Le permis de construire du promoteur immobilier

Une fois la promesse de vente signée avec le(s) propriétaire(s), le promoteur s’engage dans le permis de construire. Établir un dialogue avec la ville, préparer le dossier administratif, le déposer et obtenir l’accord de la collectivité sont autant d’étapes primordiales pour la réussite du projet immobilier. Cette démarche s’avère longue et complexe. Elle doit être effectuée avec rigueur pour maximiser ses chances d’obtenir un accord de la part de la mairie.

L’élaboration d’une esquisse architecturale

Avant de présenter son projet aux services et aux élus de la ville concernée, le promoteur immobilier approfondit la faisabilité du projet en faisant réaliser une esquisse architecturale par une agence d’architecture. Cette première version du projet sera un support pour les premiers échanges indispensables avec la ville. On y retrouve les principaux aspects du projet à travers des plans, des coupes mais aussi des visuels. Cette première version du projet n’est pas définitive mais elle permet au promoteur de consolider ses coûts de construction et le bilan de l’opération.

A ce stade, le promoteur et l’architecte ont signé un contrat de maîtrise d’œuvre. Ils font désormais équipe sur le projet immobilier.  

Demande de permis de construire : la présentation aux élus

Une fois l’esquisse réalisée, le promoteur immobilier prend rendez-vous avec la ville. Cela passe par une demande faite au secrétariat du maire. L’adjoint à l’urbanisme et les services techniques sont généralement présents à cette rencontre.

Il arrive que les vendeurs du terrain souhaitent être présents à la présentation de ce premier projet. Nous ne déconseillons pas leur présence, mais il faut savoir que le dialogue ne sera sans doute pas aussi simple pour la libre parole de tout le monde. Il faut savoir que les remarques de la ville sont souvent nombreuses mais cela ne signifie pas que le projet ne pourra pas se faire. Aussi, les propriétaires ne doivent pas s’inquiéter de ces remarques. Elles constituent un rapport habituel de négociation entre la ville et le promoteur. Les parties doivent se mettre d’accord avant tout dépôt d’un permis de construire.

En effet, la mairie va s’assurer si ce nouveau projet s’intègre dans son projet politique : logements sociaux, espaces verts, qualité architecturale… La pertinence du projet s’évalue également en se penchant sur les besoins du quartier. S’il s’agit de logements familiaux, la ville sera vigilante à la disponibilité de places dans les écoles à proximité. S’il s’agit de logements pour les étudiants ou les séniors, elle vérifiera l’offre existante sur la commune.

À l’issue de cette présentation, les élus émettent un avis favorable ou défavorable. Dans le premier cas, elle exposera ses réserves. Aménagement des places de stationnement ou des espaces verts, qualité des façades ou encore taille des balcons peuvent être à revoir.

Ce rendez-vous est primordial mais il ne sera pas le seul. Les échanges avec la ville vont être nombreux dans les mois qui précèdent le dépôt du dossier de permis de construire. Un promoteur immobilier met toutes les chances de son côté pour accélérer la validation de son dossier lorsqu’il a tout fait validé en amont par les services de la ville.

Le dépôt de la demande de permis de construire du promoteur

Le dossier de permis de construire est un document conséquent dont le contenu est précisément régit par le code de l’urbanisme. Il doit notamment comprendre tous les détails des surfaces de plancher ainsi que tous les éléments graphiques : plans de chaque niveau, plans de coupe et visuels d’insertion de l’immeuble prévu ou de la maison individuelle concernée. Enfin, il présente tous les documents liés à la règlementation en vigueur, par exemple en matière de sécurité incendie.

Dans certaines communes, il existe une charte promoteur ou charte de la construction. Le dossier de permis de construire devra alors s’accompagner de documents complémentaires demandés par la ville, notamment les grilles de prix de vent. La ville cherche dans ce cas à contrôler le prix de vente des futurs appartements. Par voie de conséquence, elle limite ainsi les prix de vente de terrains, au grand désarroi des propriétaires.

Lorsqu’il est complet, il est possible de déposer le dossier à la mairie. L’étude dure en moyenne trois à cinq mois selon la complexité du projet. Ensuite, le promoteur immobilier reçoit la validation ou le refus via un document officiel.

L’instruction du dossier de permis de construire

Après la réception du dossier de permis de construire du promoteur, la mairie dispose d’un délai de 2 à 3 mois pour l’étudier selon qu’il s’agit d’une maison ou de logements collectifs. Des délais supplémentaires peuvent s’ajouter lorsque le terrain est en périmètre de Monument Historique ou bien qu’une partie du projet reçoit du public.

Les riverains de ce futur projet peuvent consulter l’avis de dépôt. Son affichage a lieu dans un délai de 15 jours après le dépôt de la demande. Comme l’exige la loi, cet avis mentionne les caractéristiques du projet.

Au terme de l’instruction, plusieurs cas de figure peuvent survenir :

• L’accord du permis de construire : le promoteur immobilier reçoit une lettre recommandée pour lui faire part de cette décision.
• La demande de pièces complémentaires : le promoteur dispose alors d’un délai de 3 mois pour apporter ces documents. Passé ce délai, il faudra redéposer tout le dossier de permis de construire .
• Le refus du permis de construire : le promoteur dispose d’un délai de 2 mois pour faire un recours sur cette décision de la ville s’il la juge abusive.
• En l’absence de réponse de la mairie : le silence de la ville vaut délivrance du permis de construire. Le promoteur devra cependant demander une attestation de non-opposition auprès de la mairie afin de s’en assurer.

L’affichage obligatoire du permis de construire

Lorsque le promoteur obtient son permis de construire, le voisinage dispose de deux mois pour s’opposer à ce projet de construction. La loi exige donc l’affichage du permis de construire afin d’informer les riverains s du projet et puissent faire connaître leur désaccord si nécessaire. Une association de riverains peut également contester un ouvrage menaçant leur qualité de vie.

Lorsqu’un tiers s’oppose au projet, il doit déposer une demande de recours argumentée auprès de la mairie qui a délivré le permis de construire. Mais attention, en l’absence d’arguments sérieux ou de pièces justificatives, le juge du tribunal sollicité pourra requalifier le recours comme recours abusif.

Pour être conforme à la réglementation en vigueur, le permis de construire doit être suffisamment lisible et apparent. Disposé sur la façade principale, il est à la vue de tous pour les informer du début proche des travaux. Le promoteur immobilier a donc tout intérêt à suivre cette obligation. Pour s’assurer du respect de la réglementation, un huissier constate la conformité de l’affichage. Ce dernier doit être présent pendant la durée légale.

En somme, les démarches pour l’obtention du permis de construire peuvent s’avérer longues. En cas de négociations avec la ville pour le dépôt du dossier ou de recours des voisins, le délai peut être allongé. Un vendeur doit donc avoir conscience de ces étapes avant de proposer de vendre un bien à ce type de professionnel et d’en fixer le prix.

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