\n

      Alors, comment calculer la TVA sur marge immobili\u00e8re ? Le calcul de la TVA de promotion immobili\u00e8re repose aussi bien sur le prix de vente que sur la marge brute du promoteur immobilier. Elle permet de d\u00e9terminer le net apr\u00e8s imp\u00f4ts. Prenons un exemple de calcul de la TVA sur marge d\u2019un terrain \u00e0 b\u00e2tir : <\/p>\n\n\n\n

      • Prix d\u2019acquisition du terrain = 1 000 000 \u20ac<\/li>
      • Marge sur le terrain : 100 000 \u20ac<\/li>
      • TVA sur marge immobili\u00e8re (20 %) : 20 000 \u20ac <\/li><\/ul>\n\n\n\n

        Une taxation selon le type de soci\u00e9t\u00e9<\/h3>\n\n\n\n

        Selon le cadre juridique choisi par le promoteur immobilier, la fiscalit\u00e9 diff\u00e8re. Pour conna\u00eetre les profits nets, il convient donc de se pencher sur ces diff\u00e9rences.<\/p>\n\n\n\n

        TVA et fiscalit\u00e9 des SCCV<\/h4>\n\n\n\n

        La soci\u00e9t\u00e9 civile de construction-vente ach\u00e8te des terrains en vue d\u2019y construire des b\u00e2timents puis de revendre l\u2019op\u00e9ration par lots. Ces soci\u00e9t\u00e9s entrent en jeu lors du montage d\u2019op\u00e9rations immobili\u00e8res. <\/p>\n\n\n\n

        Leur fiscalit\u00e9 ne correspond pas \u00e0 l\u2019imp\u00f4t sur les soci\u00e9t\u00e9s, mais \u00e0 l\u2019imp\u00f4t sur le revenu. De ce fait, la marge du promoteur immobilier est impos\u00e9e au titre des b\u00e9n\u00e9fices industriels et commerciaux.<\/p>\n\n\n\n

        Quant \u00e0 la TVA des SCCV, le taux de 20 % s\u2019applique \u00e0 la vente si l\u2019immeuble a \u00e9t\u00e9 achev\u00e9 il y a moins de 5 ans. <\/p>\n\n\n\n

        La soci\u00e9t\u00e9 d\u2019attribution<\/h4>\n\n\n\n

        Ce type de soci\u00e9t\u00e9 vise l\u2019acquisition de terrains constructibles ou de biens immobiliers en vue de les revendre en lots. Son mode de fonctionnement est proche de la soci\u00e9t\u00e9 civile de construction-vente, mais elle se charge \u00e9galement de la gestion et de l\u2019entretien des immeubles.<\/p>\n\n\n\n

        Les soci\u00e9t\u00e9s d\u2019attribution sont dites transparentes. Leurs revenus sont donc impos\u00e9s \u00e0 l\u2019imp\u00f4t sur le revenu dans le chef de ses associ\u00e9s en fonction de leur tranche respective d\u2019imposition. <\/p>\n\n\n\n

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