Vendre un bien en SCI, en indivision ou en copropriété

SCI, indivision, copropriété… Ces termes souvent employés dans le monde de l’immobilier sont parfois complexes à appréhender. Pourquoi acheter un bien en SCI ? Comment vendre une maison en indivision ? Quelles sont les particularités d’une vente d’appartement en copropriété ? Décryptage dans la suite de cet article.

Vendre en SCI

Qu’est-ce qu’une SCI ?

La SCI, ou société civile immobilière est un groupe d’associés qui décident d’investir ensemble dans l’immobilier afin d’en tirer des profits. Comme toute société, elle se compose d’au moins deux personnes physiques ou morales.

Lors de sa création, il est nécessaire de publier des statuts qui précisent le nom de la société, son siège social, son capital, sa durée de vie ainsi que les apports de chaque associé. l faut également désigner un (ou plusieurs) gérant.

Une SCI a pour objectif d’engranger des revenus grâce aux loyers des biens immobiliers achetés. Elle exclut toute activité commerciale. Ainsi, on ne peut créer une SCI dans le but d’acquérir des biens et de les revendre rapidement sous peine de voir les personnes qui la composent requalifiées en marchands de biens professionnels.

La société civile immobilière constitue un outil de gestion patrimoniale très pratique, avec certains avantages fiscaux, notamment en matière de succession. Un grand nombre de SCI sont d’ailleurs des SCI familiales.

Comment vendre un bien en SCI ?

Si l’achat-revente de façon professionnelle est interdit, on peut toutefois vendre une maison ou un appartement en SCI de façon ponctuelle. En revanche l’objet social de la société doit contenir la vente.

Pour enclencher le processus de vente, il faut que l’ensemble des associés soient d’accord. Le gérant doit donc convoquer une assemblée générale afin d’établir un vote. Selon la date de vente du bien, il peut s’agir de l’assemblée générale annuelle ou d’une assemblée générale extraordinaire ayant pour objet la vente du bien en question. À l’issue de cette assemblée, un procès-verbal notifiant la décision des associés est établi et signé par chacun d’entre eux.

La vente d’un immeuble en SCI se fait devant notaire. Aussi, c’est le régime de la plus-value immobilière. Ainsi, l’imposition de chaque associé se fait au prorata du nombre de parts qu’il possède dans la société. Pour rappel, la plus-value est la différence entre le prix d’achat et le prix de vente d’un bien.

À savoir, lorsqu’on met en vente une maison ou un appartement loué, le locataire peut se voir attribuer un congé pour vente.

Attention, hors cadre d’une SCI familiale, il n’est pas possible de donner un congé pour vente au locataire d’un bien. Il faut donc vendre la maison ou l’appartement loué, ce qui entraîne généralement une décote.

Vendre en indivision

Qu’est-ce qu’un bien en indivision ?

Un bien acquis en indivision (dit bien “indivis”) est un bien acheté par plusieurs propriétaires (appelés indivisaires) sans que les quotes-parts ne soient matérialisées ou que l’un d’entre eux puisse vendre sans l’accord des autres. L’indivision est fréquente dans le cadre d’un achat immobilier. L’exemple le plus courant est l’acquisition d’une maison ou d’un appartement par un couple de concubins.

D’autres situations peuvent donner lieu à une indivision :

• Une succession. Sauf clause contraire notifiée dans un testament, chaque héritier devient propriétaire du bien immobilier en indivision.
• Un achat immobilier entre amis.
• L’achat d’un bien en famille.
• L’acquisition d’un logement par des époux ayant signé un contrat de mariage de séparation des biens.
• L’achat d’une maison ou d’un appartement par des partenaires pacsés.
• Etc.

Lors d’un achat immobilier à plusieurs, les différents propriétaires peuvent avoir des apports personnels de base très différents. Il est donc conseillé de préciser dans l’acte d’achat les quotes-parts de chacun. Cela permet, en effet, de définir les quotités d’acquisition et les droits de propriété des différents investisseurs. Le principal enjeu de cette démarche est d’éviter les conflits lors de la revente du bien, notamment en cas de plus-value ou de moins-value, ou en cas de séparation.

Si les quotes-parts ne sont pas précisées dans l’acte d’achat, les propriétaires sont considérés comme étant acquéreurs à 50/50.

Chaque indivisaire ayant des droits sur la totalité du bien, la plupart des décisions importantes doivent être prises à l’unanimité. En cas de conflit ou de désaccord, les situations de blocage sont donc fréquentes. Par ailleurs, chaque propriétaire est tenu de régler les dépenses liées au logement (charges, travaux, impôts, etc.) en fonction de sa quote-part.

À savoir, si l’un des indivisaires décide de revendre sa part, les autres ne peuvent s’y opposer. Le vendeur doit cependant les informer de son intention de vendre par lettre recommandée. Ils disposent alors d’un droit de préemption pour une période d’un mois. Si finalement personne ne souhaite racheter la part cédée, le bien doit être mis en vente.

Pour plus de sécurité, les indivisaires peuvent faire rédiger une convention d’indivision par un notaire. Ce document permet aux différents propriétaires de fixer les règles de jouissance du bien, le montant d’une éventuelle indemnité d’occupation du bien, le remboursement des frais, la nomination d’un gérant, etc.

Comment vendre un bien en indivision ?

En principe, la vente d’un bien en indivision nécessite l’accord de l’ensemble des propriétaires. Ils doivent alors décider du prix de vente et de la règle de partage à l’unanimité.

Depuis la loi de “simplification et de clarification du droit” de mai 2009, il est possible de vendre un bien indivis sans l’accord de tous les indivisaires. Il faut, pour cela, que les propriétaires qui souhaitent vendre représentent au moins ⅔ des droits indivis.

Dans ce cas, les indivisaires qui souhaitent vendre doivent le signaler à un notaire qui, par voie d’huissier, en informe les autres propriétaires. Ces derniers disposent d’un délai de trois mois pour donner leur avis.

Deux situations sont alors possibles :

• Les autres indivisaires sont d’accord, la vente peut avoir lieu.
• Les autres indivisaires ne sont pas d’accord, le notaire dresse un procès-verbal de difficulté. Les vendeurs doivent alors saisir le Tribunal de Grande Instance pour débloquer la vente.

La vente d’une maison ou d’un appartement en indivision est soumise aux frais de notaire. NB : dans le cadre d’une séparation, le propriétaire qui rachète la part de l’autre peut bénéficier de frais de notaire réduits à 2,5 %.

Lors d’une vente en indivision avec usufruit (situation fréquente lors du décès d’un époux dont le conjoint restant dispose de l’usufruit du bien), l’usufruitier peut continuer d’habiter le bien ou décider de le louer afin d’en percevoir le loyer. Ni lui ni les enfants ayant hérité de la part du conjoint décédé ne peuvent vendre le bien dans sa totalité sans l’accord de l’autre partie. En cas d’accord, le bénéfice de la vente se partage au prorata de leurs droits de propriété respectifs.

Vendre en copropriété

Qu’est-ce qu’une copropriété ?

Une copropriété est la répartition de lots entre différentes personnes au sein d’un immeuble bâti. Chaque propriétaire dispose d’une partie privative pour laquelle il jouit d’un droit de propriété exclusif et de parties communes pour lesquelles la propriété se réparti entre plusieurs copropriétaires.

Classiquement, dans un immeuble d’habitation, chaque appartement (appelé “lot”) appartient exclusivement à un (ou plusieurs) propriétaire. Les parties communes sont, en revanche, détenues par l’ensemble des propriétaires de l’immeuble au prorata de leurs quotes-parts au sein de celui-ci.

Comment vendre un bien en copropriété ?

Lors de la vente d’un bien en copropriété, le vendeur doit transmettre différents documents à l’acquéreur. Certains de ces documents sont à demander au syndic de copropriété :

• les trois derniers procès-verbaux de l’assemblée générale ;
• le règlement de copropriété ;
• le carnet d’entretien de l’immeuble ;
• la fiche synthétique de copropriété qui regroupe les données financières et techniques de l’immeuble ;
• le pré-état daté qui recense le montant des charges courantes du budget prévisionnel et les charges hors budget prévisionnelles payées au cours de l’année précédant la vente, les sommes éventuelles que l’acheteur devra verser au syndicat des copropriétaires, l’état global des impayés au sein du syndic et la dette envers les fournisseurs, etc.

Les autres documents nécessaires à la vente sont les mêmes que pour une vente classique. Nous pouvons notamment citer le diagnostic technique global.

Par ailleurs, pour vendre un appartement en copropriété, le propriétaire doit garantir la surface vendue à l’acheteur (loi Carrez, surface habitable). On tolère une marge d’erreur de 5 %. Au-delà, l’acheteur peut se retourner contre le vendeur.

À savoir, si le propriétaire n’est pas à jour de ses règlements vis-à-vis du syndic, ce dernier peut faire bloquer la vente dans l’attente d’une régularisation. De même, avant la vente, il faut notifier au syndic le nom de l’acquéreur afin que ce dernier vérifie qu’il ne soit pas déjà propriétaire au sein de la copropriété et en état d’impayé.

Depuis plusieurs années, nos équipes City&You accompagnent les propriétaires fonciers désireux de vendre leur bien à un promoteur immobilier. Cette vente permet généralement de réaliser une plus-value immobilière plus importante. Cependant, il faut être conscient que c’est un processus long et complexe qui nécessite des compétences particulières. N’hésitez pas à nous contacter si vous souhaitez en savoir plus !