Les promoteurs immobiliers à Toulouse (31)
Le marché de l'immobilier a connu une forte augmentation des prix de vente depuis ces cinq dernières années avec une augmentation moyenne de +18% sur l'ensemble de l'Île-de-France selon le baromètre immobilier des notaires.
Aussi, le marché de l’ancien est dynamique à Toulouse avec un prix de vente moyen des appartements de 3 267 € / m², des maisons à 3 346 € / m² et des terrains nus à 171 € / m².
Mais quelles sont les caractéristiques des opérations de promotion immobilière à Toulouse ? Voici des éléments de réponse.
La promotion immobilière à Toulouse
Le nombre total de permis de construire déposés par des personnes morales (Sociétés) à Toulouse est de 6420 ces six dernières années entre janvier 2017 et mars 2023.
Sur ce total, nous estimons que seuls 3022 correspondent à des permis véritablement liés à de la promotion immobilière, les autres étant liés à des permis de construire de moins de 6 logements neufs pour le collectif, moins de 2 logements neufs pour les maisons et moins de 300 m² SDP pour du tertiaire.
Ainsi, selon ces critères, nous dénombrons en promotion immobilière : 1090 permis de construire déposés pour la construction d’appartements neufs en collectif, 236 pour des maisons individuelles et 1696 pour des programmes tertiaires (commerces, bureaux, activité,...).
La taille moyenne des permis de construire en logements collectifs à Toulouse est de 40 logements soit 2447 m² de surface de plancher.
La surface moyenne proposée par les promoteurs immobiliers dans leurs permis de construire est ainsi de 61 m² habitables par appartement neuf.
En termes de nombre de logements déposés en permis de construire sur les trois dernières années, la ville de Toulouse se situe au-dessus de la moyenne départementale, dans la Haute-Garonne (31).
Les permis de construire à Toulouse
| 2018 | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | |||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| PC déposés par des personnes morales (SCI, entreprise,...) | 656 | 731 | 619 | 543 | 474 | 391 | 294 |
| PC déposés en logements collectifs de + de 350 m² SDP | 145 | 150 | 102 | 84 | 83 | 59 | 32 |
| Logements concernés | 6 478 | 5 677 | 4 636 | 3 267 | 3 340 | 2 141 | 1 657 |
| PC déposés en logements individuels de + de 2 maisons | 27 | 31 | 22 | 24 | 22 | 8 | 9 |
| Logements concernés | 56 | 65 | 48 | 59 | 53 | 20 | 22 |
| PC déposés en tertiaire et activité de + de 300 m² SDP | 159 | 194 | 190 | 162 | 149 | 130 | 105 |
| m² SDP concernés | 878 341 | 919 336 | 787 843 | 518 570 | 717 860 | 532 925 | 331 770 |
Les dynamiques immobilières à Toulouse
Toulouse, préfecture du département de la Haute-Garonne, est la 4e ville de France en termes de population. Cependant, avec un taux de croissance de près de 32%, Toulouse et son agglomération ont été entre 2003 et 2016 l’un des territoires dont le PIB a le plus progressé en France devant Paris et Lyon !
Cette dynamique économique s’explique par des atouts forts en termes de marché de l’emploi et d’attractivité de la ville. Avec un tissu productif parmi les plus dynamiques de France et notamment celui de l’aéronautique, Toulouse attire beaucoup les emplois productifs et qualifiés. Elle est ainsi la troisième de France pour son nombre d’emplois (230 000).
Cette dynamique économique se traduit aussi évidemment sur le marché de l’immobilier et notamment en promotion immobilière.
La période 2010-2015 a été une séquence de forte production de logements neufs sur l’agglomération toulousaine. Les 38 000 logements livrés en 5 ans font de Toulouse et de son agglomération l’un des territoires les plus dynamiques de France en promotion immobilière ! Et plus de 24 000 logements neufs (65%) sont construits sur la seule ville de Toulouse.
En 2019, le développement immobilier de la Métropole toulousaine est réorienté par l’adoption du nouveau PLUI (Plan Local d’Urbanisme Intercommunal). Ce document de planification de l’urbanisation définit les contributions de chaque secteur en matière de construction de logements neufs. Ainsi Toulouse, première ville de la Métropole, restera la première contributrice de la Métropole : il y est attendu 3 500 nouveaux logements par an. Mais la règle d’urbanisme devrait permettre de mieux maitriser les petites opérations dans le tissu existant portées par les promoteurs immobiliers.
La première couronne de l’agglomération est également mise à contribution avec une production annuelle de 3 500 logements neufs : Colomiers, Balma, Blagnac, Tournefeuille seront en première ligne ! Certaines villes de deuxième couronne, bien desservies en transports en commun, devront répondre à une production d’environ 700 logements par an. C’est le cas des communes de Bruguières, Castelginest, Cornebarrieu ou Cugnaux.
La Métropole entend équilibrer ce développement immobilier en imposant un taux de 35% de Logements sociaux pour l’ensemble de son territoire. Certaines communes comme Montrabé porteront ce taux à 40% pour rattraper leur retard.
Les objectifs de développement immobilier de la Métropole seront en partie atteints grâce aux grands projets d’aménagement engagés. Ainsi, l’éco-quartier de la Cartoucherie déploiera, sur un site de 33 ha, un ambitieux programme : 3 500 logements dont (30% d'habitat social et 15% d'accession sociale), 15 000 m² d'équipements publics, 78 000m² de bureaux et d'activités, 12 000 m² d'enseignement supérieur et 7 000 m² de commerces.
Le projet de Toulouse Aerospace est également un site majeur pour le devenir de l’agglomération : 190 000 m² de bureaux et d’activités tertiaires, 80 000 m² de logements, 50 000 m² consacrés à l’enseignement supérieur et à la recherche, 20 000 m² de commerces et services et 15 000 m² d’équipements publics. Les premiers habitants ont pris possession de leurs appartements neufs en 2019.
Cependant, la majorité des projets réalisés par les promoteurs immobiliers se fait en dehors de ces grands projets d’aménagement. En effet, les opérations dans la ville existant se font en négociation directe entre promoteurs et propriétaires fonciers.
D’après le baromètre de notaires, les prix de l’immobilier enregistrent une progression de + de 5 % pour les maisons et de + de 7% pour les appartements en 2019. Toulouse reste donc une ville très attractive pour les particuliers acquéreurs comme pour les promoteurs immobiliers.
