Qu’est-ce que la surface de plancher ?

La surface de plancher doit impérativement être déclarée lors de toute demande d’autorisation d’urbanisme. En effet, elle prend en compte des critères bien précis et différents selon le type de construction envisagé. Alors à quoi correspond-elle ? Comment la calculer ? Faisons le point.

Surface de plancher d’une construction : définition

Auparavant appliquée sous la forme de Surface Hors Oeuvre Brute (SHOB) et Surface Hors Oeuvre Nette (SHON), la surface de plancher a fait son apparition en 2011 avec l’Ordonnance n° 2011-1539.

Entrée en application le 1er mars 2012, elle permet de calculer les surfaces prises en compte pour la délivrance de permis de construire et autres autorisations d’urbanisme. 

Selon le code de l’urbanisme, la surface de plancher est la somme des surfaces de planchers de chaque niveau clos et couvert d’une construction. Aussi, elle se calcule à partir du nu intérieur des façades du projet établi à partir du Plan Local d’Urbanisme (PLU).

NB : attention à ne pas confondre la surface de plancher avec la surface habitable. En effet, cette dernière correspond uniquement à l’espace directement aménageable par les occupants d’un logement. Elle sert calculer le loyer ou le prix de vente d’un bien.

Comment calculer la surface de plancher ?

Pour calculer la surface de plancher, il faut donc prendre en compte l’ensemble des surfaces de chaque niveau clos et couvert d’une construction, dont la hauteur sous plafond est supérieure à 1,80 m. Ensuite, il faut y déduire certains éléments. 

D’abord, on parle d’espace clos s’il existe une impossibilité de franchissement.C’est le cas de toutes les surfaces fermées par des menuiseries, des persiennes ou des grilles et possédant une toiture. En revanche, les balcons et terrasses n’entrent pas dans le calcul.

Par ailleurs, la surface de plancher se mesure à l’intérieur des murs nus de la façade de construction. On ne prend donc pas en compte ni l’épaisseur des murs extérieurs ni celle des matériaux isolants.

Une fois ce calcul effectué pour chaque niveau de la construction, il faut déduire :

• l’épaisseur des murs au niveau des embrasures des portes et fenêtres donnant sur l’extérieur : l’épaisseur des matériaux isolants est déductible;
• les vides et des trémies correspondant aux escaliers et aux ascenseurs ;
• les surfaces dont la hauteur sous plafond est inférieure ou égale à 1,80 mètre ;
• les zones dédiées au stationnement des véhicules (garages, zones de stationnement en sous-sol, etc.), y compris les rampes d’accès et les aires de manœuvre ;
• les surfaces de combles non aménageables.

Pour les logements collectifs, on déduit également :

• les surfaces de plancher des locaux techniques de stockage des déchets ;
• les surfaces de plancher des caves ou des celliers s’ils sont desservis uniquement par une partie commune ;
• 10 % des surfaces de plancher destinées à un usage d’habitation si les logements sont desservis par des parties communes intérieures.

Selon ces critères, de nombreux éléments sont donc pris en compte dans le calcul de la surface de plancher :

• les cloisons intérieures ;
• les placards ;
• les conduits et foyers de cheminée ;
• les combles aménagés et aménageables (même s’ils ne sont pas occupés) ainsi que les caves, dès lors que la hauteur sous plafond est supérieure à 1,80 mètre ;
• les loggias et vérandas ;
• les annexes et abris de jardin, etc.

Pourquoi calculer la surface de plancher ?

La surface de plancher permet de savoir quel type d’autorisation d’urbanisme (permis de construire, permis d’aménager, demande préalable de travaux, etc.) est nécessaire lorsque l’on souhaite entreprendre un projet tel que :

• une construction neuve ;
• l’agrandissement d’une construction existante (extension, surélévation) ;
• la construction d’une annexe ou d’un abri de jardin.

C’est une notion essentielle à prendre en compte dans le calcul de la constructibilité d’un terrain.

Il faut par ailleurs savoir que, pour une demande de permis de construire, la surface de plancher est indissociable de la surface d’emprise au sol. Celle-ci correspond à l’aire de la base de la construction et ne tient pas compte des différents niveaux.

Surface de plancher, surface habitable, emprise au sol et surface taxable : quelles différences ?

Pour votre projet de construction, vous devez calculer la surface plancher, nous l’avons vu, mais également, l’emprise au sol de votre immeuble et sa surface taxable.  

Surface plancher et emprise au sol

L’emprise au sol correspond à la superficie au sol couverte ou utilisée par une structure ou un projet, mesurée en mètres carrés. L’article R. 420-1 du Code de l’urbanisme en donne une définition plus technique. Selon cette disposition, il s’agit de la « projection verticale du volume de la construction, tous débords et surplombs inclus ». L’emprise au sol se distingue de la surface plancher sur deux points essentiels : 

• Elle ne tient pas compte de la superficie des différents niveaux de l’immeuble ; 
• Elle inclut la surface au sol occupée par les constructions non closes, comme les parkings par exemple. 

Prenons un exemple simple et parlant. Le bassin de votre piscine non couverte n’est pas inclus dans la surface de plancher. Il fait bien partie de l’emprise au sol de votre projet immobilier. Inversement, pour calculer votre surface de plancher, vous devez inclure les combles de votre maison dont la hauteur est supérieure à 1m80. Ces dernières ne seront pas prises en compte dans le calcul de l’emprise au sol de votre immeuble.  

Surface de plancher et surface taxable 

La surface taxable est utilisée pour calculer le montant de la taxe d’aménagement. Elle est définie par l’article R331-7 du Code de l’urbanisme de la façon suivante : “La somme des surfaces de chaque niveau clos et couvert, de hauteur de plafond supérieur à 1.80 m, calculée à partir du nu intérieur des façades”. La surface taxable n’inclut pas “l’épaisseur des murs entourant les embrasures des portes et fenêtres donnant sur l’extérieur”. De la même façon, “les vides et les trémies des escaliers et des ascenseurs” ne sont pas pris en compte. En bref, la surface taxable correspond à la surface plancher avec le moins de déductions possibles. 

Surface plancher et surface habitable

Définie par l’article R.111-2 du Code de construction et de l’habitation, la surface habitable, aussi appelée “surface boutin” correspond à la surface de plancher d’un immeuble, moins les surfaces occupées par les murs, cloisons, escaliers, embrasures de portes et fenêtres. Tous les espaces dont la hauteur est inférieure à 1.80 m sont exclus du calcul. Pour calculer la surface habitable de votre logement, inutile de tenir compte : 

• Des caves ; 
• Des sous-sols ; 
• Des terrasses ; 
• Des balcons ; 
• Des vérandas ; 
• Des parties communes ; 
• Des dépendances 
• Des remises, garages et combles non aménagés. 

Pour résumer, la surface habitable correspond à l’espace directement aménageable par les occupants d’un logement. Elle est indispensable pour la mise en vente ou la location de votre bien et pour calculer votre base fiscale. 

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