L’acte authentique

Obligatoire pour officialiser une transaction immobilière, la signature de l’acte authentique est la dernière étape du processus de vente. Alors où et quand faut-il signer ce précieux document ? Que doit-il contenir ? Voici quelques éléments de réponse.

Qu’est-ce qu’un acte authentique ?

Définition de l’acte authentique 

Selon le Code civil, les actes authentiques sont des conventions juridiques conclues par écrit entre deux ou plusieurs personnes. Il est rédigé et reçu par un officier public. Lors d’une transaction immobilière par exemple, l’acte authentique de vente est signé devant un notaire, on parle donc d’acte notarié de vente. 

H3 : Les effets de l’acte authentique

Cet acte juridique possède trois particularités qui assurent la protection des intérêts économiques des parties :

• Une date certaine : il fait foi de sa date.
• Une force probante : son contenu fait foi. Par conséquent, l’acte est une preuve suffisante. 
• Une force exécutoire : il n’est pas nécessaire d’obtenir une décision de justice pour l’exécuter. La signature du notaire ou de tout autre officier public suffit. 

L’acte authentique de vente permet donc le transfert de la pleine propriété entre le vendeur, qui cède la propriété de son bien, et l’acquéreur qui paie pour le récupérer.

Bon à savoir : acte authentique et acte sous seing privé, quelle différence ? 

Contrairement à l’acte authentique, l’acte sous seing privé ne nécessite pas l’intervention d’un officier public. Il est signé uniquement entre les parties. Il existe un très grand nombre d’actes sous seing privé (contrats de location ; reconnaissances de dette ; contrats de travail, etc.).

Qui peut rédiger un acte authentique ?

Il s’agit de la compétence exclusive des officiers publics, c’est-à-dire des personnes délégataires de la puissance publique de l’État, nommées par arrêté du garde des Sceaux. Il s’agit notamment : 

• Des greffiers ; 
• des maires ; 
• des conservateurs d’hypothèque ; 
• des notaires ; 
• des commissaires judiciaires (autrefois connus sous le nom d’huissier de justice). 

Attention, l’officier public n’est pas nécessairement un officier ministériel. Ce dernier bénéficie d’une charge attribuée par l’État. Les notaires, par exemple, sont à la fois officiers publics et officiers ministériels. Les maires sont uniquement des officiers publics.  

Les différents types d’acte authentique 

La loi prévoit un grand nombre d’actes juridiques nécessitant l’intervention d’un notaire ou d’un officier d’état civil. Le droit de la famille, le droit du travail ou encore l’immobilier imposent ce type de convention pour de nombreuses opérations.  

Par exemple, en vertu des dispositions du Code civil, une donation, un contrat de mariage, un testament ou certaines successions nécessitent ainsi la rédaction d’un acte authentique.   

Doit-on enregistrer un acte authentique ? 

Tous les actes juridiques établis par un notaire ou un commissaire de justice sont enregistrés.  Cette formalité est nécessaire pour donner une date certaine à votre document et le rendre opposable aux tiers. Elle évite également les faux en écriture et vous permet de prouver l’existence de votre acte en cas de litige devant un juge. 

En vertu de la loi, certains actes sous seing privé requièrent eux-aussi un enregistrement (statut d’une société, par exemple). 

Pourquoi rédiger un acte authentique ?

La plupart du temps, la rédaction d’un acte authentique est imposée par la loi. Dans ce cas de figure, vous n’avez pas le choix, car un acte signé sous seing privé serait, de toute façon, frappé de nullité. 

Même si l’acte authentique n’est pas obligatoire, il peut être intéressant de se plier à cette formalité pour plusieurs raisons : 

• L’acte juridique est vérifié par un officier public : cela réduit donc le risque d’erreurs ; 
• Il est plus difficile de contester votre opération ; 
• En cas de litige, l’acte authentique est automatiquement admis comme preuve devant un juge : en effet, son authenticité ne peut être contestée par personne ;  
• Vous n’avez pas besoin d’un jugement supplémentaire pour obtenir le paiement de votre dette ; 
• Vous profitez des conseils, du service et du support d’un professionnel ; 
• L’officier public se charge des formalités d’enregistrement de votre acte si celles-ci sont nécessaires. 

L’acte authentique électronique

Depuis 2008 et dans la plupart des offices notariaux, il est possible de signer un acte authentique devant notaire directement sur une tablette numérique. C’est alors un acte authentique électronique (AAE).

Pour cela, le vendeur, l’acquéreur et le notaire se retrouvent dans une salle dédiée à cet usage afin que chacun puisse suivre la lecture de l’acte et de ses annexes sur un écran individuel ou sur grand écran. Ensuite à l’issue de la lecture, les parties apposent leur signature sur une tablette graphique.

Le notaire, quant à lui, s’identifie et authentifie l’acte à l’aide d’une clé USB personnelle : la clé Real.

Bon à savoir : signer à distance un acte authentique, est-ce possible ? 

Depuis le décret n°2020-1422 de novembre 2020, les notaires sont autorisés à proposer la signature par comparution à distance de procurations authentiques. 

Le compromis de vente est-il un acte authentique ?

Si le contrat de vente définitif est toujours un acte authentique, ce n’est pas le cas de l’avant-contrat. En effet, celui-ci n’entraîne aucune formalité d’enregistrement administratif. Il n’existe donc pas d’obligation légale de faire appel à un notaire pour le rédiger et le signer.  

En effet, la décision revient aux parties prenantes de la future transaction. Acheteur et vendeur peuvent ainsi choisir de signer le compromis ou la promesse de vente entre eux. Il est possible de profiter du support d’une agence immobilière. Dans ce cas, il s’agit d’un acte sous seing privé.

Bien que la présence d’un notaire ne soit pas obligatoire au moment de la signature, il est tout de même recommandé d’être très vigilant lors de la rédaction de l’avant-contrat de vente. En effet, la forme de l’acte, les différentes clauses suspensives qui peuvent le composer ainsi que les documents obligatoires à y joindre méritent toute votre attention.

Il faut savoir également que, lorsque l’avant-contrat prévoit un délai de vente supérieur à 18 mois, la présence du notaire est obligatoire afin de garantir les intérêts des parties. C’est donc souvent le cas lors d’une vente à un promoteur immobilier.

Quel est le délai pour signer l’acte authentique ?

Notons que le délai prévu à l’avant-contrat est défini entre les parties. Généralement, il est de trois mois. Mais sa durée de validité peut parfois être supérieure (18 mois voire plus, comme nous venons de le voir), mais elle ne peut pas être inférieure à deux mois. 

Cela s’explique en effet par l’ensemble des démarches que le notaire doit effectuer avant la vente définitive : vérifications diverses sur les situations du vendeur et de l’acheteur, purge du droit de préemption, vérification de l’existence d’une hypothèque en cours, perception des fonds, etc.

Également, il est conseillé d’effectuer une dernière visite avant la signature de l’acte authentique définitif afin de vérifier que tout est en ordre. Il convient de s’assurer que le bien ainsi que ses annexes (garage, cave, dépendances, etc.) ont bien été vidés et que les éléments prévus dans l’avant-contrat sont encore présents (équipements de cuisine, bac de douche, baignoire, portes, etc.).

Si les conditions définies dans le compromis de vente ne sont pas respectées lors du dernier état des lieux, alors l’acquéreur a la possibilité d’émettre des réserves. Par exemple, lorsque certains éléments n’ont pas été débarrassés, l’acheteur émet une réserve en indiquant que le vendeur dispose d’un certain laps de temps pour vider les lieux. C’est pourquoi passé ce délai, l’acquéreur peut demander une astreinte financière par jour d’occupation illégale.

Que doit contenir un acte authentique ?

De fait, le contenu de l’acte authentique notarié correspond aux données déjà mentionnées dans l’avant-contrat. Il doit ainsi contenir :

• les coordonnées du vendeur et de l’acheteur ;
• l’adresse exacte du bien ;
• la description précise du bien et de ses annexes ;
• l’origine du bien (identité de l’ancien propriétaire) ;
• la date de disponibilité du bien, si elle est différée ;
• les clauses négociées dans le compromis ou la promesse de vente ;
• la constatation que ces clauses ont bien été levées ;
• l’existence d’une hypothèque ou de servitudes ;
• le dossier de diagnostics techniques (DDT) ;
• la constatation que le prix de vente a été payé ;
• la mention du recours à un prêt immobilier, le cas échéant ;
• la constatation du transfert de propriété ;
• le montant des frais de notaire ;
• le montant des honoraires de l’agent immobilier, le cas échéant ;
• et enfin le montant de l’impôt sur la plus-value immobilière, le cas échéant.

Comment se déroule le rendez-vous de signature ?

Il est à noter que le jour de la signature, le notaire doit avoir reçu les fonds nécessaires à la vente par la banque de l’acquéreur. C’est en effet une condition indispensable pour pouvoir procéder à la signature de l’acte authentique de vente. 

Si vous ne pouvez pas être présent au rendez-vous, vous pouvez vous faire représenter par un tiers au moyen d’une procuration.

Aussi, si vous êtes acheteur, pensez à souscrire un contrat d’assurance habitation, même si vous ne comptez pas occuper le bien dès la remise des clés (il existe des contrats “propriétaire non occupant”). Vous serez ainsi couvert en cas de sinistre.

Côté vendeur, n’oubliez pas d’apporter les clés !

Une fois le contrat notarié signé par chacune des parties, le transfert de propriété est effectif et l’acquéreur reçoit une attestation de propriété. L’acte authentique de vente est, quant à lui, envoyé au service de publicité foncière (SPF) afin d’y être enregistré. Ce n’est que quelques mois plus tard que l’acquéreur reçoit son titre de propriété définitif.

Vendre son bien est toujours une opération délicate dans la vie d’un propriétaire immobilier. C’est la raison pour laquelle City&You vous propose un accompagnement individuel et personnalisé. De l’estimation de votre bien à la transaction finale, en passant par l’analyse des différentes offres d’achat qui vous sont proposées, nos spécialistes sont à vos côtés à chaque étape de votre projet de vente. N’hésitez pas à nous contacter !