Les promoteurs immobiliers à Toulouse (31)

Toulouse

Le marché de l'immobilier a connu une forte augmentation des prix de vente depuis ces cinq dernières années avec une augmentation moyenne de +18% sur l'ensemble de l'Île-de-France selon le baromètre immobilier des notaires.

Aussi, le marché de l’ancien est dynamique à Toulouse avec un prix de vente moyen des appartements de 3 192 € / m², des maisons à 3 243 € / m² et des terrains nus à 166 € / m².

Mais quelles sont les caractéristiques des opérations de promotion immobilière à Toulouse ? Voici des éléments de réponse.

La promotion immobilière à Toulouse

Le nombre total de permis de construire déposés par des personnes morales (Sociétés) à Toulouse est de 872 ces trois dernières années entre janvier 2017 et janvier 2020.

Sur ce total, nous estimons que seuls 406 correspondent à des permis véritablement liés à de la promotion immobilière, les autres étant liés à des permis de construire de moins de 6 logements neufs pour le collectif, moins de 2 logements neufs pour les maisons et moins de 300 m² SDP pour du tertiaire.

Ainsi, selon ces critères, nous dénombrons en promotion immobilière : 234 permis de construire déposés pour la construction d’appartements neufs en collectif, 24 pour des maisons individuelles et 148 pour des programmes tertiaires (commerces, bureaux, activité,...).

La taille moyenne des permis de construire en logements collectifs à Toulouse est de 41 logements soit 2974 m² de surface de plancher.

La surface moyenne proposée par les promoteurs immobiliers dans leurs permis de construire est ainsi de 72 m² habitables par appartement neuf.

En termes de nombre de logements déposés en permis de construire sur les trois dernières années, la ville de Toulouse se situe au-dessus de la moyenne départementale, dans la Haute-Garonne (31).

Les permis de construire à Toulouse

2017 2018 2019
PC déposés par des personnes morales (SCI, entreprise,...) 388 268 216
PC déposés en logements collectifs de + de 350 m² SDP 80 82 72
Logements concernés 3 554 3 174 2 034
PC déposés en logements individuels de + de 2 maisons 10 7 7
Logements concernés 11 11 13
PC déposés en tertiaire et activité de + de 300 m² SDP 44 52 52
m² SDP concernés 106 600 139 986 143 813

Les dynamiques immobilières à Toulouse

Toulouse, préfecture du département de la Haute-Garonne, est la 4e ville de France en termes de population. Cependant, avec un taux de croissance de près de 32%, Toulouse et son agglomération ont été entre 2003 et 2016 l’un des territoires dont le PIB a le plus progressé en France devant Paris et Lyon !

Cette dynamique économique s’explique par des atouts forts en termes de marché de l’emploi et d’attractivité de la ville. Avec un tissu productif parmi les plus dynamiques de France et notamment celui de l’aéronautique, Toulouse attire beaucoup les emplois productifs et qualifiés. Elle est ainsi la troisième de France pour son nombre d’emplois (230 000).

Cette dynamique économique se traduit aussi évidemment sur le marché de l’immobilier et notamment en promotion immobilière.

La période 2010-2015 a été une séquence de forte production de logements neufs sur l’agglomération toulousaine. Les 38 000 logements livrés en 5 ans font de Toulouse et de son agglomération l’un des territoires les plus dynamiques de France en promotion immobilière ! Et plus de 24 000 logements neufs (65%) sont construits sur la seule ville de Toulouse.

En 2019, le développement immobilier de la Métropole toulousaine est réorienté par l’adoption du nouveau PLUI (Plan Local d’Urbanisme Intercommunal). Ce document de planification de l’urbanisation définit les contributions de chaque secteur en matière de construction de logements neufs. Ainsi Toulouse, première ville de la Métropole, restera la première contributrice de la Métropole : il y est attendu 3 500 nouveaux logements par an. Mais la règle d’urbanisme devrait permettre de mieux maitriser les petites opérations dans le tissu existant portées par les promoteurs immobiliers.

La première couronne de l’agglomération est également mise à contribution avec une production annuelle de 3 500 logements neufs : Colomiers, Balma, Blagnac, Tournefeuille seront en première ligne ! Certaines villes de deuxième couronne, bien desservies en transports en commun, devront répondre à une production d’environ 700 logements par an. C’est le cas des communes de Bruguières, Castelginest, Cornebarrieu ou Cugnaux.

La Métropole entend équilibrer ce développement immobilier en imposant un taux de 35% de Logements sociaux pour l’ensemble de son territoire. Certaines communes comme Montrabé porteront ce taux à 40% pour rattraper leur retard.

Les objectifs de développement immobilier de la Métropole seront en partie atteints grâce aux grands projets d’aménagement engagés. Ainsi, l’éco-quartier de la Cartoucherie déploiera, sur un site de 33 ha, un ambitieux programme : 3 500 logements dont (30% d'habitat social et 15% d'accession sociale), 15 000 m² d'équipements publics, 78 000m² de bureaux et d'activités, 12 000 m² d'enseignement supérieur et 7 000 m² de commerces.

Le projet de Toulouse Aerospace est également un site majeur pour le devenir de l’agglomération : 190 000 m² de bureaux et d’activités tertiaires, 80 000 m² de logements, 50 000 m² consacrés à l’enseignement supérieur et à la recherche, 20 000 m² de commerces et services et 15 000 m² d’équipements publics. Les premiers habitants ont pris possession de leurs appartements neufs en 2019.

Cependant, la majorité des projets réalisés par les promoteurs immobiliers se fait en dehors de ces grands projets d’aménagement. En effet, les opérations dans la ville existant se font en négociation directe entre promoteurs et propriétaires fonciers.

D’après le baromètre de notaires, les prix de l’immobilier enregistrent une progression de + de 5 % pour les maisons et de + de 7% pour les appartements en 2019. Toulouse reste donc une ville très attractive pour les particuliers acquéreurs comme pour les promoteurs immobiliers.

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LA PROMOTION IMMOBILIÈRE AVEC CITY&YOU

équipe City&You

Pourquoi avoir créé City&You ?

« Après de nombreuses années d’expérience chez les grands groupes de l’immobilier, nous avons constaté à quel point la relation entre les propriétaires et les promoteurs était difficiles pour faire aboutir cette vente complexe et très technique. Cette situation de déséquilibre et de défiance freine la vente et allonge les délais. Pire, elle peut faire que des opérations ne voient jamais le jour ! Notre objectif est de rétablir l’équilibre et la confiance. A l’heure où la France manque cruellement de logements, nous voulons accélérer les opérations en facilitant le dialogue : faire le bon projet immobilier, au bon endroit, avec les partenaires adaptés.
Pédagogie, transparence et expertise sont nos maîtres mots ! »

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Comment City&You garantit des offres sérieuses et performantes ?

« Notre démarche consiste à établir le potentiel constructible et à réaliser les études de marché afin de déterminer le projet immobilier adapté au terrain ou au bien du propriétaire. Puis, nous consultons plusieurs opérateurs immobiliers que nous mettons en concurrence afin d’obtenir plusieurs offres que nous analysons juridiquement et techniquement.

Le prix n’est pas le seul critère dont les propriétaires doivent tenir compte. C’est pourquoi nous négocions les termes des contrats de vente, notamment les conditions suspensives. City&You offre donc une démarche globale de conseil qui sécurise l’intérêt du propriétaire et la concrétisation du projet. »

Qu’est ce qui fait que le service est sur-mesure ?

Nous proposons à nos clients un service entièrement personnalisé qui sécurise l’opération. Il comprend une étude de chaque terrain au cas par cas. Nous identifions s’il est plus pertinent de réaliser des logements neufs, un hôtel ou encore, une résidence étudiante. Selon le secteur, cela peut générer des différences significatives pour la valeur du terrain.

Notre plus-value est aussi d’aller chercher les opérateurs les plus adaptés à cette diversité de produit. Ainsi, nous mobilisons une diversité d’opérateurs immobiliers capables de s’adapter aux situations immobilières : sociétés de portage foncier, lotisseurs, promoteurs immobiliers, foncières, investisseurs,… Toutefois, nous laissons les acteurs de la promotion, directement en prise avec le marché de l’immobilier, exprimer leurs propres propositions immobilières sur chaque projet.

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