Étapes de la vente immobilière : offre d’achat, promesse de vente ou acte authentique

La vente d’un bien immobilier se déroule généralement en sept grandes étapes permettant de valider progressivement l’ensemble des obligations administratives et financières. Mais quels sont les types de contrat liés à prévoir ? Quels sont les niveaux d’engagements de l’acheteur et du vendeur ? Quels sont les points de vigilance à retenir aux différentes étapes de la vente immobilière ? Nous vous apportons quelques éléments de réponse. 

Les 7 grandes étapes de la vente immobilière

1re étape de la vente immobilière : l’estimation du bien 

Pour vendre rapidement votre appartement ou votre maison au juste prix, vous devez estimer sa valeur en fonction du marché immobilier. 

Pour cela, vous pouvez utiliser les ventes immobilières réalisées récemment sur votre secteur. Bien évidemment, il s’agira ici d’observer les prix au m2 de biens similaires. 

Une autre solution consiste à faire appel à donner un mandat à un agent immobilier. Ce professionnel pourra vous fournir un avis objectif en fonction de la localisation, des caractéristiques et des tendances du marché. 

2e étape : la rédaction d’une annonce immobilière 

Il s’agit d’une étape majeure de la vente immobilière. Une annonce bien rédigée, attractive et précise vous permet de vous démarquer des autres propriétés disponibles sur votre secteur. Elle doit comporter au minimum les informations suivantes : 

• La nature de votre propriété : maison individuelle ou mitoyenne, appartement, loft, duplex, etc. 
• La ville et le quartier ;
• La surface en m2 ;
• Le prix ;
• Le descriptif précis du logement ; 
• La classe d’énergie.

Lors de la rédaction de votre annonce immobilière, veillez à faire preuve d’objectivité et de transparence. N’hésitez pas, par exemple, à mentionner sur des travaux de rénovation son nécessaire. 

Enfin, ajoutez des photos et/ou des vidéos de bonne qualité pour valoriser votre annonce immobilière. 

3e étape : la constitution du dossier de vente 

La troisième étape d’une vente immobilière consiste à préparer un dossier complet indispensable pour informer correctement l’acquéreur potentiel. Il doit être remis au moment des visites afin de répondre à l’ensemble de ses questions. Il comprend notamment : 

• un descriptif du bien et, si nécessaire, de la copropriété (charges, travaux votés ou à voter, montants payés ou à payer) ; 
• des informations sur le quartier : commerces, transports, écoles, restaurants, loisirs, etc. ;  
• les diagnostics techniques obligatoires pour la vente et notamment le Diagnostic de performance énergétique (DPE) ;
• le montant de la taxe foncière.

4e étape : les visites du bien immobilier 

Le potentiel acheteur va enfin se faire une idée sur votre bien. Les premières minutes sont souvent déterminantes pour déclencher une proposition d’achat. Voici quelques conseils pour réussir vos visites : 

• soignez l’accueil des acquéreurs en leur fournissant un plan précis de votre bien et en leur indiquant un endroit pour se garer ; 
• faites le ménage et désencombrer les pièces : n’oubliez pas l’extérieur de votre logement (jardin, garage, terrasse, etc.) ; 
• proposez une décoration neutre : débarrassez les bibelots ; 
• anticipez les questions des acheteurs : vous pouvez prévoir une check-list afin de répondre à toutes leurs questions pendant la visite ; 
• évitez les visites de nuits ;
• soyez transparents et proposez des solutions aux défauts de votre logement : si des travaux sont nécessaires, n’hésitez pas à fournir des plans et des devis aux potentiels acquéreurs.   

5e étape de la vente immobilière : l’offre d’achat

Ce document constitue très souvent la cinquième phase d’une vente immobilière : un candidat manifeste sa volonté par la formulation d’une proposition. 

A ce stade, c’est donc uniquement l’acquéreur qui s’engage sur le prix auquel il est disposé à acheter le logement dans un délai déterminé. C’est pour lui une manière de « réserver » le bien à des conditions qu’il fixe. 

Cette proposition écrite doit répondre à deux critères principaux : elle doit contenir un prix et un délai de validité au terme duquel elle n’est plus valable. Le vendeur, quant à lui, est libre d’accepter, de refuser ou encore de faire une contre-offre. 

Généralement, un promoteur immobilier vous fera une proposition valable entre 15 jours à 2 mois maximum. 

Si le vendeur accepte l’offre par écrit, la vente est théoriquement réputée comme conclue. Cependant, l’engagement du vendeur ayant signé une proposition d’achat dépend de la précision de ses termes. En effet, si les termes liés notamment aux conditions suspensives de vente sont rédigés de manière très sommaire, la jurisprudence tend à protéger le vendeur. Sachez d’ailleurs que ce document peut prévoir que les parties ne seront définitivement engagées qu’à la signature de la promesse de vente.

Pour signer une offre d’achat, il n’est pas nécessaire de passer chez le notaire. Vous pouvez bien évidemment solliciter ses conseils, mais son rôle n’est pas de mener les négociations pour vous.

6e étape : la promesse de vente

Lors de cette étape de la vente immobilière, c’est le vendeur qui s’engage à vendre son bien sur une durée déterminée. Similaire au compromis de vente[i], cet avant-contrat présente moins de contraintes pour l’acquéreur potentiel, qui peut décider ou non de lever son option d’achat à l’issue du délai de validité.

Notez bien une différence entre la vente par un agent immobilier à un particulier et la vente à un promoteur immobilier. Dans le premier cas, vous signez un compromis de vente qui engage les parties sur le prix et les conditions de vente d’un bien existant. Dans le second cas, vous signez une promesse de vente qui est basée sur le prix et les conditions de réalisation d’un projet immobilier dans un délai déterminé. C’est une nuance de taille ! 

La promesse de vente est un acte notarié signé chez votre notaire. Dans le cadre d’une vente à un promoteur immobilier, c’est généralement le notaire de l’acheteur qui propose un projet de contrat selon ses termes. Il vous faut alors être vigilant car les termes de cet avant-contrat sont essentiels !

Votre notaire participe ainsi à vos côtés à la rédaction de ce document et vous met des points d’alerte sur les conditions proposées. Une fois encore, son rôle n’est pas de négocier à votre place les conditions et les termes de la vente.

Il peut arriver qu’entre la signature de la promesse de vente et celle de l’acte définitif, la situation évolue (modification du prix, du PLU, demande de modification du permis de construire par la mairie…). Il peut alors être nécessaire de modifier les conditions de la transaction. Pour ce faire, il convient de prévoir un avenant à la promesse de vente.

7e étape : la signature acte authentique 

L’ensemble des conditions suspensives indiquées dans l’avant-contrat (prêt, servitudes, etc.) ont été levées, votre projet de vente se concrétise ! 

Lors de la signature de l’acte authentique chez le notaire, vous percevez le montant de la transaction immobilière par virement bancaire.  

Si la succession de ces étapes représente le processus classique d’une vente, la première, la proposition d’acquisition, est-elle vraiment indispensable ?

Faut-il toujours signer une offre d’achat avant une promesse de vente ou un compromis ?

L’offre n’est pas un passage obligé pour régulariser une vente. Dans le cadre d’une vente par un agent immobilier, elle se formalise d’ailleurs de plus en plus souvent par un simple mail de l’acquéreur formulant les termes de son offre. 

Dans le cadre de la vente à un promoteur immobilier, cette étape s’avère nécessaire. Si des promoteurs immobiliers insistent pour vous faire signer directement une promesse de vente, soyez vigilants, le but est de vous engager le plus possible et le plus rapidement possible. Mais alors à quoi sert une offre d’achat en immobilier ?

Pour avancer sereinement dans les négociations, vous avez intérêt à régulariser les intentions réciproques dans le cadre d’un premier accord sous la forme d’une proposition d’acquisition. Elle permet un premier engagement des parties avec une durée de validité afin de prendre le temps de négocier les termes de la promesse.

Un projet immobilier s’envisage plus sereinement pour le propriétaire et l’opérateur immobilier s’il est partagé en amont avec la ville. Inutile de perdre son temps à s’engager dans une promesse de vente, si la ville ne souhaite pas du projet immobilier envisagé. L’offre permet aux parties de retrouver rapidement leur liberté si la ville s’y oppose. 

Quel notaire choisir pour finaliser les étapes de la vente immobilière ? 

La plupart du temps, l’acheteur et le vendeur se mettent d’accord sur le choix du notaire. Toutefois, chacun peut faire appel à son propre notaire. Cela ne change rien. Les deux officiers publics se partagent les tâches à accomplir et les frais de notaire. 

Pour des raisons pratiques, il est fortement recommandé de faire appel à un notaire à proximité de son domicile. Cela vous évitera des déplacements et des frais supplémentaires.

Étapes d’une vente immobilière : quels sont les points de vigilance ?

Sécuriser les délais de validité des contrats

La durée de validité du contrat est un point essentiel. Pour une offre, les parties peuvent s’engager sur quelques semaines à quelques mois. 

Pour un compromis de vente ou une promesse de vente à un promoteur immobilier, les délais de validité usuels sont de 12 à 18 mois, soit le délai pour obtenir un permis de construire purgé de tout recours. 

Définir un dépôt de garantie lors de la promesse de vente

La promesse de vente est accompagnée du versement par l’acheteur d’une indemnité d’immobilisation (ou dépôt de garantie dans le cas d’un compromis de vente). Il s’agit d’une somme comprise entre 5 % et 10 % du prix de vente qui est due au vendeur si l’acquéreur se dédie de ses engagements à acheter avant le terme de l’avant-contrat. Cette somme s’imputera sur le prix lors de la signature de l’acte définitif de vente.

La loi impose un dépôt de garantie pour toute promesse de vente d’une durée de validité de plus de 17 mois. Rien de vous n’empêche de négocier cette clause pour une durée inférieure !

S’assurer que les conditions suspensives sont acceptables

Limiter les portes de sortie du promoteur immobilier tout en acceptant les conditions suspensives nécessaires à la sécurisation de l’opération. Les conditions suspensives usuelles sont les suivantes :

• Obtention des autorisations administratives (permis de construire) ;
• Géotechnique (qualité du sol) ;
• Pollution et désamiantage ;
• Archéologie et servitude.

Chercher à obtenir des retours à meilleure fortune

Les retours à meilleure fortune sont des clauses de votre avant-contrat qui vous permettent d’augmenter le prix de vente si le promoteur construit plus de m² ou vend mieux son opération que prévu. Sur une opération présentant peu de risques commerciaux, l’opérateur immobilier peut accepter de vous intéresser à cette logique gagnant-gagnant !

Pour sécuriser les conditions de votre transaction, nous sommes à vos côtés dès les premières étapes de la vente immobilière et nous nous assurons ainsi de garder la maîtrise de la négociation avec le promoteur immobilier. Vous pouvez, sans plus tarder, estimer la valeur de votre bien en ligne !
Pour en savoir plus sur l’accompagnement City&You à toutes les étapes de votre projet de vente, contactez-nous !