Les promoteurs immobiliers en Île-de-France

Île-de-France

Le marché de l'immobilier a connu une forte augmentation des prix de vente depuis ces cinq dernières années avec une augmentation moyenne de +18% sur l'ensemble de l'Île-de-France selon le baromètre immobilier des notaires.

Aussi, le marché de l’ancien est dynamique en Île-de-France avec un prix de vente moyen des appartements de 5 533 € / m², des maisons à 4 792 € / m² et des terrains nus à 353 € / m².

Mais quelles sont les caractéristiques des opérations de promotion immobilière en Île-de-France ? Voici des éléments de réponse.

La promotion immobilière en Île-de-France

Le nombre total de permis de construire déposés par des personnes morales (Sociétés) en Île-de-France est de 7927 ces trois dernières années entre janvier 2017 et janvier 2020.

Sur ce total, nous estimons que seuls 4387 correspondent à des permis véritablement liés à de la promotion immobilière, les autres étant liés à des permis de construire de moins de 6 logements neufs pour le collectif, moins de 2 logements neufs pour les maisons et moins de 300 m² SDP pour du tertiaire.

Ainsi, selon ces critères, nous dénombrons en promotion immobilière : 2499 permis de construire déposés pour la construction d’appartements neufs en collectif, 287 pour des maisons individuelles et 1601 pour des programmes tertiaires (commerces, bureaux, activité,...).

La taille moyenne des permis de construire en logements collectifs en Île-de-France est de 62 logements soit 4183 m² de surface de plancher.

La surface moyenne proposée par les promoteurs immobiliers dans leurs permis de construire est ainsi de 68 m² habitables par appartement neuf.

Les dynamiques immobilières en Île-de-France

La Région Île-de-France est l’un des marchés immobiliers les plus dynamiques d’Europe. Elle est desservie par un réseau d’infrastructures unique au monde : le métro au cœur, le RER et le francilien rayonnant depuis Paris, sa Capitale. Elle est dotée de deux aéroports internationaux, Roissy-Charles de Gaulle et Orly équilibrant le nord et le sud de la Région. Mais c’est bien le projet du futur réseau du Grand Paris Express qui sera livré entre 2022 et 2035, qui donne aujourd’hui à la Région une nouvelle dynamique économique et immobilière.

Les 68 futures gares du Grand Paris Express réparties sur les 200 km de lignes automatiques sont autant secteurs de projets immobiliers qui vont soutenir le développement immobilier de l’Île-de-France. La Société du Grand Paris (SGP), en charge de l’aménagement de ces sites, coordonne avec l’Etat, la Région et les villes, les projets pour garantir une mixité de programmes entre logements neufs, logements sociaux, bureaux, activités et équipement publics. C’est la SGP qui sera en charge de lancer ces programmes auprès de promoteurs immobiliers d’Île-de-France.

Les chiffres sont impressionnants lorsque l’on regarde ce qui est attendu autour de ces pôles gares : + de 5,6 millions de m² dédiés au logement et + de 8,8 millions de m² de programmes pour l’activité économique, le social et les équipements culturels selon une étude réalisée par l’APUR (Atelier Parisien d'Urbanisme) en 2017. Cela devrait permettre la réalisation chaque année de + de 6 500 logements neufs et 630 000 m² d’activités.

Malgré la crise financière, entre 2007 et 2013, le rythme de création de logement a été soutenu avec une moyenne de 45 000 logements neufs par an par les promoteurs immobiliers. Cette production restait cependant insuffisante pour répondre à la demande des franciliens. On mesure alors ce que peut représenter la dynamique du Grand Paris Express pour répondre à cette urgence de production d’une nouvelle offre d’habitat en Île-de-France.

Mais les dynamiques s’accélèrent cependant. Les services de l’Etat annoncent 90 000 logements neufs autorisés sous permis de construire en Île-de-France en 2019 et une mise en chantier de près de 84 000 logements la même année.

La DRIEA estime que l’ensemble des aménageurs publics participent à hauteur d’environ 23% des autorisations de logement obtenues en Île-de-France en 2017, soit environ 20 000 m² concentrés dans les grandes opérations de construction. On peut donc en déduire qu’une part significative de la production de logements en Île-de-France continue de se faire en négociation directe entre les promoteurs immobiliers et les propriétaires fonciers.

Un autre événement majeur va soutenir le développement de la Région capitale : les Jeux Olympiques de 2024. Cet événement sportif majeur participe à la réalisation d’équipements et d’infrastructures accélérant la rénovation de certains secteurs de la Région en attente d’investissement. C’est le cas par exemple de la ville de Saint-Denis qui accueillera la future piscine olympique ou encore de la ville de Saint-Ouen où s’implantera le futur village olympique pour une capacité d’accueil de plus de 16 000 athlètes dès 2024.

La première couronne de l’Île-de-France, composée des départements de Paris (75), la Seine-Saint-Denis (93), les Hauts-de-Seine (92) et le Val-de-Marne (94), concentre les plus fortes dynamiques immobilières.

Cependant, la production de constructions neuves réalisées par les promoteurs immobiliers est plus particulièrement active sur le territoire de la Seine Saint-Denis (93). Historiquement support de grandes emprises industrielles de la Région, leur reconversion offre de formidables potentiels immobiliers et autant d’opportunités pour répondre aux besoins sociaux, d’habitat et de développement économique.

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LA PROMOTION IMMOBILIÈRE AVEC CITY&YOU

équipe City&You

Pourquoi avoir créé City&You ?

« Après de nombreuses années d’expérience chez les grands groupes de l’immobilier, nous avons constaté à quel point la relation entre les propriétaires et les promoteurs était difficiles pour faire aboutir cette vente complexe et très technique. Cette situation de déséquilibre et de défiance freine la vente et allonge les délais. Pire, elle peut faire que des opérations ne voient jamais le jour ! Notre objectif est de rétablir l’équilibre et la confiance. A l’heure où la France manque cruellement de logements, nous voulons accélérer les opérations en facilitant le dialogue : faire le bon projet immobilier, au bon endroit, avec les partenaires adaptés.
Pédagogie, transparence et expertise sont nos maîtres mots ! »

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Comment City&You garantit des offres sérieuses et performantes ?

« Notre démarche consiste à établir le potentiel constructible et à réaliser les études de marché afin de déterminer le projet immobilier adapté au terrain ou au bien du propriétaire. Puis, nous consultons plusieurs opérateurs immobiliers que nous mettons en concurrence afin d’obtenir plusieurs offres que nous analysons juridiquement et techniquement.

Le prix n’est pas le seul critère dont les propriétaires doivent tenir compte. C’est pourquoi nous négocions les termes des contrats de vente, notamment les conditions suspensives. City&You offre donc une démarche globale de conseil qui sécurise l’intérêt du propriétaire et la concrétisation du projet. »

Qu’est ce qui fait que le service est sur-mesure ?

Nous proposons à nos clients un service entièrement personnalisé qui sécurise l’opération. Il comprend une étude de chaque terrain au cas par cas. Nous identifions s’il est plus pertinent de réaliser des logements neufs, un hôtel ou encore, une résidence étudiante. Selon le secteur, cela peut générer des différences significatives pour la valeur du terrain.

Notre plus-value est aussi d’aller chercher les opérateurs les plus adaptés à cette diversité de produit. Ainsi, nous mobilisons une diversité d’opérateurs immobiliers capables de s’adapter aux situations immobilières : sociétés de portage foncier, lotisseurs, promoteurs immobiliers, foncières, investisseurs,… Toutefois, nous laissons les acteurs de la promotion, directement en prise avec le marché de l’immobilier, exprimer leurs propres propositions immobilières sur chaque projet.

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