La promesse de vente

La promesse de vente est un avant-contrat qui officialise l’intention commune d’un acheteur et d’un vendeur de conclure une vente. Elle fixe les conditions de la future transaction. Quand faut-il la signer ? Que doit-elle contenir ? À quoi vous engage-t-elle ? Découvrez tout ce qu’il faut savoir !

Qu’est-ce qu’une promesse de vente ?

Définition de la promesse de vente

Une promesse de vente, également appelée promesse unilatérale de vente, porte bien son nom. Elle officialise le fait qu’un propriétaire immobilier réserve son bien à la vente à un acheteur unique. Signée quelques mois avant l’acte authentique de vente, elle interdit au vendeur de céder son bien à qui que ce soit d’autre ou de renoncer à la vente pendant une durée limitée. Le non-respect de cette clause peut entraîner des poursuites pénales de la part de l’acheteur lésé.

La promesse de vente est moins contraignante pour l’acquéreur potentiel. Celui-ci dispose, en effet, de l’exclusivité de la vente sur une période donnée (généralement deux à trois mois). C’est ce que l’on appelle une “option d’achat”. En contrepartie, il doit effectuer le versement d’un dépôt de garantie : l’indemnité d’immobilisation. Si son montant est négociable, classiquement, l’indemnité d’immobilisation est égale à 10 % du prix de vente.

Contrairement au vendeur qui est obligé de lui vendre son bien pendant la durée de validité du contrat, l’acheteur, bénéficiaire de la promesse, peut décider de ne pas lever son option d’achat. Il renonce alors à la vente. Il perd l’indemnité d’immobilisation versée à la signature du pré-contrat. Si la vente est conclue, la somme initialement versée en garantie s’impute sur le prix du bien.

Déclaration de la promesse de vente

Pour que la promesse de vente soit effective, il est nécessaire de la déclarer à la recette des impôts dans un délai de 10 jours après la signature. Cet enregistrement entraîne une taxe de 125 €, payable par le bénéficiaire de la promesse, c’est-à-dire l’acheteur.

Non obligatoire, la promesse de vente peut être signée sous seing privé, c’est-à-dire entre le vendeur et l’acheteur. Toutefois, lorsque le délai de vente prévu dépasse 18 mois, l’avant-contrat doit être réalisé par acte authentique. Les deux parties doivent alors se rendre chez un notaire.

Les conditions suspensives de la promesse de vente

La promesse de vente comporte généralement des conditions suspensives. Les conditions suspensives sont des clauses ajoutées à un contrat. Ces dernières permettent de se désengager, parfois sans pénalité, si les événements qu’elles prévoient ne se réalisent pas.

Par exemple, la promesse de vente d’une maison peut contenir une clause suspensive d’obtention de prêt. Si l’acquéreur n’obtient pas de crédit immobilier dans le temps imparti, le contrat n’est plus valable et chaque acteur de la vente retrouve sa liberté. La promesse de vente d’un terrain peut, quant à elle, être conditionnée par l’obtention d’un permis de construire.

De nombreuses autres conditions suspensives peuvent ainsi être ajoutées au pré-contrat :

• L’absence de servitude : il s’agit de droits sur le terrain accordés à un voisin, à l’État ou à une collectivité territoriale. Elles sont mentionnées sur les certificats d’urbanisme. La découverte d’une servitude annule la promesse de vente ;   
• Le droit de préemption du locataire ou la collectivité locale : il s’agit d’un droit d’achat prioritaire. 

La vente préalable d’un bien : l’acheteur peut indiquer dans la promesse de vente son souhait de vendre sa résidence principale ou secondaire avant de conclure la transaction. Dans le cas contraire, il peut demander l’annulation de la promesse de vente.    

• L’absence de servitude : il s’agit de droits sur le terrain accordés à un voisin, à l’État ou à une collectivité territoriale. Elles sont mentionnées sur les certificats d’urbanisme. La découverte d’une servitude annule la promesse de vente ;   
• Le droit de préemption du locataire ou la collectivité locale : il s’agit d’un droit d’achat prioritaire. 
• La vente préalable d’un bien : l’acheteur peut indiquer dans la promesse de vente son souhait de vendre sa résidence principale ou secondaire avant de conclure la transaction. Dans le cas contraire, il peut demander l’annulation de la promesse de vente.    

Un avant-contrat à ne pas prendre à la légère

La promesse de vente est donc un contrat qui permet de préparer le futur acte de vente. Si la signature d’un avant-contrat ne revêt pas de caractère obligatoire, dans les faits, les parties prenantes d’une vente y ont très souvent recours. Il permet, en effet, de définir officiellement les conditions de la future vente : prix d’achat, dation, date butoir, clauses suspensives, etc.

Il est important de prendre le temps de lire et d’analyser une promesse de vente, notamment en ce qui concerne les conditions suspensives. Si les acteurs de la vente sont libres de la rédiger eux-mêmes, il est tout de même conseillé de faire appel à un professionnel afin de garantir les intérêts de chacun.

Quelle est la différence entre le compromis de vente et la promesse de vente ?

Il existe un autre avant-contrat souvent rencontré dans le cadre de transactions immobilières : le compromis de vente immobilier.

Également appelé “promesse synallagmatique de vente”, ce type de contrat est légèrement différent de la promesse unilatérale de vente. En effet, dans le cadre d’une promesse de vente, seul l’acheteur peut attaquer le vendeur en justice pour le contraindre à réaliser la vente.

En revanche, lors de la signature d’un compromis de vente, devant notaire ou sous seing privé, les deux parties sont engagées à conclure la vente au prix fixé et dans le délai imparti. Le non-respect de cet engagement autorise donc la partie lésée à saisir la justice afin d’obliger le contrevenant à réaliser la transaction. Vendeur comme acheteur sont donc tenus de concrétiser la vente si toutes les conditions sont réunies.

Par ailleurs, contrairement à la promesse de vente, le compromis n’a pas besoin d’être déclaré au service de recette des impôts.

Quelles différences entre une promesse de vente et une offre d’achat ? 

L’offre d’achat immobilière, formulée par l’acquéreur, n’est pas un avant-contrat. Il s’agit d’une proposition unilatérale d’acquisition du bien à un certain prix. Ce document n’engage que l’acheteur. Le vendeur peut encore refuser l’offre d’achat, sauf si le prix proposé correspond au prix annoncé.  

Une fois l’offre d’achat acceptée par le vendeur, les parties peuvent signer une promesse ou un compromis de vente. 

Que doit contenir une promesse de vente immobilière ?

La promesse de vente étant un précontrat de vente, elle regroupe l’ensemble des éléments qui apparaîtront dans l’acte authentique :

• les identités de l’acheteur et du vendeur ;
• l’identification du bien (adresse et description précise du bien ainsi que de ses annexes) ;
• la situation administrative du bien (location, hypothèque, etc.) ;
• l’origine du bien (identité de l’ancien propriétaire) ;
• la date butoir de levée d’option (date à laquelle l’acquéreur doit avoir donné sa décision quant à l’achat du bien) ;
• le prix du bien ;
• les modalités de paiement (cash, crédit immobilier, etc.) ;
• les frais annexes (frais d’agence, frais de notaire, etc.) ;
• le montant de l’indemnité d’immobilisation ;
• le dossier de diagnostics techniques (DDT) ;
• le délai de rétractation de l’acheteur (10 jours) ;
• les conditions suspensives.

Si vous souhaitez la rédiger vous-même, vous trouverez de nombreux modèles de promesse de vente en ligne.

Quels documents annexer à votre promesse de vente immobilière ? 

Votre promesse de vente doit être accompagnée de plusieurs documents. Vous devez notamment joindre le dossier des diagnostics techniques. Celui-ci contient : 

• Les diagnostics plomb et amiante, obligatoires pour tous les immeubles dont le permis de construire a été délivré avant le 1er janvier 1949 ; 
• Le diagnostic termites si le logement se situe en zone contaminée ; 
• L’état de l’installation intérieure de gaz et d’électricité, si vos installations ont été réalisées depuis plus de 15 ans ; 
• L’état des risques naturels et technologiques pour les logements situés dans une zone couverte par un plan de prévention des risques naturels prévisibles ; 
• Le diagnostic de performance énergétique (DPE) ; 
• Le diagnostic assainissement non collectif si votre logement n’est pas raccordé au réseau public ; 
• Le diagnostic mérules en zone contaminée ;
• Le diagnostic bruit dans les secteurs aériens ;
• Le diagnostic des appareils de chauffage à bois. 

Si le bien est en copropriété, il convient d’ajouter : 

• La fiche synthétique de la copropriété ; 
• Les procès-verbaux d’assemblée générale des trois dernières années ; 
• Le carnet d’entretien de l’immeuble ; 
• Le dossier de diagnostic technique global ; 
• Une notice d’information sur la copropriété. 

Où signer une promesse de vente ?

Le vendeur et l’acheteur peuvent décider de rédiger eux-mêmes la promesse de vente et de procéder à sa signature sous seing privé. Dans ce cas, vous trouverez de nombreux modèles de promesse de vente en ligne. Il est malgré tout préférable de faire appel à un agent immobilier afin d’être conseillé lors de sa rédaction. En cas de signature entre particuliers, n’oubliez pas : 

• d’envoyer la promesse de vente immobilière aux deux parties par lettre recommandée avec avis de réception ; 
• de procéder à l’enregistrement de votre promesse de vente aux services des impôts, moyennant une taxe d’environ 125 euros, aux frais de l’acquéreur.

Cela dit, devant l’importance des enjeux, il est courant de faire appel à un notaire pour rédiger cet avant-contrat. Dans ce cas de figure, c’est lui qui se charge de l’ensemble des formalités. 

Attention, lorsque le délai de vente prévu dépasse 18 mois, la promesse doit être conclue par acte authentique. Les deux parties doivent donc obligatoirement se rendre chez un notaire.

Promesse de vente : comment se rétracter ?

Dans le cadre d’une transaction entre particuliers, un délai de rétractation est systématiquement prévu à l’avant-contrat de vente. Depuis la loi Macron de 2015, ce délai est égal à 10 jours à compter du lendemain de la signature de l’acte.

Dans le cadre d’une promesse unilatérale de vente, seul son bénéficiaire peut jouir de ce délai de rétractation. Le vendeur, lui, doit conclure la vente avec son acheteur pendant toute la durée de validité du contrat.

Quel que soit le motif de rétractation, l’acquéreur qui souhaite revenir sur sa décision d’acquisition se voit restituer les sommes versées initialement dans le cadre de son dépôt de garantie. Il récupère donc l’intégralité de l’indemnité d’immobilisation.

L’acheteur qui souhaite se rétracter doit envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception au propriétaire du bien pour l’informer de sa décision.

Chez City&You, nous aidons les propriétaires désireux de vendre leur bien à un promoteur immobilier. Nous vous accompagnons tout au long du processus de vente, notamment au moment de l’analyse des offres d’achat qui vous sont faites. Si vous souhaitez bénéficier de l’expertise de nos conseillers, n’hésitez pas à nous contacter !