Différence entre terrain à bâtir et terrain constructible

Quelle est la différence entre un terrain à bâtir et un terrain constructible ? Ces deux notions largement répandues dans le monde de l’immobilier ne sont pas toujours clairement définies. Pourtant, lors d’un achat, la distinction peut se faire sentir sur la note finale. 

Terrain à bâtir : définition

En droit français, un terrain se défini comme étant à bâtir lorsqu’il est prêt à accueillir une construction neuve. Il doit, pour cela, remplir différents critères physiques et juridiques lui permettant d’être édifié.

Pour qu’un bien soit un “terrain à bâtir”, des travaux de viabilisations sont nécessaires :

• Bénéficier d’une voie d’accès publique (ou privée, si celle-ci relie la voie publique).
• Avoir un accès à l’eau potable, par raccordement au réseau de la commune ou par des moyens privés de type puits. Dans ce cas, il faut assurer la potabilité de l’eau et sa protection contre les risques de pollution.
• Assurer le raccordement aux réseaux électrique et téléphonique.
• Si les règles relatives à l’urbanisme et à la santé publique l’exigent, il doit être relié au réseau d’assainissement public.
• Le raccordement au réseau de gaz de ville est optionnel.

Tous les équipements utilisés doivent avoir une capacité suffisante pour subvenir aux besoins des occupants des futures constructions.

Par ailleurs, le bien doit être dans une zone constructible selon le plan local d’urbanisme (PLU).

Enfin, pour répondre à la définition de terrain à bâtir, le bien doit être nu.

Terrain constructible : définition

Un terrain constructible est une parcelle apte à recevoir une ou plusieurs constructions neuves. Pour ce faire, il doit donc répondre à différents critères.

Les conditions nécessaires à la notion de constructibilité sont les suivantes :

• Le terrain doit avoir les capacités physiques de recevoir une construction. La nature du sol et du sous-sol doit permettre de créer des fondations solides. Partant, elles doivent être capables de supporter le poids du bâtiment tout en assurant la sécurité des occupants.

• Il doit, en outre, être déjà viabilisé ou en mesure de l’être. Sa localisation doit donc permettre un raccordement au réseau électrique, téléphonique et d’assainissement, si nécessaire. Il doit, par ailleurs, pouvoir bénéficier d’un accès à l’eau potable et disposer d’une voie d’accès carrossable qui soit capable de supporter les allées et venues des engins de chantier liés à la construction.

• Le terrain doit également être autorisé juridiquement à recevoir une construction. Ce critère est défini par le plan local d’urbanisme (PLU) de la commune et dépend de la zone dans laquelle se situe le bien.

Si toutes les conditions sont réunies, le terrain est constructible. Mais, attention ! Un terrain constructible peut ne pas être en mesure d’accueillir votre projet de construction. Il est donc primordial de consulter le plan local d’urbanisme (à défaut le POS ou la carte communale) et de demander un certificat d’urbanisme. Pour en savoir plus sur les possibilités de construction sur une parcelle donnée, nous vous invitons à lire notre article sur le calcul de la constructibilité d’un terrain.

La différence entre un terrain à bâtir et un terrain constructible

La différence entre terrain à bâtir et terrain constructible est relativement floue. La plupart des gens considèrent même ces deux notions comme étant synonymes. 

Il existe cependant deux distinctions notables : 

• Un terrain à bâtir est obligatoirement nu (hormis les bâtiments impropres à un usage quelconque, comme les ruines) alors qu’un terrain constructible peut déjà comporter une ou plusieurs constructions.

• Il n’est pas nécessaire de viabiliser un terrain constructible , contrairement à un terrain à bâtir. 

Les terrains groupés, ou en lotissement, sont systématiquement prêts à bâtir (vous pouvez le vérifier rapidement par la présence d’un coffret technique en limite de parcelle). À l’inverse, la viabilisation des terrains “isolés”, vendus en diffus directement par des propriétaires, n’est pas systématique.

Cela a un impact sur le prix étant donné que les travaux de viabilisation non réalisés seront supportés par l’acquéreur. Selon la localisation du terrain sur la commune, les prix varient généralement entre 800 à 1 000 € HT par logement en habitat collectif.

Avant tout achat, nous vous conseillons donc de bien se renseigner sur la nature du terrain à vendre afin de prévoir, le cas échéant, le budget nécessaire à la viabilisation.

Chez City&You, nous accompagnons les propriétaires pour connaitre le potentiel de leur terrain pour le vendre un opérateur immobilier : promoteur, investisseur ou constructeur. N’hésitez pas à vous inscrire sur notre site en estimant votre bien ou à contacter directement l’un de nos experts !