Négociation

Vente d’un terrain : pourquoi les promoteurs renégocient ?

Dans certains cas, le promoteur peut demander une renégociation après la signature de la promesse de vente d’un terrain. Pourquoi ? Comment ? Nos réponses.

Dans certains cas, une nouvelle négociation avec le promoteur immobilier est entamée alors que la signature de la promesse de vente a déjà eu lieu. Souvent stressante pour le vendeur, cette possibilité doit être envisagée dès le début du projet. Quelles sont les raisons qui peuvent pousser un promoteur à renégocier le prix de votre bien ? Voici quelques éléments de réponse.

Négociation avec un promoteur immobilier : des éléments inconnus à la signature

Plus longue qu’une vente classique, la vente à un promoteur est un processus conditionné à des délais incompressibles dus aux nombreuses conditions suspensives ajoutées au compromis de vente.

Parmi elles, l’obtention et la purge du permis de construire, nécessitant 6 mois au minimum et pouvant durer jusqu’à un an. Cette vente est également conditionnée à la levée de contraintes notamment liées à la qualité des sols, aux nappes phréatiques, ou encore à la présence de locataires si le logement est occupé.

Or, au moment de la signature de la promesse de vente, certaines données techniques ou financières ne sont pas connues par le promoteur. Par la suite, elles peuvent entraîner des surcoûts importants à la construction.

C’est le cas, par exemple, lorsque l’étude de sol révèle l’existence d’un terrain qui n’est pas aussi stable que prévu. Les équipes de construction doivent alors prévoir des fondations spéciales afin d’assurer la sécurité du bâtiment. Or, ces fondations représentent un coût supplémentaire dans le budget alloué au chantier. Une nouvelle négociation avec le promoteur immobilier devient alors incontournable afin que celui-ci puisse assurer la pérennité de son projet.

L’abaissement de la surface constructible

Le promoteur peut également être amené à renégocier le prix de vente lorsque la commune décide de diminuer la surface de plancher (SDP) allouée au bien, une donnée primordiale dans le calcul de la constructibilité d’un terrain et qui conditionne sa valeur.

Même si le permis de construire respecte les limites de constructibilité autorisées par le plan local d’urbanisme (PLU), la commune peut le refuser et demander une révision. En effet, le PLU ne représente qu’un cadre réglementaire, les communes peuvent tout à fait décider de faire modifier le projet en fonction des besoins des citoyens et des approches de développement de la ville.

Ainsi, lorsqu’un promoteur prévoit la construction d’immeubles de plusieurs étages au sein d’un quartier relativement bas, la commune peut demander à diminuer la hauteur du projet immobilier afin de garder une certaine cohérence dans les bâtiments du quartier et d’apaiser les relations avec le voisinage. Là encore, une nouvelle négociation avec le promoteur immobilier est obligatoire.

Que ce soit pour une diminution de la surface de plancher ou une limitation de la hauteur du bâtiment, le projet se trouve impacté. Moins d’espace à construire, c’est aussi moins d’appartements à vendre. Le prix d’achat doit donc être revu à la baisse.

Anticiper une possible renégociation

La hausse des coûts de construction et l’abaissement de la surface plancher (SDP) sont les deux principaux facteurs qui impactent directement le prix d’achat du promoteur. Vous l’aurez compris, dans un cas, comme dans l’autre, une nouvelle négociation avec le promoteur immobilier s’impose.

Bien que ce soit un moment difficile pour le vendeur, il faut garder à l’esprit qu’une vente à un promoteur se fait souvent au-dessus du prix du marché. Même si une renégociation est toujours ennuyeuse, le prix de vente de votre maison restera, dans la grande majorité des cas, supérieur à celui que vous auriez perçu en vendant à un acquéreur particulier.

Par ailleurs, la renégociation du prix du terrain par le promoteur est une situation relativement fréquente. La meilleure stratégie ? Ne pas oublier qu’elle est toujours possible, et l’anticiper.

Dans cette optique, City&You demande aux promoteurs immobiliers de réaliser le plus rapidement possible les différentes études nécessaires afin de lever les éventuelles contraintes et limiter les potentielles déconvenues. Lorsque des problématiques sont identifiées, propriétaires et promoteur peuvent alors se réunir afin de trouver ensemble les meilleures solutions.

Tout au long du processus de vente, nous nous engageons pour que les négociations avec le promoteur immobilier se déroulent dans de bonnes conditions. Notre mot d’ordre concernant votre projet de vente : l’anticipation !

Vous envisagez de vendre votre terrain, maison ou petit immeuble à un promoteur ? City&You vous accompagne tout au long de votre projet. N’hésitez pas à nous contacter !

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