{"id":886,"date":"2022-03-25T18:03:52","date_gmt":"2022-03-25T17:03:52","guid":{"rendered":"http:\/\/13.38.28.60\/?p=886"},"modified":"2022-11-07T17:40:11","modified_gmt":"2022-11-07T15:40:11","slug":"etude-sol-obligation-regles-a-connaitre-vente-promoteur","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.cityandyou.com\/blog\/2022\/03\/25\/etude-sol-obligation-regles-a-connaitre-vente-promoteur","title":{"rendered":"L\u2019\u00e9tude de sol : obligations, r\u00e8gles \u00e0 conna\u00eetre et importance dans le cadre de la vente \u00e0 un promoteur"},"content":{"rendered":"\n<p><em>Vous \u00eates propri\u00e9taire d\u2019un terrain ? Vous envisagez de vendre \u00e0 un particulier ou \u00e0 un promoteur car il s\u2019agit d\u2019un terrain non b\u00e2ti constructible&nbsp;? Il est fort probable que vous ayez alors<strong> l\u2019obligation de r\u00e9aliser une \u00e9tude g\u00e9otechnique pr\u00e9alable<\/strong>, souvent abr\u00e9g\u00e9e en \u00ab&nbsp;<strong>\u00e9tude de sol<\/strong>&nbsp;\u00bb. Int\u00e9ressons-nous \u00e0 cette \u00e9tude, son contenu et les cas dans lesquels vous ne pouvez pas y d\u00e9roger.<\/em><\/p>\n\n\n<div class=\"cta-wrapper\">\n    <a class=\"cta-custom\" href=\"\/simulation-projet\">Simulez votre projet<\/a>\n<\/div>\n\n\n\n<p><\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">D\u00e9finition de l\u2019\u00e9tude des sols<\/h2>\n\n\n\n<p>Une \u00e9tude de sol est une analyse qui permet d\u2019\u00e9mettre un avis sur la composition du sol d\u2019un terrain. Ce constat am\u00e8ne, selon le type de construction envisag\u00e9, \u00e0 recommander la cat\u00e9gorie de fondation \u00e0 privil\u00e9gier. L\u2019\u00e9tude de sol est ainsi une \u00e9tape pr\u00e9liminaire dans la construction d\u2019un nouveau b\u00e2timent. Elle se r\u00e9v\u00e8le m\u00eame <a href=\"http:\/\/13.38.28.60\/2022\/10\/28\/documents-vente-promoteur\">indispensable <\/a>dans le cas d\u2019une vente dans certaines zones du territoire (lire ci-apr\u00e8s \u00ab&nbsp;L\u2019\u00e9tude des sols est une obligation&nbsp;\u00bb).<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Les cat\u00e9gories d\u2019\u00e9tudes g\u00e9otechniques<\/h2>\n\n\n\n<p>Il existe plusieurs cat\u00e9gories d\u2019\u00e9tudes de sol&nbsp;: seules les analyses G1 (expertise pr\u00e9alable \u00e0 une construction) et G2 (pour les \u00e9tudes de conception) concernent la vente d&rsquo;un terrain \u00e0 b\u00e2tir ou un projet de construction. D\u2019autres \u00e9tudes peuvent \u00eatre n\u00e9cessaires ensuite. C\u2019est le cas de l\u2019analyse G3 (pour les \u00e9tudes d\u2019ex\u00e9cution), G4 (pour les supervisions d\u2019ex\u00e9cution) ou encore G5 (\u00e9tude g\u00e9otechnique qui intervient apr\u00e8s le diagnostic).<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\"><strong>L\u2019\u00e9tude pr\u00e9alable \u00e0 une construction \/ analyse G1<\/strong><\/h3>\n\n\n\n<p>Il s\u2019agit du premier niveau d\u2019\u00e9tude des sols, pour identifier les risques g\u00e9otechniques et orienter le projet de construction \u00e0 venir. C\u2019est cette \u00e9tude que vous devez fournir si vous souhaitez vendre votre terrain \u00e0 un promoteur.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\"><strong>L\u2019\u00e9tude de sol de conception \/ analyse G2<\/strong><\/h3>\n\n\n\n<p>Dans ce cas, un projet de construction existe d\u00e9j\u00e0. Il s\u2019agit de v\u00e9rifier que la conception est coh\u00e9rente avec la nature des sols. Ce deuxi\u00e8me niveau d\u2019analyse prend ici en compte l\u2019implantation future du b\u00e2timent et ses caract\u00e9ristiques. Les recommandations \u00e9mises dans ce cadre sont par cons\u00e9quent plus compl\u00e8tes, r\u00e9ellement adapt\u00e9es au b\u00e2timent. Si le vendeur du terrain ne fourni pas d\u2019\u00e9tude de conception, alors l\u2019acheteur s\u2019engage \u00e0 construire en respectant des techniques particuli\u00e8res de construction. Cela peut \u00eatre le cas d\u2019un promoteur qui, ayant connaissance du risque de ph\u00e9nom\u00e8ne de mouvement de terrain diff\u00e9rentiel cons\u00e9cutif \u00e0 la s\u00e9cheresse et \u00e0 la r\u00e9hydratation des sols, mettra tout en \u0153uvre pour s\u00e9curiser le futur b\u00e2ti.<\/p>\n\n\n\n<p>A savoir&nbsp;: les \u00ab&nbsp;techniques particuli\u00e8res de construction&nbsp;\u00bb consistent \u00e0 appliquer un ensemble d\u2019exigences. Il faut par exemple une structure rigide, des cha\u00eenages horizontaux et verticaux, ou encore des linteaux au-dessus des ouvertures. Le d\u00e9tail est \u00e0 retrouver dans l\u2019article 2 de l\u2019arr\u00eat\u00e9 du 22 juillet 2020 relatif aux techniques particuli\u00e8res de construction<a href=\"#_edn1\">[i]<\/a>.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">L\u2019\u00e9tude g\u00e9otechnique des sols est-elle obligatoire ?<\/h2>\n\n\n\n<p>En cas de vente d&rsquo;un terrain non b\u00e2ti constructible, la loi impose depuis le 1<sup>er<\/sup> octobre 2020 la r\u00e9alisation au pr\u00e9alable d\u2019une <strong>\u00e9tude de sol<\/strong>. C\u2019est la loi ELAN du 23 novembre 2018 qui a rendu obligatoire le <strong>diagnostic du sol<\/strong> pour la vente de certains terrains constructibles. Le l\u00e9gislateur a pr\u00e9cis\u00e9 que ce diagnostic est \u00e0 la charge du vendeur. Mais pour quelles raisons le l\u00e9gislateur a-t-il pr\u00e9vu une <strong>obligation d\u2019\u00e9tude de sol<\/strong> ?<\/p>\n\n\n\n<p>L\u2019\u00e9tude est impos\u00e9e dans les zones compos\u00e9es de sols argileux, qui en font des zones \u00e0 risques. En effet, en cas de s\u00e9cheresse puis de pluie, ces sols effectuent un retrait-gonflement qui peut menacer les fondations. Les constructions individuelles notamment, du fait de fondations peu profondes, sont expos\u00e9es \u00e0 ce risque. Le l\u00e9gislateur a pr\u00e9cis\u00e9 que ce diagnostic est \u00e0 la charge du vendeur. Mais pour quelles raisons le l\u00e9gislateur a-t-il pr\u00e9vu une <strong>obligation d\u2019\u00e9tude de sol<\/strong> ?<\/p>\n\n\n\n<p>Avant de construire une maison ou un immeuble, il est indispensable d\u2019\u00e9valuer les risques inh\u00e9rents au terrain concern\u00e9. Un expert se charge donc de v\u00e9rifier les caract\u00e9ristiques physiques, physionomiques et chimiques du sol. Ces derni\u00e8res peuvent complexifier une construction et engendrer de lourds sinistres. Pour le promoteur, il peut s\u2019agir d\u2019un argument de n\u00e9gociation de l\u2019offre d\u2019achat. L\u2019expert charg\u00e9 de l\u2019<strong>\u00e9tude de sol lors de la vente d\u2019un terrain<\/strong> \u00e9tudie donc quatre \u00e9l\u00e9ments cl\u00e9s :&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\"><li>La m\u00e9canique du terrain, c\u2019est-\u00e0-dire, l\u2019ensemble de ses mouvements ;&nbsp;<\/li><li>Les mati\u00e8res pr\u00e9sentes dans le sol ;&nbsp;<\/li><li>La perm\u00e9abilit\u00e9 et l\u2019\u00e9coulement de l\u2019eau ;&nbsp;<\/li><li>Le risque en mati\u00e8re sismique.&nbsp;<\/li><\/ul>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\"><em>Anticiper le risque de retrait et de gonflement de l\u2019argile<\/em><\/h3>\n\n\n\n<p>L\u2019<strong>\u00e9tude de sol <\/strong>est impos\u00e9e par la loi dans les zones compos\u00e9es de sols argileux, qui en font des zones \u00e0 risques. En effet, ce type de sols peut voir sa consistance se modifier en fonction de sa teneur en eau. En cas d\u2019humidit\u00e9 importante, le sol argileux augmente de volume. En terme technique, il s\u2019agit d\u2019un \u00ab&nbsp;gonflement des argiles&nbsp;\u00bb pouvant entra\u00eener une saturation des sols et des inondations.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>Au contraire, en cas de s\u00e9cheresse, on assiste \u00e0 une r\u00e9tractation du sol, aussi appel\u00e9e \u00ab&nbsp;retrait des argiles&nbsp;\u00bb.&nbsp; Cela peut provoquer la rupture des canalisations, des fissures et des d\u00e9collements. L\u2019apparition de ce ph\u00e9nom\u00e8ne d\u00e9pend de plusieurs \u00e9l\u00e9ments : la proportion de mat\u00e9riaux et de min\u00e9raux argileux au sein de la formation ou encore la profondeur et l\u2019\u00e9paisseur du sol. Il est souvent d\u00e9clench\u00e9 par des \u00e9pisodes climatiques exceptionnels et certains travaux d\u2019am\u00e9nagement.&nbsp;&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\"><em>Pr\u00e9venir les glissements de terrain<\/em><\/h3>\n\n\n\n<p>Il s\u2019agit du deuxi\u00e8me objectif de l\u2019<strong>\u00e9tude g\u00e9otechnique des sols<\/strong>. Le glissement de terrain est notamment possible lorsque l\u2019immeuble est construit \u00e0 proximit\u00e9 d\u2019une falaise ou d\u2019une pente. L\u2019\u00e9rosion et les mouvements des sols peuvent provoquer un effondrement, dangereux pour la s\u00e9curit\u00e9 des biens et des personnes. Il est donc essentiel d\u2019anticiper ce risque.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\"><em>Identifier les fontis ou les cavit\u00e9s souterraines<\/em><\/h3>\n\n\n\n<p>Une maison construite sur une vieille mine, par exemple, peut pr\u00e9senter un risque plus important d\u2019effondrement. Le terrain meuble \u00e0 tendance \u00e0 se diviser facilement lors des travaux. L\u00e0 encore, un <strong>diagnostic du sol <\/strong>permet d\u2019anticiper ce risque.<\/p>\n\n\n\n<p>Voil\u00e0 pourquoi, dans des zones identifi\u00e9es, l\u2019\u00e9tude de sols est in\u00e9vitable. Quelles sont ces zones&nbsp;? Il s\u2019agit des territoires o\u00f9 l&rsquo;exposition au risque est qualifi\u00e9e de moyenne ou forte. Cela correspond \u00e0 un peu moins de la moiti\u00e9 de la France m\u00e9tropolitaine. Une cartographie permettant d\u2019identifier les zones expos\u00e9es au ph\u00e9nom\u00e8ne est <a href=\"https:\/\/www.georisques.gouv.fr\/articles-risques\/exposition-du-territoire-au-phenomene\">disponible sur le site G\u00e9orisques<\/a>. On y d\u00e9couvre qu\u2019\u00e0 l\u2019exception de la Bretagne, des Vosges, du Massif Central, des Pyr\u00e9n\u00e9es, des Alpes et de la Corse, une grande partie des sols sont concern\u00e9s.<\/p>\n\n\n\n<p><strong><em>Bon \u00e0 savoir : qu\u2019est-ce que la loi \u00c9lan ?<\/em><\/strong><em>&nbsp;<\/em><\/p>\n\n\n\n<p><em>Adopt\u00e9e le 24 novembre 2018, la loi pour l\u2019\u00c9volution du logement, de l\u2019am\u00e9nagement et du num\u00e9rique aussi appel\u00e9e \u00ab&nbsp;loi logement&nbsp;\u00bb a deux objectifs principaux : encourager la construction de logements dans les zones tendues du territoire et favoriser l\u2019acc\u00e8s au logement aux plus fragiles. Voici les principales mesures contenues dans la loi \u00c9lan :&nbsp;<\/em><\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\"><li><em>Simplification des normes de construction ;<\/em><\/li><li><em>Encadrement des contentieux dans le domaine de l\u2019immobilier afin d\u2019\u00e9viter les recours abusifs ;&nbsp;<\/em><\/li><li><em>Transformation des anciens bureaux vides en logements d\u2019habitation.<\/em><em>&nbsp;<\/em><\/li><\/ul>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Quand r\u00e9aliser une \u00e9tude des sols ?&nbsp;<\/h2>\n\n\n\n<p>L\u2019<strong>\u00e9tude des sols<\/strong> n\u2019est pas toujours n\u00e9cessaire. Elle doit toutefois \u00eatre r\u00e9alis\u00e9e pour certaines op\u00e9rations et apr\u00e8s l\u2019expiration de la validit\u00e9 du diagnostic pr\u00e9c\u00e9dent.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Les op\u00e9rations concern\u00e9es par l\u2019\u00e9tude des sols et celles qui ne le sont pas&nbsp;<\/h3>\n\n\n\n<p>En apparence, il semble que toutes les op\u00e9rations de construction n\u00e9cessitent une <strong>\u00e9tude des sols<\/strong>. Il existe pourtant des exceptions.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>Comme nous venons de le voir, l&rsquo;obligation de l\u2019<strong>\u00e9tude des sols <\/strong>s\u2019applique \u00e0 toutes les ventes de terrains situ\u00e9s dans les zones \u00e0 risques sur lesquelles est pr\u00e9vue la construction d&rsquo;une maison individuelle.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>En revanche, dans les cas suivants, il n\u2019est pas n\u00e9cessaire d\u2019effectuer d\u2019<strong>\u00e9tude de sol <\/strong>avant d\u2019entamer :&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\"><li>Les travaux de construction d\u2019une extension de votre maison dont la surface reste inf\u00e9rieure \u00e0 20 m<sup>2<\/sup> : dans ces conditions, vous pouvez ainsi construire un garage, une v\u00e9randa ou une chambre suppl\u00e9mentaire sans r\u00e9aliser d\u2019<strong>\u00e9tude du sol<\/strong> ;&nbsp;<\/li><li>Les travaux de construction n\u2019ayant aucun impact sur les fondations de la maison ou sur le syst\u00e8me d\u2019\u00e9coulement des eaux.<\/li><\/ul>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">La dur\u00e9e de validit\u00e9 d\u2019une \u00e9tude de sol<\/h3>\n\n\n\n<p>L\u2019<strong>\u00e9tude de sol de votre terrain<\/strong> n&rsquo;est plus valable ? Pour le vendre, il est n\u00e9cessaire de la renouveler.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>La dur\u00e9e de validit\u00e9 de l\u2019\u00e9tude de sol est de 30 ans. Oui, l\u2019analyse g\u00e9otechnique poss\u00e8de une dur\u00e9e de validit\u00e9 longue (en comparaison avec d\u2019autres \u00e9tudes ou diagnostics). Il faut toutefois qu\u2019aucun remaniement du sol n&rsquo;ait \u00e9t\u00e9 effectu\u00e9.<\/p>\n\n\n\n<p>L&rsquo;\u00e9tude g\u00e9otechnique de conception, elle, n\u2019est pas valable sur une dur\u00e9e aussi longue&nbsp;! En prenant en compte l&rsquo;implantation et les caract\u00e9ristiques d\u2019un b\u00e2timent, elle n&rsquo;est valable que pour le projet en vue duquel elle a \u00e9t\u00e9 r\u00e9alis\u00e9e.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">R\u00e9aliser une \u00e9tude de sol pour la vente d\u2019un terrain \u00e0 un promoteur immobilier<\/h2>\n\n\n\n<p>L\u2019intervention d\u2019un bureau d\u2019\u00e9tude sp\u00e9cialis\u00e9 est n\u00e9cessaire pour la r\u00e9alisation de l\u2019\u00e9tude de sol. Il revient au vendeur d\u2019un terrain non b\u00e2ti constructible&nbsp;de lancer les d\u00e9marches et de r\u00e9gler les d\u00e9penses pour cette \u00e9tude s\u2019il s\u2019agit d\u2019une analyse G1, expertise pr\u00e9alable \u00e0 une construction.<\/p>\n\n\n\n<p>Pour une analyse G2, c\u2019est-\u00e0-dire les \u00e9tudes de conception, c\u2019est l\u2019acqu\u00e9reur qui doit effectuer une recherche avant la construction.<\/p>\n\n\n\n<p>Si vous souhaitez vendre \u00e0 un promoteur immobilier, deux situations sont donc envisageables.<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\"><li>Vous r\u00e9alisez une \u00e9tude de sol G1, dont le montant g\u00e9n\u00e9ralement constat\u00e9 est de 1 000 \u20ac \u00e0 2 000 \u20ac. Cette \u00e9tude peut, selon ses conclusions, valoriser positivement le prix de votre parcelle. Si des fondations particuli\u00e8res sont \u00e0 pr\u00e9voir, le promoteur aura l\u2019information et pourra prendre sa d\u00e9cision en cons\u00e9quence.<\/li><li>Vous vous rapprochez d\u2019un ou de plusieurs promoteurs immobiliers. Celui qui souhaite se porter acqu\u00e9reur et qui dispose d\u2019un projet m\u00e8nera, \u00e0 ses frais, une analyse de type G2.<\/li><\/ul>\n\n\n\n<p>Pour rappel dans le cadre d&rsquo;une vente \u00e0 promoteur, la condition suspensive d&rsquo;\u00e9tude de sol fait partie des <a href=\"http:\/\/13.38.28.60\/2019\/07\/06\/les-conditions-suspensives-dans-la-promesse-de-vente-lors-dune-vente-a-un-promoteur-lessentiel-a-connaitre\">clauses incontournables<\/a>. En effet, si cette \u00e9tude r\u00e9v\u00e8le des particularit\u00e9s au niveau du sol (carri\u00e8res, argile etc), alors il est possible que cela implique de pr\u00e9voir des fondations sp\u00e9ciales. Ces fondations peuvent repr\u00e9senter un surcout. Cela peut-\u00eatre de nature \u00e0 impacter le <a href=\"http:\/\/13.38.28.60\/2019\/08\/02\/le-bilan-financier-du-promoteur-immobilier\">bilan financier du promoteur<\/a> voire m\u00eame \u00e0 fragiliser l&rsquo;\u00e9quilibre \u00e9conomique de l&rsquo;op\u00e9ration.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Pour vous aider \u00e0 identifier le promoteur aupr\u00e8s duquel valoriser votre terrain, vous pouvez solliciter les experts City&amp;You. Notre r\u00f4le d&rsquo;expert vous permet de simplifier vos d\u00e9marches et de disposer d\u2019une information claire, \u00e0 toutes les \u00e9tapes d\u2019une vente \u00e0 un pro.<\/strong><\/p>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-css-opacity\"\/>\n\n\n\n<p><a href=\"#_ednref1\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">[i] https:\/\/www.legifrance.gouv.fr\/loda\/id\/JORFTEXT000042238448\/<\/a><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Vous \u00eates propri\u00e9taire d\u2019un terrain ? 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