La promotion immobilière
QU’EST-CE QUE C’EST ?
La promotion immobilière est une activité qui consiste à produire des biens immobiliers destinés à être vendus à des acquéreurs qui pourront, au choix, les occuper ou en assurer l’exploitation.
Logements collectifs ou individuels, commerces, bureaux, locaux industriels, le promoteur immobilier prend en charge la conception d’actifs immobiliers de toutes sortes.
Il imagine les projets et chapeaute l’ensemble des opérations de rénovation ou de construction jusqu’à la livraison.
Les grandes étapes d’une opération immobilière
Le promoteur immobilier assume l’entière responsabilité du projet qu’il entreprend. En tant qu’acquéreur du bien initial, il gère tous les aspects financiers, administratifs, techniques et commerciaux de l’opération. Polyvalent, le promoteur se doit d’être compétent en termes de financement, architecture, droit, publicité, etc. Il remplit des missions extrêmement variées tout au long du processus de construction et de commercialisation de son projet.
Toute opération de promotion immobilière commence par la recherche du terrain idéal sur lequel le projet pourra être réalisé. Pour cela, le promoteur bénéficie d’un réseau de professionnels prêts à lui faire part des opportunités à saisir.
Lorsqu’il a identifié un terrain, le promoteur s’assure que son projet est réalisable en consultant le plan d’urbanisme local (PLU) qui définit les règles d’occupation des sols de la commune. Ce document indique notamment l’emprise au sol et la hauteur maximale d’une construction sur une parcelle déterminée. Avec ces données, le promoteur peut calculer le volume de construction qu’il pourra entreprendre et mesurer la faisabilité de son projet.
Si vous êtes propriétaire du bien idéal, il se peut qu’un promoteur vienne un jour sonner à votre porte en vous proposant d’acheter votre maison afin de réaliser un projet d’envergure sur votre terrain. Dans les campagnes, il existe encore de nombreux terrains constructibles recouverts de terres agricoles. Avec l’agrandissement des villes, les terrains périphériques et agricoles sont, eux aussi, de plus en plus sollicités pour des projets de construction.
Après la signature d’un précontrat (souvent, une promesse unilatérale de vente) avec le propriétaire, le promoteur fait appel à un architecte afin de concevoir les plans. Dans le même temps, il démarche les banques et des investisseurs afin de trouver le financement nécessaire au lancement de l’opération.
La commercialisation est une étape cruciale dans une opération de promotion immobilière, notamment pour les projets de construction de logements. En effet, le promoteur doit obtenir un nombre suffisant de réservations (généralement entre 30 % et 40 %) afin de prouver la viabilité de son opération à la banque. C’est une condition nécessaire à l’obtention du prêt qui lui permettra de financer le projet.
Pour cela, il va lancer une campagne de communication autour de son opération afin d’attirer un maximum d’acquéreurs et d’investisseurs. Prospectus, panneaux publicitaires, ou encore marketing digital, le but est de faire connaitre le projet au plus grand nombre. Les nouvelles technologies telles que la modélisation en 3D offrent, par ailleurs, une approche novatrice et permettent aux potentiels acheteurs de se projeter plus facilement dans leur futur logement.
Ainsi, la vente en état futur d’achèvement (VEFA), également appelée “vente sur plans”représente environ 50 % des ventes du parc immobilier de logements. Le promoteur est l’interlocuteur principal de ses clients dès la phase de réservation, jusqu’à la remise des clés. Il assurera ensuite le suivi jusqu’à l’échéance des diverses garanties.
Une fois les fonds réunis, la phase de construction peut commencer. Le promoteur lance des appels d’offres afin de trouver des entreprises disponibles pour la réalisation des travaux. Généralement, les travaux sont découpés en lots séparés et chaque entreprise s’occupe d’un poste précis (charpente, gros œuvre, plomberie, etc.), mais il arrive que le promoteur engage une entreprise générale qui gère la totalité du chantier.
Le rôle du promoteur immobilier lors de la phase de construction est d’assurer le suivi des travaux et de gérer les imprévus afin que le chantier ne prenne pas de retard. Le tout, en respectant bien entendu, le budget défini à la base.
Une fois le chantier terminé, le promoteur vérifie le bon achèvement des travaux. Lors de sa visite de fin de chantier, il s’assure que le bien livré correspond en tout point à ce qui avait été commandé. Après la réception des travaux, le promoteur peut organiser la livraison des lots aux acquéreurs.
La date de réception des travaux marque le point de départ des garanties obligatoires : la garantie de parfait achèvement, la garantie de bon fonctionnement et la garantie décennale.
Les types de biens recherchés et l’activité du promoteur immobilier
En tant qu’expert de montage d’opérations immobilières, le promoteur sait s’adapter à de nombreuses situations. Il est donc prêt à acquérir différents types de bien pour mener à bien son projet :
La priorité n°1 étant que le budget prévu initialement puisse être respecté, le promoteur réalise des études approfondies afin de s’assurer de la faisabilité du projet avant de lancer les travaux (études de sol, notamment).
L’activité du promoteur consiste à créer des parcs immobiliers. Ceux-ci peuvent avoir différentes fonctions : logements, résidences de tourisme, infrastructures destinées aux loisirs, résidences de services, résidences d’exploitation, bureaux, locaux commerciaux et industriels, opérations d’aménagement et lotissements.
Bien qu’elle soit relativement récente, l’activité de promotion immobilière est très encadrée. Il existe différents textes de loi qui réglementent la profession, particulièrement en ce qui concerne la construction de biens d’habitation. La loi du 4 janvier 1978 a notamment rendu l’assurance dommages ouvrage et la garantie décennale obligatoire afin de protéger les acquéreurs de toute malfaçon. Il existe également différents types de contrats, encadrés par la loi, qui peuvent lier un client et un promoteur, les deux plus courants sont le contrat de promotion immobilière (CPI) et le contrat de vente en l’état futur d’achèvement (VEFA).
Le promoteur immobilier est un coordinateur hors pair. Il assure la cohésion de l’ensemble des intervenants tout au long de son opération : architectes, notaires, services d’urbanisme, banquiers, chefs de chantier, clients, etc. En moyenne, il entre en contact avec une vingtaine de corps de métier différents pour un projet.
Les chiffres en 2025
La promotion immobilière demeure un secteur structurant pour l’économie française. En 2024, elle représentait 30,2 milliards d’euros hors taxes et 27 500 actifs, principalement dans le logement collectif (85 % des opérations). Ce secteur, bien que concentré, entraîne une dynamique bien plus large, puisqu’il alimente l’activité du BTP, un pilier de l’économie nationale qui emploie plus de 2 millions d’actifs et pèse à lui seul 11 % du PIB français, soit plus de 300 milliards d’euros.
Malgré une demande toujours dynamique, l’année 2024 a été difficile pour l’offre de logements neufs. Le nombre de logements collectifs autorisés a diminué de 12,3 % par rapport à 2023, s’établissant à 164 400 unités.
Les mises en vente ont atteint un niveau historiquement bas : moins de 10 000 logements au quatrième trimestre 2024, soit une chute de 50 % par rapport à 2022. Ces chiffres reflètent l’essoufflement du marché et les difficultés rencontrées par les promoteurs pour maintenir un flux régulier de projets.
Les premiers mois de 2025 montrent toutefois des signes encourageants pour le secteur. Les autorisations de logements ont augmenté de 4,9 % au premier trimestre par rapport à la même période en 2024. Cette reprise pourrait être soutenue par deux facteurs majeurs en 2026 : côté offre, l’accélération possible des permis de construire après les municipales ; côté demande, le remplacement potentiel du dispositif Pinel par le statut du bailleur privé, susceptible de relancer l’investissement locatif.
Pour les propriétaires, ces évolutions soulignent l’importance d’évaluer précisément la constructibilité et la valeur de leurs terrains afin de tirer pleinement parti de cette reprise attendue.
LA PROMOTION IMMOBILIÈRE AVEC CITY&YOU
Pourquoi avoir créé City&You ?
« Après de nombreuses années d’expérience chez les grands groupes de l’immobilier, nous avons constaté à quel point la relation entre les propriétaires et les promoteurs était difficiles pour faire aboutir cette vente complexe et très technique. Cette situation de déséquilibre et de défiance freine la vente et allonge les délais. Pire, elle peut faire que des opérations ne voient jamais le jour ! Notre objectif est de rétablir l’équilibre et la confiance. A l’heure où la France manque cruellement de logements, nous voulons accélérer les opérations en facilitant le dialogue : faire le bon projet immobilier, au bon endroit, avec les partenaires adaptés.
Pédagogie, transparence et expertise sont nos maîtres mots ! »
Comment City&You garantit des offres sérieuses et performantes ?
« Notre démarche consiste à établir le potentiel constructible et à réaliser les études de marché afin de déterminer le projet immobilier adapté au terrain ou au bien du propriétaire. Puis, nous consultons plusieurs opérateurs immobiliers que nous mettons en concurrence afin d’obtenir plusieurs offres que nous analysons juridiquement et techniquement.
Le prix n’est pas le seul critère dont les propriétaires doivent tenir compte. C’est pourquoi nous négocions les termes des contrats de vente, notamment les conditions suspensives. City&You offre donc une démarche globale de conseil qui sécurise l’intérêt du propriétaire et la concrétisation du projet. »
Qu’est ce qui fait que le service est sur-mesure ?
Nous proposons à nos clients un service entièrement personnalisé qui sécurise l’opération. Il comprend une étude de chaque terrain au cas par cas. Nous identifions s’il est plus pertinent de réaliser des logements neufs, un hôtel ou encore, une résidence étudiante. Selon le secteur, cela peut générer des différences significatives pour la valeur du terrain.
Notre plus-value est aussi d’aller chercher les opérateurs les plus adaptés à cette diversité de produit. Ainsi, nous mobilisons une diversité d’opérateurs immobiliers capables de s’adapter aux situations immobilières : sociétés de portage foncier, lotisseurs, promoteurs immobiliers, foncières, investisseurs,… Toutefois, nous laissons les acteurs de la promotion, directement en prise avec le marché de l’immobilier, exprimer leurs propres propositions immobilières sur chaque projet.
Est-il vrai que les promoteurs renégocient toujours les offres ?
« Une opération immobilière est un processus long et semé d’embûches. Au début du projet, certains sujets sont encore inconnus. Par exemple, la qualité du sol. Son analyse peut mettre en évidence des anomalies telles que la présence d’argile, qui entraine parfois un surcoût lors de la construction. C’est pourquoi City&You demande aux promoteurs de réaliser rapidement les études. Ainsi, nous pouvons déceler rapidement les problématiques et nous réunir pour trouver des solutions, ensemble.
Malgré cela, dans certaines situations, le surcoût est tel qu’il bouscule l’équilibre total de l’opération. Le prix du terrain peut-être alors réévalué. Même s’il est impossible d’empêcher totalement les imprévus, nous mettons tout en œuvre pour maîtriser ce risque et trouver les solutions aux côtés de tous les acteurs du projet. »
Jusqu’où va le service City&You ?
«Nous accompagnons propriétaires et opérateurs immobiliers jusqu’à l’acte de vente. Une fois la promesse de vente signée : c’est le début du projet! Beaucoup d’étapes restent à franchir: nous aidons notamment à dialoguer avec les collectivités, à affiner le montage du permis de construire et à accompagner les études techniques. Il faut souvent adapter le programme du projet pour répondre aux exigences des élus. Là encore, nous mobilisons notre réseau de partenaires pour trouver des solutions et sécuriser les projets. L’anticipation reste, pour nous, le maître-mot !»
Découvrez notre offre d’accompagnement.
Pour les détails et les conditions, nous vous invitons à consulter la rubrique FAQ.
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Qu’est-ce que
la promotion immobilière ?
La promotion immobilière est une activité qui consiste à rénover ou à construire des biens immobiliers destinés à être vendus à des acquéreurs qui pourront, au choix, les occuper ou les exploiter.
Comment savoir si votre bien peut intéresser un promoteur immobilier ?
Des études de constructibilité sur votre bien et du marché de l’immobilier sur votre secteur doivent être effectuées pour savoir quel projet est possible, dans quelles conditions et à quel prix !
Comment négocier avec
un promoteur immobilier ?
Chaque promoteur a son approche technique, financière et immobilière. Aussi, il faut en interroger plusieurs et ne jamais oublier que le prix ne doit pas être l’unique critère de choix : les clauses contractuelles sont elles aussi essentielles !