Comment vendre un bien reçu en héritage ?

Lors d’une succession, les biens immobiliers sont transmis aux héritiers. Pour autant, ils ne souhaitent pas toujours les conserver. La vente à un promoteur immobilier s’avère en général plus lucrative qu’à un particulier. Mais comment vendre un bien immobilier après un héritage ? Quelles sont les étapes à suivre ? Le point avec City&You.

Peut-on vendre un bien après un héritage ? 

En principe, l’héritier est libre d’administrer le bien comme il l’entend. Des limites peuvent toutefois être prévues. 

Vendre un bien reçu en héritage, c’est possible…

L’héritage d’un bien immobilier implique un transfert de propriété. Celui-ci peut avoir lieu suite à : 

• Une succession légale : suite au décès du propriétaire, les héritiers reçoivent en héritage un terrain, une maison ou un appartement ; 
• Une donation : un donateur décide, de son vivant, de transférer la propriété d’un terrain, d’une maison ou encore d’un appartement à un de ses héritiers légaux ou à un tiers ;  
• Un testament notarié ou olographe : le propriétaire d’un bien décède en laissant un testament dans lequel il désigne son héritier.

Une fois le bien reçu en héritage dans son patrimoine, l’héritier est en principe libre de le vendre. 

… sauf en cas de clauses limitatives

Dans certains cas de figure, des clauses spécifiques peuvent limiter le droit de l’héritier à disposer du bien reçu en héritage. Il peut s’agir : 

• D’une clause d’inaliénabilité interdisant toute revente du bien immobilier : selon l’article 900-1 du Code civil, cette limite est valable à condition d’être temporaire et justifiée par un intérêt sérieux et légitime. Dans tous les cas, un juge peut autoriser l’héritier à vendre le bien si l’intérêt a disparu ou si un intérêt supérieur l’exige. 
• Du droit de retour conventionnel : un bien immobilier peut être transmis dans le cadre d’une donation à condition qu’il retrouve le patrimoine du donataire en cas de décès. La vente sera donc complexe pour les héritiers.
• La réserve d’usufruit : la succession ou la donation peut concerner uniquement la nue-propriété. La propriété entière n’est pas concernée et ne pourra donc pas être vendue sans son accord.

Avant d’imaginer une vente à un promoteur immobilier, il convient donc de se pencher sur les conditions de la succession ou de la donation. Le notaire est présent pour indiquer quelles sont les clauses correspondantes. En cas de doute, les héritiers peuvent s’en remettre à cet officier public pour savoir comment disposer de ce bien immobilier.

Pourquoi vendre un bien reçu en héritage à un promoteur immobilier ? 

Il est parfois nécessaire de vendre un bien pour payer les droits de succession. Se tourner vers un promoteur permet de profiter d’une plus-value plus importante. De cette façon, les taxes et les impôts seront couverts. De plus, les héritiers auront plus de facilité à se diviser le fruit de cette vente en parts égales.

Si le promoteur immobilier s’intéresse rarement au bien en lui-même, le terrain retient par contre son attention. Son objectif est de déterminer si un programme immobilier pourra prendre place sur cette parcelle. Pour s’en assurer, des démarches s’imposent. La vente d’un bien immobilier après un héritage demande donc de la patience.

Compte tenu de cette particularité, les vendeurs sont souvent dans l’obligation de régler les frais liés à la succession avant de percevoir les fruits de la vente à un promoteur. Il faudra donc en avoir conscience au moment de démarrer cette transaction.

Les étapes avant de vendre un bien après un héritage 

Pour vendre le bien reçu dans le cadre d’une succession ou d’une donation, il est indispensable de suivre un certain nombre d’étapes. 

Respecter les droits des héritiers 

Lors d’une succession, le patrimoine du défunt comprend une part réservataire et une quotité disponible. La première revient de droit aux héritiers réservataires. Il s’agit, la plupart du temps, des enfants ou des petits-enfants. Dans certains cas de figure, le conjoint survivant peut également bénéficier de ce statut. La quotité disponible peut, quant à elle, être distribuée librement aux autres héritiers légaux du défunt et aux tiers. Ces éléments sont essentiels pour le calcul de la part de l’héritage suite à la vente d’une maison.  

Avant de solliciter des promoteurs, les héritiers qui reçoivent un bien immobilier doivent donc se renseigner sur la réserve héréditaire. Ils possèdent, en effet, rarement l’intégralité des droits. Pour une vente, une concertation s’impose pour savoir si le bien immobilier peut être vendu d’un commun accord.

Demander l’accord des héritiers pour vendre un bien 

Pour un terrain en indivision, la succession peut être complexe. Il est en effet courant que plusieurs héritiers se partagent la propriété d’un bien immobilier. L’héritage crée alors une indivision successorale. Les successeurs sont désignés comme les co-indivisaires du bien jusqu’à son partage. 

Vendre un bien en indivision successorale nécessite de respecter l’article 815-5 du Code civil. En principe, l’accord de tous les indivisaires est nécessaire tant sur le principe même de la vente que sur le prix de vente et les règles de partage.  

Dans ce cadre, des blocages peuvent donc apparaître. Un héritier peut en effet s’opposer à la vente. Heureusement, depuis la loi du 12 mai 2009, le tribunal judiciaire peut autoriser un indivisaire à passer seul un acte de vente, si leur refus des autres héritiers met en péril l’intérêt commun ou en cas d’urgence. Pour cela, il est nécessaire de suivre une procédure stricte définie par la loi : 

• Le propriétaire souhaitant vendre le bien reçu en héritage doit contacter un notaire afin de lui expliquer ses intentions ; 
• Le notaire signifie sa volonté aux autres héritiers dans un délai d’un mois ; 
• Les indivisaires ont trois mois pour manifester leur volonté ; 
• Le notaire rédige un procès-verbal ; 
• Le juge judiciaire autorise la vente d’une maison reçue en héritage : celle-ci ne doit pas porter atteinte de façon anormale et excessive aux droits des autres propriétaires du bien. 

Déterminer le prix de vente du bien 

En fonction du bien et de leurs impératifs, les héritiers ont deux solutions pour évaluer le prix de vente de leur bien.  

Vendre son bien à sa valeur sur le marché

Cette solution favorise une transaction rapide. Dans le cadre d’un héritage, les personnes qui reçoivent le bien sont souvent pressées de vendre. Toutefois, la précipitation peut les amener à accepter une vente de maison après succession en dessous de sa valeur. En effet, la vente à prix fixe permet de débloquer la somme correspondante rapidement. Toutefois, le prix de la vente suit le marché.

Pour déterminer le prix de vente d’un bien immobilier, plusieurs critères sont à prendre en compte : 

• Son emplacement géographique ; 
• Ses caractéristiques : nombre de mètres carrés, nombre de pièces, agencement, date de construction, rénovations entreprises, équipements (balcon, terrasse, jardin, piscine, garage, parking, gardien, etc.) ; 
• État du bien.  

Pour faire estimer votre bien, n’hésitez pas à vous adresser à un professionnel (notaire, agent immobilier). 

Vendre son bien en fonction de son potentiel constructible

Les gains sont généralement bien supérieurs. Par contre, le processus de vente s’avère nettement plus long. Une étude de faisabilité s’impose pour connaître les caractéristiques du terrain. Sa constructibilité impacte directement le prix de cette vente d’un héritage après succession d’une maison.

En fonction du résultat, le promoteur immobilier pourra effectuer une demande de permis de construire. La mairie se base sur son Plan Local d’Urbanisme pour donner sa réponse. De nombreux mois peuvent donc s’écouler avant de finaliser la vente.

Toutefois, le potentiel constructible correspond aux gains supposés pour la revente des biens construits après déduction des charges correspondantes. Le solde est donc en général nettement supérieur au prix fixe. Les bénéficiaires d’une succession d’un terrain familial doivent donc se demander s’ils sont prêts à attendre pour pouvoir gagner plus.

La mise en vente de votre bien reçu en héritage

Pour vendre une maison ou un appartement reçu en succession, plusieurs étapes sont nécessaires.  

Adressez-vous à un notaire afin d’obtenir un acte de notoriété, une attestation de propriété et un acte de partage. Pour vendre votre terrain, vous devez être en mesure de prouver que vous êtes bien le propriétaire. 

Votre bien a besoin de rénovation ? Pour faciliter la vente, il peut être nécessaire d’effectuer quelques travaux. 

Ensuite, n’oubliez pas de réaliser les diagnostics techniques obligatoires. 

Enfin, contactez un agent immobilier pour la mise en vente de votre bien. Un mandat de vente de plusieurs héritiers est possible. 

Vendre un bien après un héritage : quels sont les frais à prévoir ? 

Les frais de succession et de vente d’une maison ou d’un appartement sont nombreux. 

• Droits de succession ; 
• Frais relatifs à l’attestation immobilière : cet acte authentique indispensable est délivré par le notaire. Il permet d’officialiser le transfert de propriété aux héritiers. Son coût varie en fonction de la valeur du bien immobilier concerné ; 
• Frais de partage : sortir de l’indivision a un coût. L’acte de partage, rédigé par le notaire, est soumis au paiement d’un droit, dont le barème dégressif dépend de la valeur du bien ;
• Honoraires et émoluments du notaire pour régler la succession ; 
• Dépenses pour remettre en état le logement, l’aménager ou améliorer son confort et sa performance énergétique ; 
• Frais relatifs aux diagnostics techniques obligatoires ; 
• Frais d’agence immobilière ; 
• Honoraires et émoluments du notaire ; 
• Frais d’enregistrement et de publicité foncière ; 
• Contribution de sécurité immobilière.

Pour réduire le coût de votre opération et réaliser une plus-value sur un terrain reçu en héritage, privilégiez la vente à un promoteur immobilier. Chez City&You nous accompagnons les propriétaires souhaitant valoriser au mieux leur bien. Et cela commence par bien définir le projet adapté à votre situation ! N’hésitez pas à contacter nos experts immobiliers.