{"id":550,"date":"2021-01-21T18:35:12","date_gmt":"2021-01-21T17:35:12","guid":{"rendered":"http:\/\/13.38.28.60\/?p=550"},"modified":"2023-10-23T12:50:53","modified_gmt":"2023-10-23T10:50:53","slug":"zonage-votre-terrain-est-il-constructible","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.cityandyou.com\/blog\/2021\/01\/21\/zonage-votre-terrain-est-il-constructible","title":{"rendered":"Zonage et urbanisme : votre terrain est-il constructible ?"},"content":{"rendered":"\n<p><em>Zone urbaine, \u00e0 urbaniser, naturelle, agricole\u2026 pas facile de comprendre toutes les d\u00e9nominations relatives \u00e0 la classification d&rsquo;un terrain. Zoom sur le zonage \u00e9tabli par l&rsquo;interm\u00e9diaire des <a href=\"http:\/\/13.38.28.60\/2022\/10\/28\/documents-vente-promoteur\">documents <\/a>d&rsquo;urbanisme.<\/em><\/p>\n\n\n\n<p>Vous \u00eates propri\u00e9taire d&rsquo;un terrain que vous souhaitez <a href=\"http:\/\/13.38.28.60\/2022\/11\/09\/division-en-parcelles\">diviser <\/a>ou vendre \u00e0 un promoteur immobilier ? En fonction de sa <strong>classification<\/strong> dans votre Commune, le <strong>prix<\/strong> de vente peut fortement varier. Il est donc essentiel de s&rsquo;int\u00e9resser de plus pr\u00e8s aux zones d\u00e9finies par les documents d&rsquo;urbanisme. Quelles sont les zones <strong>constructibles<\/strong> ou non ? Quelles sont les r\u00e8gles applicables ?<\/p>\n\n\n<div class=\"cta-wrapper\">\n    <a class=\"cta-custom\" href=\"\/simulation-projet\">Simulez votre projet<\/a>\n<\/div>\n\n\n\n<p><\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Quels sont les documents d&rsquo;urbanisme ?<\/h2>\n\n\n\n<p>PLU, carte communale, PSMV ou SCOT : les documents qui d\u00e9finissent les r\u00e8gles d&rsquo;urbanisme en France &nbsp;sont nombreux. Le point sur leurs fonctions respectives.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Le PLU, Plan Local d&rsquo;Urbanisme<\/h3>\n\n\n\n<p>Dans la majorit\u00e9 des cas, l&rsquo;appartenance d&rsquo;un terrain \u00e0 une certaine zone est d\u00e9finie par le <a href=\"http:\/\/13.38.28.60\/2020\/05\/21\/quest-ce-que-le-plu\"><strong>PLU<\/strong><\/a>, le Plan Local d&rsquo;Urbanisme. Tous les projets de vente et\/ou de construction doivent d\u00e9buter par la consultation de ce document d&rsquo;urbanisme. Incontournable, il permet de s&rsquo;assurer de la viabilit\u00e9 de l&rsquo;op\u00e9ration. Il a remplac\u00e9 le POS (Plan d&rsquo;Occupation des Sols) depuis d\u00e9cembre <strong>2000<\/strong>. Il peut \u00eatre \u00e9tabli par chaque commune ou par un ensemble de villes. Dans ce dernier cas, on parle alors de <strong>PLUI<\/strong> (Plan Local d&rsquo;Urbanisme Intercommunal).<\/p>\n\n\n\n<p>L&rsquo;objectif d&rsquo;un PLU est de r\u00e9glementer l&rsquo;urbanisation du territoire en harmonisant les zones agricoles, rurales, urbaines et p\u00e9riurbaines. Ce document est scind\u00e9 en trois grandes cat\u00e9gories d&rsquo;informations :<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Le constat actuel et les grands axes de d\u00e9veloppement urbain<\/li>\n\n\n\n<li>La <strong>classification<\/strong> des terrains sur une carte ;<\/li>\n\n\n\n<li>Les <strong>r\u00e8gles<\/strong> de construction pour chaque zone.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Le PLU est \u00a0vot\u00e9 par le conseil municipal puis soumis \u00e0 &lsquo;une enqu\u00eate publique. Il n&rsquo;a pas de dur\u00e9e maximale de validit\u00e9, mais peut \u00eatre <a href=\"http:\/\/13.38.28.60\/2023\/10\/23\/comment-se-passe-la-modification-du-plan-local-durbanisme-plu\"><strong>r\u00e9vis\u00e9<\/strong> <\/a>et modifi\u00e9 de fa\u00e7on p\u00e9riodique selon la volont\u00e9 de la collectivit\u00e9.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">La CC, la Carte Communale<\/h3>\n\n\n\n<p>L&rsquo;\u00e9tablissement d&rsquo;un PLU est un travail de longue haleine. Certaines communes de tr\u00e8s <strong>petite taille<\/strong> n&rsquo;en sont pas \u00e9quip\u00e9es. D\u00e8s lors, la <strong>Carte Communale<\/strong> (CC) prend le relais. Ce document d&rsquo;urbanisme est r\u00e9alis\u00e9 gr\u00e2ce \u00e0 la collaboration des services de l&rsquo;Etat, du Maire de la ville et d&rsquo;un bureau d&rsquo;\u00e9tudes. Pour plus de simplicit\u00e9, les r\u00e8gles de construction qui s&rsquo;appliquent sont conformes aux lois nationales, c&rsquo;est-\u00e0-dire au <strong>RNU<\/strong> (R\u00e8glement National d&rsquo;Urbanisme). De plus, les nouvelles habitations ne peuvent \u00eatre construites que sur des zones <strong>urbanis\u00e9es<\/strong> (zone U).<\/p>\n\n\n\n<p>Bon \u00e0 savoir : les zones de classification des terrains dans une Carte Communale sont identiques \u00e0 celles expos\u00e9es dans un PLU.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Le PSMV, Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur<\/h3>\n\n\n\n<p>Votre terrain se trouve \u00e0 proximit\u00e9 d&rsquo;un <strong>site historique<\/strong> ? Il est peut-\u00eatre concern\u00e9 par le PSMV. Dans cette situation, le Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur pr\u00e9vaut sur le PLU, le PLUI ou la Carte Communale. Contrairement \u00e0 ces documents, le PSMV est r\u00e9dig\u00e9 par l&rsquo;Etat et les <strong>b\u00e2timents de France.<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>Bon \u00e0 savoir : pour effectuer des travaux de tout ordre sur un terrain ou un bien immobilier concern\u00e9 par un PSMV, il convient de transmettre une demande d&rsquo;autorisation aux b\u00e2timents de France.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Le SCOT, le Sch\u00e9ma de Coh\u00e9rence Territoriale<\/h3>\n\n\n\n<p>Contrairement \u00e0 un PLU qui concerne une commune ou \u00e0 un PLUI pour une intercommunalit\u00e9, le SCOT \u00e9dicte les r\u00e8gles d&rsquo;urbanisme pour un plus grand territoire tel qu&rsquo;un <strong>bassin de vie<\/strong>. Il concerne notamment certaines grandes agglom\u00e9rations.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Les 4 grandes zones de classification des terrains dans un PLU<\/h2>\n\n\n\n<p>Chaque terrain est cat\u00e9goris\u00e9 dans une zone d&rsquo;urbanisation. Il en existe 4 diff\u00e9rentes :<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong> U<\/strong> : zone urbaine ;<\/li>\n\n\n\n<li><strong>AU<\/strong> : zone \u00e0 urbaniser ;<\/li>\n\n\n\n<li><strong>A<\/strong> : zone agricole ;<\/li>\n\n\n\n<li><strong>N<\/strong> : zone naturelle.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Chaque classification suit des r\u00e8gles d&rsquo;urbanisme diff\u00e9rentes et se d\u00e9cline en plusieurs sous-zones. Retrouvez-en le d\u00e9tail ci-apr\u00e8s.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Zone U : les terrains en zone urbaine<\/h3>\n\n\n\n<p>Vous \u00eates propri\u00e9taire d&rsquo;un terrain en zone urbaine ? Ce type d&#8217;emplacement est \u00e0 privil\u00e9gier fortement pour un projet de vente et de construction \u00e0 un promoteur immobilier. Selon l&rsquo;article R 123.5 du Code de l&rsquo;urbanisme, les terrains qui peuvent \u00eatre class\u00e9s dans une zone urbaine sont situ\u00e9s dans <em>\u00ab\u00a0les secteurs d\u00e9j\u00e0 urbanis\u00e9s et les secteurs o\u00f9 les \u00e9quipements publics existants ou en cours de r\u00e9alisation ont une capacit\u00e9 suffisante pour desservir les constructions \u00e0 implanter\u00a0\u00bb. <\/em>La zone U correspond donc \u00e0 un secteur g\u00e9ographique disposant d\u00e9j\u00e0, ou allant disposer, d&rsquo;<strong>infrastructures<\/strong> : rues, b\u00e2timents, raccordement \u00e0 l&rsquo;eau, \u00e9lectricit\u00e9, etc.<\/p>\n\n\n\n<p>De fa\u00e7on plus d\u00e9taill\u00e9e, voici les diff\u00e9rentes <strong>d\u00e9nominations<\/strong> incluses dans la zone U g\u00e9n\u00e9ralement utilis\u00e9s:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>UA : zone urbaine mixte constitu\u00e9e en majorit\u00e9 d&rsquo;habitations ;<\/li>\n\n\n\n<li>UB : zone d&rsquo;extension urbaine, quartiers r\u00e9sidentiels ;<\/li>\n\n\n\n<li>UC : zone commerce constitu\u00e9e d&rsquo;habitations et de commerces, dont :\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>UCA : zone d&rsquo;int\u00e9r\u00eat paysager ;<\/li>\n\n\n\n<li>UCB : zone d&rsquo;habitat individuel isol\u00e9 ou group\u00e9.<\/li>\n<\/ul>\n<\/li>\n\n\n\n<li>UD : zone urbaine de faible densit\u00e9 ;<\/li>\n\n\n\n<li>UE : zone urbaine commerciale, artisanale et industrielle ;<\/li>\n\n\n\n<li>UI : zone industrielle ;<\/li>\n\n\n\n<li>UL : zone de loisirs ;<\/li>\n\n\n\n<li>UP : zone portuaire ou fluviale ;<\/li>\n\n\n\n<li>UT : zone de tourisme, h\u00f4tels, g\u00eetes\u2026 ;<\/li>\n\n\n\n<li>UV : zone d&rsquo;accueil des gens du voyage ;<\/li>\n\n\n\n<li>UY : zone mixant artisanat, industrie, commerce et services.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Un terrain class\u00e9 en zone U ne permet pas l&rsquo;obtention automatique d&rsquo;un permis de construire. Un terrain qui ne permet pas l&rsquo;acc\u00e8s aux r\u00e9seaux d&rsquo;eau et d&rsquo;\u00e9lectricit\u00e9, ou qui est prot\u00e9g\u00e9 par l&rsquo;interm\u00e9diaire de \u00ab\u00a0<strong>r\u00e9serves<\/strong>\u00a0\u00bb ne permettra pas une construction. Ces r\u00e9serves peuvent \u00eatre de deux natures diff\u00e9rentes :<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Insuffisance de <strong>r\u00e9seaux<\/strong> et impossibilit\u00e9 de les amener jusqu&rsquo;\u00e0 la zone \u00e0 ce jour ;<\/li>\n\n\n\n<li>Terrains pr\u00e9vus pour l&rsquo;<strong>installation<\/strong> d&rsquo;espaces verts, de bois, de servitudes, de rues, ou de tout b\u00e2timent public.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Zone AU : les terrains en zone \u00e0 urbaniser<\/h3>\n\n\n\n<p>Les terrains situ\u00e9s en zone AU peuvent \u00eatre constructibles. Cette zone concerne les <em>\u00ab\u00a0secteurs destin\u00e9s \u00e0 \u00eatre ouverts \u00e0 l&rsquo;urbanisation\u00a0\u00bb <\/em>selon la loi Alur, reprenant en partie les termes de l&rsquo;article R. 151-20 du Code de l&rsquo;urbanisme. Cette classification a pour vocation de permettre l&rsquo;<strong>extension<\/strong> urbaine dans de nouveaux lieux gr\u00e2ce \u00e0 une concertation entre la collectivit\u00e9 et les op\u00e9rateurs s\u00e9lectionn\u00e9es<\/p>\n\n\n\n<p>La zone AU comprend deux sous-ensembles :<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>La <strong>zone 1AU<\/strong> : les terrains qui y sont situ\u00e9s sont les plus susceptibles d&rsquo;\u00eatre construits rapidement. En effet, ils rassemblent deux crit\u00e8res essentiels, la proximit\u00e9 d&rsquo;un syst\u00e8me d&rsquo;assainissement et des moyens pour desservir les habitations ;<\/li>\n\n\n\n<li>La <strong>zone 2AU<\/strong> : ces terrains peuvent devenir constructibles \u00e0 moyen ou long terme.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Zone A : les terres agricoles<\/h3>\n\n\n\n<p>Un terrain localis\u00e9 dans la zone A d&rsquo;un PLU n&rsquo;est pas constructible. Le prix du terrain est donc <strong>d\u00e9valu\u00e9<\/strong> en comparaison avec un terrain en zone U ou AU. La d\u00e9finition de cette classification est sp\u00e9cifi\u00e9e par l&rsquo;article R. 151-22 du Code de l&rsquo;urbanisme : ce sont les<em> \u00ab\u00a0secteurs de la commune, \u00e9quip\u00e9s ou non, \u00e0 prot\u00e9ger en raison du potentiel agronomique, biologique ou \u00e9conomique des terres agricoles\u00a0\u00bb<\/em>. S&rsquo;y ajoutent \u00e9galement les terrains dont l&#8217;emplacement se trouve \u00e0 une distance inf\u00e9rieure \u00e0 100 m\u00e8tres par rapport au <strong>littoral<\/strong> et qui ne sont pas class\u00e9s en zone N.<\/p>\n\n\n\n<p>On ne peut obtenir aucun permis de construire dans une zone A pour une maison ou un appartement neuf\u2026 ou presque ! En effet, des exceptions subsistent. Ainsi, les <strong>exploitants agricoles<\/strong> et les coop\u00e9ratives peuvent obtenir l&rsquo;autorisation d&rsquo;y \u00e9tablir des installations leur permettant d&rsquo;exercer leurs activit\u00e9s. Il peut s&rsquo;agir, par exemple, de hangars de stockage ou de b\u00e2timents d&rsquo;\u00e9levage. Autre possibilit\u00e9, sous conditions, pour obtenir un permis de construire sur un terrain en zone A : l&rsquo;<strong>agrandissement<\/strong> d&rsquo;un logement ancien.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Zone N : les terrains en zone naturelle<\/h3>\n\n\n\n<p>Situ\u00e9 en zone N, un terrain n&rsquo;est <strong>pas constructible<\/strong>. Les zones naturelles peuvent \u00eatre prot\u00e9g\u00e9es pour plusieurs raisons diff\u00e9rentes selon l&rsquo;article R. 151-24 du Code de l&rsquo;urbanisme. En premier lieu, on retrouve les <em>\u00ab\u00a0secteurs [\u2026] \u00e0 prot\u00e9ger en raison soit de la qualit\u00e9 des sites, des milieux naturels, des paysages et de leur int\u00e9r\u00eat, notamment du point de vue esth\u00e9tique, historique ou \u00e9cologique\u00a0\u00bb.<\/em> <em>\u00ab\u00a0La n\u00e9cessit\u00e9 de pr\u00e9server ou restaurer les ressources naturelles\u00a0\u00bb<\/em> peut aussi \u00eatre invoqu\u00e9e. Une troisi\u00e8me notion est essentielle, <em>\u00ab\u00a0la n\u00e9cessite de pr\u00e9venir les risques notamment d&rsquo;expansion des crues\u00a0\u00bb.<\/em> En r\u00e9sum\u00e9, les zones N sont :<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Les lieux comportant des <strong>espaces naturels<\/strong> \u00e0 pr\u00e9server, dont les terrains situ\u00e9s \u00e0 moins de 100 m\u00e8tres du littoral non-class\u00e9s en zone A ;<\/li>\n\n\n\n<li>Les secteurs \u00e0 <strong>risques<\/strong>. Ces terrains sont \u00e9galement class\u00e9s en zone rouge du <strong>PPR<\/strong> (Plan de Pr\u00e9vention des Risques). Il interdit formellement toute construction neuve en raison de risques naturels tels que les inondations, les glissements de terrain, les avalanches, les incendies ou encore les temp\u00eates.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Comment conna\u00eetre la zone de classification d&rsquo;un terrain ?<\/h2>\n\n\n\n<p>Pour savoir dans quelle zone se situe votre terrain, il vous faut vous consulter le <strong>plan cadastral.<\/strong> Ce document d&rsquo;urbanisme est consultable par tout le monde de fa\u00e7on <strong>gratuite<\/strong>. De nombreuses donn\u00e9es y figurent, \u00e0 savoir :<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>La surface du terrain ;<\/li>\n\n\n\n<li>La superficie des constructions existantes ;<\/li>\n\n\n\n<li>Le trac\u00e9 des rues et des cours d&rsquo;eau ;<\/li>\n\n\n\n<li>La position des villes, des villages et des hameaux ;<\/li>\n\n\n\n<li>Les num\u00e9ros et les limites de chaque parcelle.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Une seule information ne figure pas au cadastre : le nom du propri\u00e9taire d&rsquo;un terrain ou d&rsquo;un logement.<\/p>\n\n\n\n<p>Mais comment consulter le cadastre ? Deux options s&rsquo;offrent \u00e0 vous :<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>En <strong>mairie<\/strong> ;<\/li>\n\n\n\n<li>Sur <strong>internet<\/strong>.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>En mairie, on peut consulter librement le cadastre. Il faudra n\u00e9anmoins vous d\u00e9placer aux heures d&rsquo;ouverture. Vous voulez acc\u00e9der \u00e0 tout moment au plan cadastral de votre commune ? Internet est la meilleure option. Plusieurs sites sont des ressources pour les personnes qui souhaitent vendre leur terrain et conna\u00eetre sa classification. En t\u00eate de liste, on retrouve le site gouvernemental <a href=\"https:\/\/www.cadastre.gouv.fr\/scpc\/accueil.do\">cadastre.gouv.fr<\/a>. Son utilisation est n\u00e9anmoins assez complexe et peut s&rsquo;av\u00e9rer difficile. Pour recouper les informations, il est \u00e9galement possible de consulter le site <a href=\"https:\/\/www.geoportail.gouv.fr\/\">g\u00e9oportail.gouv.fr<\/a> ou de faire appel \u00e0 une soci\u00e9t\u00e9 sp\u00e9cialis\u00e9e. Attention : contrairement aux sites de l&rsquo;Etat, cette derni\u00e8re option est payante.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Terrain constructible : demandez le certificat d&rsquo;urbanisme<\/h2>\n\n\n\n<p>Demander un certificat d&rsquo;urbanisme pour un terrain n&rsquo;est pas une obligation. Cependant, ce type de document peut permettre d&rsquo;obtenir davantage d&rsquo;informations sur le terrain propos\u00e9 \u00e0 la vente et d&rsquo;affiner un projet immobilier. Deux types de certificats d&rsquo;urbanisme existent :<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>d&rsquo;information<\/strong> ;<\/li>\n\n\n\n<li><strong>op\u00e9rationnel<\/strong>.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Le premier  permet de s&rsquo;assurer de la localisation d&rsquo;un terrain dans une zone donn\u00e9e et d\u00e9taille les r\u00e8gles d&rsquo;urbanisme associ\u00e9es. Le certificat op\u00e9rationnel, quant \u00e0 lui, permet de conna\u00eetre pr\u00e9cis\u00e9ment la faisabilit\u00e9 ou non d&rsquo;un projet de construction.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Terrain non-constructible : que faire ?<\/h2>\n\n\n\n<p>Selon le PLU, votre terrain n&rsquo;est pas constructible ? Vous pouvez tout \u00e0 fait vendre votre terrain sans droits \u00e0 construire. Les promoteurs peuvent en effet s&rsquo;int\u00e9resser \u00e0 des terrains <strong>proches<\/strong> de zones constructibles en vue de l&rsquo;\u00e9volution de la classification des zones. En revanche, le <strong>prix<\/strong> de vente sera inf\u00e9rieur \u00e0 un terrain constructible.<\/p>\n\n\n\n<p>Seconde porte de sortie : <strong>patienter<\/strong>. Les documents d&rsquo;urbanisme ne sont pas immuables. Il est tout \u00e0 fait possible que le PLU <strong>\u00e9volue<\/strong> dans quelques mois ou quelques ann\u00e9es. Si votre terrain devient constructible, vous pourrez en tirer le meilleur prix en le c\u00e9dant \u00e0 un promoteur immobilier. L&rsquo;inconv\u00e9nient principal de cette solution est le <strong>d\u00e9lai<\/strong> d&rsquo;attente : impossible de le conna\u00eetre \u00e0 l&rsquo;avance. Par ailleurs, certains terrains ne seront jamais constructibles. Les terrains soumis \u00e0 des risques naturels, par exemple, ne pourront pas faire l&rsquo;objet d&rsquo;un reclassement.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>City&amp;You accompagne les propri\u00e9taires de foncier dans la vente \u00e0 des op\u00e9rateurs immobilier (promoteur, lotisseurs, &#8230;). Nos experts sont l\u00e0 pour r\u00e9pondre \u00e0 toutes vos questions. N&rsquo;h\u00e9sitez pas \u00e0 nous contacter ou vous inscrire sur le site. <\/strong><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Zone urbaine, \u00e0 urbaniser, naturelle, agricole\u2026 pas facile de comprendre toutes les d\u00e9nominations relatives \u00e0 la classification d&rsquo;un terrain. 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