{"id":590,"date":"2021-03-20T14:42:53","date_gmt":"2021-03-20T13:42:53","guid":{"rendered":"http:\/\/13.38.28.60\/?p=590"},"modified":"2022-05-12T14:21:47","modified_gmt":"2022-05-12T13:21:47","slug":"quest-ce-quun-immeuble-de-rapport-en-immobilier","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.cityandyou.com\/blog\/2021\/03\/20\/quest-ce-quun-immeuble-de-rapport-en-immobilier","title":{"rendered":"Qu&rsquo;est-ce qu&rsquo;un immeuble de rapport en immobilier ?"},"content":{"rendered":"\n<p><em>Les maisons et les appartements ne sont pas les seuls types de biens immobiliers que les investisseurs peuvent acheter ou construire. Pr\u00e9cisions de City&amp;You sur une autre forme d&rsquo;investissement locatif : l&rsquo;immeuble de rapport.<\/em><\/p>\n\n\n\n<p>L&rsquo;immeuble de rapport est une des fa\u00e7ons d&rsquo;investir pr\u00e9f\u00e9r\u00e9es des promoteurs immobiliers. Mais que signifie ce terme ? Quelle est la <strong>d\u00e9finition<\/strong> d&rsquo;un immeuble de rapport ? Quelles sont ses <strong>caract\u00e9ristiques<\/strong> ? Qu&rsquo;est-ce qui le distingue d&rsquo;autres formes d&rsquo;investissement dans l&rsquo;immobilier locatif ? Autant de questions auxquelles City &amp; You apporte des <strong>r\u00e9ponses<\/strong> simples et pr\u00e9cises.<\/p>\n\n\n<div class=\"cta-wrapper\">\n    <a class=\"cta-custom\" href=\"\/simulation-projet\">Simulez votre projet<\/a>\n<\/div>\n\n\n\n<p><\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Qu&rsquo;est-ce qu&rsquo;un immeuble de rapport ?<\/h2>\n\n\n\n<p>Lorsque l&rsquo;on d\u00e9couvre le monde de l&rsquo;immobilier, de nombreux termes peuvent parfois interpeller. Parmi eux : l&rsquo;immeuble de rapport. Aussi appel\u00e9e \u00ab\u00a0immeuble \u00e0 loyers\u00a0\u00bb ou \u00ab\u00a0immeuble locatif\u00a0\u00bb, quelle r\u00e9alit\u00e9 se cache derri\u00e8re cette terminologie ?<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">D\u00e9finition d&rsquo;un immeuble de rapport<\/h3>\n\n\n\n<p>Un immeuble de rapport est un bien immobilier constitu\u00e9 de plusieurs logements. Contrairement \u00e0 des appartements isol\u00e9s, l&rsquo;immeuble \u00e0 loyers est acquis ou construit par un seul et <strong>unique propri\u00e9taire<\/strong>, qu&rsquo;il s&rsquo;agisse d&rsquo;un particulier, d&rsquo;un professionnel ou d&rsquo;un promoteur immobilier. Ce dernier d\u00e9tient donc l&rsquo;int\u00e9gralit\u00e9 du <strong>bloc<\/strong>, et non un ou plusieurs logements au sein d&rsquo;une copropri\u00e9t\u00e9.<\/p>\n\n\n\n<p>L&rsquo;expression \u00ab\u00a0immeuble de rapport\u00a0\u00bb est utilis\u00e9e dans le jargon de l&rsquo;investissement locatif. Le propri\u00e9taire se positionne ainsi en tant que <strong>bailleur<\/strong>, et non en tant que r\u00e9sident. Ses locataires lui verseront p\u00e9riodiquement un loyer pour chaque logement diff\u00e9rent. L&rsquo;objectif principal d&rsquo;un tel achat ou d&rsquo;une telle construction est de g\u00e9n\u00e9rer de la <strong>rentabilit\u00e9 locative<\/strong>. Dans un premier temps, les loyers per\u00e7us peuvent permettre de payer tout ou partie des frais (entretien, imp\u00f4ts fonciers\u2026) et des mensualit\u00e9s de cr\u00e9dit immobilier. Une fois le cr\u00e9dit immobilier rembours\u00e9 en totalit\u00e9, le propri\u00e9taire peut profiter pleinement des loyers encaiss\u00e9s pour s&rsquo;acquitter des charges courantes et compl\u00e9ter ses revenus.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">L&rsquo;immeuble de rapport, un syst\u00e8me pas si nouveau<\/h3>\n\n\n\n<p>De tout temps, l&rsquo;immeuble de rapport a jou\u00e9 un r\u00f4le majeur dans l&rsquo;accroissement de l&rsquo;offre de logements pour les populations dans les villes de toutes tailles. Et cette pratique n&rsquo;est pas d&rsquo;aujourd&rsquo;hui : le choix d&rsquo;investir dans un immeuble de rapport a \u00e9t\u00e9 d\u00e9mocratis\u00e9 au <strong>XVIIIe si\u00e8cle<\/strong> par des investisseurs \u00e0 la recherche de solutions pour se constituer une rente r\u00e9guli\u00e8re. Cela a notamment \u00e9t\u00e9 le cas \u00e0 <strong>Paris<\/strong> au cours de la restauration haussmannienne des immeubles. Ceci explique la tr\u00e8s grande r\u00e9gularit\u00e9 des fa\u00e7ades et de l&rsquo;int\u00e9rieur des b\u00e2timents, les propri\u00e9taires cherchant \u00e0 standardiser les logements propos\u00e9s \u00e0 la location.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Les autres formes d&rsquo;investissement locatif<\/h3>\n\n\n\n<p>Construire, r\u00e9nover ou acheter un immeuble de rapport ne sont pas les seules options dont disposent les personnes ou les entreprises \u00e0 la recherche d&rsquo;un investissement \u00e0 mettre en location. En effet, il est aussi possible de porter son choix sur :<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\"><li>Une <strong>maison<\/strong> individuelle en lotissement ou non ;<\/li><li>Un <strong>appartement<\/strong> en r\u00e9sidence ou en centre-ville ;<\/li><li>Un studio ;<\/li><li>Des bureaux ou des locaux destin\u00e9s aux entreprises ;<\/li><li>Un logement social ;<\/li><li>Une place de parking ou un garage ;<\/li><li>Ou m\u00eame encore une for\u00eat, des vignes ou des terres agricoles !<\/li><\/ul>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Les 4 avantages d&rsquo;un immeuble de rapport<\/h2>\n\n\n\n<p>Faut-il privil\u00e9gier l&rsquo;achat d&rsquo;un immeuble entier, ou celui de plusieurs logements dans diff\u00e9rents lieux ? Voici un r\u00e9capitulatif des avantages associ\u00e9s \u00e0 l&rsquo;acquisition d&rsquo;un immeuble de rapport dans le cadre d&rsquo;un investissement locatif.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">1.&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; Une source de revenus passifs<\/h3>\n\n\n\n<p>D&rsquo;une fa\u00e7on g\u00e9n\u00e9rale, la mise en location d&rsquo;un bien immobilier permet de g\u00e9n\u00e9rer des revenus passifs. Par opposition aux revenus actifs, cette cat\u00e9gorie de ressources ne consiste pas \u00e0 \u00e9changer de l&rsquo;argent contre du temps. L&rsquo;exemple le plus repr\u00e9sentatif d&rsquo;un <strong>revenu actif<\/strong> est celui du <strong>salaire<\/strong>, gagn\u00e9 en \u00e9change de la pr\u00e9sence sur un lieu de travail et du temps consacr\u00e9 aux missions donn\u00e9es.<\/p>\n\n\n\n<p>L&rsquo;investissement locatif permet de percevoir des loyers, mais il existe plusieurs autres fa\u00e7ons de g\u00e9n\u00e9rer des <strong>revenus passifs<\/strong>, par exemple :<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\"><li>Int\u00e9r\u00eats g\u00e9n\u00e9r\u00e9s par des placements financiers ;<\/li><li>Dividendes issus d&rsquo;actions cot\u00e9es ou non-cot\u00e9es ;<\/li><li>Coupons r\u00e9mun\u00e9rant les placements obligataires ;<\/li><li>Royalties suite au d\u00e9p\u00f4t d&rsquo;un brevet ou \u00e0 la publication d&rsquo;une \u0153uvre ;<\/li><li>Etc.<\/li><\/ul>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">2.&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; Un meilleur prix d&rsquo;achat au m\u00e8tre carr\u00e9<\/h3>\n\n\n\n<p>Le prix d&rsquo;achat d&rsquo;un immeuble de rapport est g\u00e9n\u00e9ralement moins \u00e9lev\u00e9 que celui de plusieurs logements diff\u00e9rents lorsque l&rsquo;on <strong>compare<\/strong> les prix au m\u00e8tre carr\u00e9. De plus, l&rsquo;achat d&rsquo;un immeuble \u00e0 loyers permet d&rsquo;acqu\u00e9rir plusieurs biens immobiliers en une seule op\u00e9ration, permettant de <strong>simplifier<\/strong> les recherches ainsi que les formalit\u00e9s administratives li\u00e9es.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">3.&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; Des frais moins \u00e9lev\u00e9s<\/h3>\n\n\n\n<p>En plus d&rsquo;un prix d&rsquo;achat plus abordable, l&rsquo;immeuble de rapport pr\u00e9sente un autre avantage : celui de g\u00e9n\u00e9rer moins de frais. On parle ici des <strong>frais de notaire<\/strong> lors de l&rsquo;achat (comptez entre 7 et 8 % sur la valeur du bien), de la <strong>taxe fonci\u00e8re<\/strong>, mais \u00e9galement des <strong>frais de syndic<\/strong>, puisque l&rsquo;immeuble ne comporte qu&rsquo;une seule et unique propri\u00e9taire.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">4.&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; Une rentabilit\u00e9 locative accrue<\/h3>\n\n\n\n<p>Le retour sur investissement sur l&rsquo;achat d&rsquo;un immeuble de rapport est particuli\u00e8rement int\u00e9ressant. En cause ? Un <strong>tarif \u00e0 l&rsquo;achat<\/strong> et des <strong>charges<\/strong> courantes moins chers, tandis que le prix des loyers pratiqu\u00e9s est identique, que l&rsquo;immeuble appartienne \u00e0 un ou \u00e0 plusieurs investisseurs. De fait, la rentabilit\u00e9 locative est plus importante.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Quels sont les diff\u00e9rents types d&rsquo;immeubles de rapport ?<\/h2>\n\n\n\n<p>Les immeubles de rapport pr\u00e9sentent l&rsquo;avantage de pouvoir s&rsquo;adapter \u00e0 tous les profils d&rsquo;investisseurs, du plus n\u00e9ophyte au plus aguerri. En cause ? Une grande diversit\u00e9 de projets diff\u00e9rents peut \u00eatre r\u00e9alis\u00e9e.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">De quoi est compos\u00e9 un immeuble de rapport ?<\/h3>\n\n\n\n<p>Bien souvent, lorsque l&rsquo;on \u00e9voque l&rsquo;achat d&rsquo;un immeuble de rapport, seuls les logements destin\u00e9s \u00e0 \u00eatre <strong>habit\u00e9s<\/strong> sont cit\u00e9s. Pourtant, les lots constituant l&rsquo;ensemble peuvent avoir des destinations diff\u00e9rentes. Il est ainsi possible de louer tout ou partie du b\u00e2timent pour un <strong>usage commercial<\/strong>. En fonction de l&rsquo;affectation des locations, on peut parler d&rsquo;immeuble de rapport :<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\"><li>D&rsquo;habitation ;<\/li><li>Commercial ;<\/li><li>Mixte, c&rsquo;est-\u00e0-dire compos\u00e9 \u00e0 la fois de logements habitables et de commerces.<\/li><\/ul>\n\n\n\n<p>Il est important de noter que le type de <strong>bail<\/strong> varie en fonction de la qualit\u00e9 du locataire. Pour les logements habitables, un contrat d&rsquo;habitation doit \u00eatre \u00e9tabli par \u00e9crit. Un mod\u00e8le est fourni par l&rsquo;Institut National de la Consommation pour les biens lou\u00e9s <a href=\"https:\/\/www.inc-conso.fr\/sites\/default\/files\/pdf\/INC_FP105_contrat-type-logement-vide.pdf\">vides<\/a> ou <a href=\"https:\/\/www.inc-conso.fr\/sites\/default\/files\/pdf\/INC_FP105_contrat-type-logement-meuble.pdf\">meubl\u00e9s<\/a>, \u00e0 compl\u00e9ter en deux ou trois exemplaires en fonction du nombre de parties prenantes (bailleur, locataire et \u00e9ventuellement caution). Sa dur\u00e9e minimale est de 3 ans (6 ans si le bailleur est une personne morale).<\/p>\n\n\n\n<p>Lors de la location d&rsquo;un bien immobilier pour l&rsquo;installation d&rsquo;un commerce, le type de bail change : il s&rsquo;agit d&rsquo;un bail commercial, plus connu sous le nom de <strong>\u00ab\u00a03 6 9\u00a0\u00bb.<\/strong> G\u00e9n\u00e9ralement, le loyer est pay\u00e9 trimestriellement, et non mensuellement.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Quelles sont les diff\u00e9rentes cat\u00e9gories d&rsquo;immeubles de rapport ?<\/h3>\n\n\n\n<p>En fonction du porteur de projet, de ses objectifs et de ses app\u00e9tences, les immeubles de rapport peuvent \u00eatre au choix :<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\"><li>Neufs ;<\/li><li>Anciens.<\/li><\/ul>\n\n\n\n<p>Dans le <strong>neuf<\/strong>, les promoteurs immobiliers se chargent eux-m\u00eames de la construction, puis s&rsquo;occupent de la gestion locative ou revendent le b\u00e2timent \u00e0 des professionnels ou \u00e0 des particuliers. Dans l&rsquo;<strong>ancien<\/strong>, plusieurs cas de figure existent. En premier lieu, l&rsquo;immeuble de rapport peut d\u00e9j\u00e0 \u00eatre totalement ou partiellement lou\u00e9, assurant au prochain bailleur de percevoir des <strong>loyers<\/strong> d\u00e8s le d\u00e9but. Il est aussi possible de favoriser l&rsquo;achat d&rsquo;un immeuble de rapport <strong>\u00e0 r\u00e9nover<\/strong>. Dans ce cas, le bloc entier est vide. Un d\u00e9lai de carence doit donc \u00eatre pr\u00e9vu : aucun loyer ne pourra \u00eatre encaiss\u00e9 pendant toute la dur\u00e9e des travaux. La mise en place d&rsquo;une p\u00e9riode de franchise pour le remboursement du cr\u00e9dit immobilier sera donc de bon augure. \u00c0 d\u00e9faut, il faudra pr\u00e9voir la tr\u00e9sorerie suffisante pour faire face aux mensualit\u00e9s d&#8217;emprunt.<\/p>\n\n\n\n<p>Au-del\u00e0 du type de bien immobilier en lui-m\u00eame, les appartements qui constituent l&rsquo;immeuble locatif peuvent \u00eatre lou\u00e9s de deux fa\u00e7ons distinctes :<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\"><li>En baux <strong>meubl\u00e9s<\/strong> ;<\/li><li>En contrats de location <strong>vides<\/strong>.<\/li><\/ul>\n\n\n\n<p>Pour \u00eatre lou\u00e9s meubl\u00e9s, les logements de l&rsquo;immeuble de rapport doivent comporter un certain nombre d&rsquo;\u00e9l\u00e9ments, allant de l&rsquo;\u00e9quipement de la cuisine (plaque de cuisson, r\u00e9frig\u00e9rateur, micro-onde&#8230;) \u00e0 la literie (matelas, couette\u2026), en passant m\u00eame par le mat\u00e9riel d&rsquo;entretien m\u00e9nager (serpilli\u00e8re, balai, aspirateur\u2026).<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Immeuble de rapport : les cl\u00e9s de la r\u00e9ussite<\/h2>\n\n\n\n<p>Les particuliers ou les promoteurs qui portent le projet d&rsquo;acheter, de <a href=\"https:\/\/www.cityandyou.com\/promotion-immobiliere\/renovation-transformation\">r\u00e9nover<\/a> ou de construire un immeuble de rapport doivent prendre en compte les particularit\u00e9s de ce type de bien. En faisant l&rsquo;acquisition d&rsquo;un seul b\u00e2timent, il est n\u00e9cessaire de faire le bon achat. En effet, les risques sont concentr\u00e9s sur un bien unique : l&rsquo;acqu\u00e9reur n&rsquo;a pas le droit \u00e0 l&rsquo;erreur. Choisir le bon emplacement, acheter au meilleur prix, budg\u00e9tiser pr\u00e9cis\u00e9ment les travaux, pr\u00e9voir avec justesse les loyers de chaque appartement\u2026 autant d&rsquo;\u00e9l\u00e9ments cl\u00e9s pour s&rsquo;assurer de faire le meilleur investissement locatif.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Acheter le bon bien immobilier\u2026<\/h3>\n\n\n\n<p>La <strong>qualit\u00e9<\/strong> intrins\u00e8que du bien immobilier, ou du programme neuf, dois \u00eatre pass\u00e9e en revue. Les investisseurs tiennent notamment compte des \u00e9l\u00e9ments suivants :<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\"><li>Les diagnostics r\u00e9alis\u00e9s (DPE, termites, amiante\u2026) ou les normes de performance \u00e9nerg\u00e9tique ;<\/li><li>La surface globale, le nombre d&rsquo;appartements et la superficie de chaque logement ;<\/li><li>L&rsquo;\u00e9tat g\u00e9n\u00e9ral du bien et les travaux \u00e0 pr\u00e9voir pour un immeuble de rapport ancien ;<\/li><li>Les prestations de chaque logement : balcon, jardin, nombre de chambres, superficie du salon, etc.<\/li><\/ul>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">\u2026au bon prix\u2026<\/h3>\n\n\n\n<p>Lee <strong>prix de vente<\/strong>, qu&rsquo;il s&rsquo;agisse de celui d&rsquo;un promoteur immobilier, d&rsquo;une agence ou d&rsquo;un propri\u00e9taire particulier, doit faire l&rsquo;objet d&rsquo;une analyse minutieuse. Pour cela, se r\u00e9f\u00e9rer \u00e0 plusieurs <strong>\u00e9valuations<\/strong> des prix moyens au m\u00e8tre carr\u00e9 dans le secteur g\u00e9ographique est un tr\u00e8s bon rep\u00e8re. Un tarif qu&rsquo;il convient d&rsquo;ajuster en fonction des prestations offertes, de la qualit\u00e9 de l&rsquo;immeuble \u00e0 loyers, de l&#8217;emplacement ou encore de la superficie. Dans un m\u00eame temps, il est possible d&rsquo;obtenir des statistiques pr\u00e9cises sur les loyers qui se pratiquent dans cette zone par type de logement (appartement ou maison, meubl\u00e9 ou vide\u2026).<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">\u2026 et au bon endroit<\/h3>\n\n\n\n<p>Si les promoteurs et les professionnels ne sont pas limit\u00e9s en mati\u00e8re d&#8217;emplacement, il en va diff\u00e9remment pour les particuliers. En r\u00e8gle g\u00e9n\u00e9rale, ces derniers pr\u00e9f\u00e8rent devenir propri\u00e9taires bailleurs d&rsquo;une ville qu&rsquo;ils <strong>connaissent<\/strong>, ou, dans le cas contraire, pour laquelle ils peuvent s&rsquo;appuyer sur une agence immobili\u00e8re de confiance \u00e0 qui ils pourront <strong>d\u00e9l\u00e9guer<\/strong> la gestion locative par la suite. Par ailleurs, pour de petits budgets, les villes de taille moyenne sont toutes indiqu\u00e9es.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Vous \u00eates propri\u00e9taire d&rsquo;un immeuble ? 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