Condition de vente

Tout savoir sur les conditions suspensives lors d’une vente à un promoteur

Afin de sceller les accords entre le propriétaire et le promoteur immobilier, la rédaction d’une promesse de vente devant notaire est une étape indispensable. Les clauses de la promesse appelées « conditions suspensives » sont celles qui anticipent et encadrent les engagements des parties sur les événements non connus lors de la signature (obtention du permis de construire, étude des sols, pollution, etc.). Aussi, il est important de les identifier en amont pour bien vous protéger des éventuels aléas d’une opération immobilière.

Qu’est-ce qu’une condition suspensive ?

Les conditions suspensives sont des clauses qui protègent les acquéreurs et les vendeurs en cas d’imprévus. La signature d’un compromis de vente engage normalement les deux parties à finaliser la vente après un certain délai, négocié en amont. Cependant, en raison de leur nature juridique, ces clauses peuvent invalider la promesse de vente et la transaction immobilière. Elles constituent donc une porte de sortie contractuelle au compromis de vente.

Si l’une des conditions prévues au contrat n’est pas réalisée, la promesse de vente est réputée caduque et la vente est annulée. Il est donc extrêmement important de bien négocier le contenu et la rédaction de ces clauses afin de vous prémunir d’un retrait imprévu du promoteur.

Chaque vente étant unique, les conditions suspensives doivent être adaptées à votre situation. Néanmoins, il existe des clauses incontournables, que l’on rencontre presque systématiquement, et d’autres que l’on peut qualifier de fréquentes.

Voici donc, en premier lieu, un aperçu non exhaustif des clauses les plus régulièrement rencontrées lors de la signature de la promesse de vente avec un promoteur immobilier.

Les conditions suspensives incontournables

Obtention du permis de démolir et du permis de construire

La vente est conditionnée à la réalisation du projet décrit dans la promesse de vente. Par conséquent, la validité de la promesse est soumise à l’obtention d’un permis de construire purgé de tous les recours. C’est une condition suspensive clé de la promesse de vente. Alors que dans les ventes entre particuliers, le délai d’obtention d’un permis de construire est généralement de 3 mois, l’attente peut parfois être d’un an ou plus dans le cadre d’une vente à un promoteur. De votre côté, vous pouvez demander à être informé de l’avancement du projet, étape par étape.

Absence de préemption

Si votre bien se situe dans un périmètre d’application du droit de préemption urbain, le notaire envoie à la commune une DIA (déclaration d’intention d’aliéner) reprenant les grandes lignes de la vente. Si la commune (ou le locataire, le cas échéant) est intéressée, elle peut se positionner en tant qu’acquéreuse au prix indiqué sur la promesse de vente.

Occupation 

Si le bien est en location avec un bail en cours de validité, il devra être prévu dans la promesse de vente les modalités de sortie du locataire en place. Le locataire étant prioritaire pour l’achat en cas de vente, la clause supplémentaire d’absence de préemption prend ici tout son sens.

Étude de sol

Avant tout projet de construction, une étude de sol est nécessaire. Si, au cours de ses investigations, le promoteur s’aperçoit que l’état du sol nécessite la mise en place de fondations spéciales, il pourra faire jouer cette condition suspensive afin de revoir le prix de votre bien à la baisse.

Absence d’hypothèque sur le bien 

Cette condition suspensive implique que les hypothèques sur le bien devront être levées. Par exemple, en cas de prêt immobilier contracté sur le bien en question, le vendeur devra avoir remboursé l’intégralité de son crédit avant de procéder à la vente.

Les servitudes 

S’il existe des servitudes s’appliquant à votre terrain (droit de passage, servitude de vue…), elles doivent être identifiées clairement dans la promesse de vente. Dans le cas où elles seraient trop contraignantes pour la réalisation du projet, le promoteur pourrait préférer renoncer à la vente.

Les conditions suspensives fréquentes

Commercialisation

Lorsqu’un promoteur a un projet de construction locative sur votre terrain, il veut s’assurer que celui-ci est commercialement viable. La condition suspensive de commercialisation implique que le professionnel ne lèvera son option d’achat que s’il obtient un certain nombre de réservations préalables. Généralement, ce taux varie entre 30 % et 40 %, vous pouvez le négocier avant la signature. En l’état du marché immobilier, les promoteurs immobiliers remettent des offres sans condition suspensive de commercialisation.

Validation du coût des travaux

Dans la même optique que l’étude de sol et de commercialisation, le promoteur se laisse ici la possibilité de renoncer à la vente si le coût des travaux engendrés a un impact trop important sur la rentabilité de son projet.
Vous ne devriez pas accepter d’offre avec une telle condition suspensive. Un projet sérieusement étudié permet au promoteur immobilier de s’engager sur un montant de travaux.

Le remembrement 

Comme nous en avons parlé dans un autre article, le remembrement peut permettre d’optimiser la rentabilité de l’opération immobilière. Aussi, le promoteur peut exiger que l’achat de votre terrain soit conditionné à l’achat de celui du voisin.

Financement de l’opérateur 

Le professionnel qui va réaliser l’opération immobilière a besoin d’obtenir des financements auprès d’un organisme financier. Par conséquent, il est fréquent qu’il indique une condition  suspensive de financement (taux d’emprunt ou obtention d’un prêt bancaire par exemple).

Obtention GFA

Un établissement bancaire se porte garant pour le promoteur qui s’engage à achever la construction. La Garantie de Parfait Achèvement (GFA) doit être obtenue par le promoteur pour lancer la réalisation de l’opération.

Agrément bailleur 

Lorsque la collectivité impose la réalisation de logements sociaux, une partie des logements sera vendue en bloc à un bailleur. Celui-ci devra obtenir les agréments auprès de l’état l’autorisant à acheter.

Montant des taxes d’urbanisme 

Le montant des taxes d’aménagement est voté par la collectivité selon un taux compris entre 1% et 20%. Le promoteur peut demander à indiquer le montant de la taxe dans l’offre d’achat ou la promesse de vente.

D’autres conditions suspensives peuvent s’ajouter en fonction de la complexité du projet. L’enjeu pour le propriétaire est de cadrer autant que possible ces clauses, car elles sont autant de portes de sortie qui peuvent rendre le compromis de vente caduque. Une négociation avec le promoteur doit avoir lieu. C’est pour cela qu’il est important de se faire accompagner par des spécialistes qui sauront vous alerter et négocier en amont.

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