Tout savoir sur les délais de vente immobilière à un promoteur

Lorsque l’on décide de vendre son terrain ou son logement, il est toujours préférable de savoir en combien de temps la cession peut être finalisée. Une vente immobilière est, en effet, une opération formalisée et réglementée. À ce titre, elle doit suivre un certain nombre d’étapes indispensables à sa réussite. Pour y voir plus clair, City&You vous présente les étapes clés et les délais de vente immobilière à un promoteur.

Quel est le délai moyen de vente à un promoteur immobilier ?

Les propriétaires qui souhaitent céder leur terrain à un promoteur immobilier peuvent, en moyenne, compter sur une durée de 18 mois. Ce délai commence à courir à compter de la signature de l’avant-contrat. La finalisation de l’opération s’achève par la signature de l’acte authentique de vente auprès d’un notaire. À titre de comparaison, le délai moyen de vente d’une maison en 2022 à un particulier s’élève à 59 jours. La vente à un particulier fait en effet bien moins souvent l’objet de contestations de la part des riverains.  

Le délai entre la signature du compromis et la vente à un promoteur peut toutefois être réduit à 12 mois si les discussions avec la ville sur le projet sont efficaces et si aucun recours n’est déposé à l’encontre du permis de construire. A contrario, dans certains cas, un laps de temps bien plus long doit être envisagé pour finaliser l’opération.  

Pour les futurs vendeurs, il est donc primordial de tenir compte de cet élément avant d’opter pour la vente à un promoteur immobilier. Un argument de poids vient toutefois compenser l’allongement des délais : vendre les droits à construire d’un terrain à un promoteur permet généralement de toucher un prix plus élevé.

Délai de vente immobilière à un promoteur : les 5 étapes clés 

Plusieurs étapes incompressibles précèdent la signature de l’acte authentique définitif avec un promoteur immobilier. Dans ce cadre, il est difficile de réduire le délai entre le compromis et la vente. 

La signature de l’avant-contrat : 30 à 90 jours sont nécessaires 

Il existe deux grandes catégories d’avant-contrats immobiliers. La promesse de vente est un accord signé par le vendeur. Le propriétaire s’engage unilatéralement à réserver son terrain à un acheteur particulier pour une durée déterminée. Ce dernier est libre ou non de lever l’option d’achat. En contrepartie, l’acquéreur verse une indemnité d’immobilisation représentant entre 5 et 10 % du prix de vente du bien. Il s’agit de l’avant-contrat privilégié dans le cadre d’une cession à un promoteur immobilier. Le compromis de vente, quant à lui, lie les deux parties. Il engage donc également l’acquéreur. 

Peu importe la nature de l’avant-contrat signé, dans tous les cas, les promoteurs prévoient une clause suspensive liée à l’obtention d’un permis de construire purgé. Ils ne peuvent toutefois pas bénéficier du délai de rétraction de 10 jours prévu par la loi Macron. Celui-ci est en effet réservé aux particuliers. Seule la non-réalisation des conditions suspensives peut donc permettre aux promoteurs de renoncer à leur acquisition. 

Le délai pour le compromis ou la promesse de vente se situe, en principe, entre un et trois mois. Ce laps de temps permet au vendeur et à l’acquéreur de négocier les conditions de l’acquisition. Dans certains cas, les parties peuvent éprouver des difficultés à réunir les documents indispensables à la vente (acte de vente, conformité, servitudes). La signature de l’avant-contrat peut alors nécessiter un délai supplémentaire.  

Réalisation des études architecturales et commerciales : 3 mois minimum

Suite à la signature de l’avant-contrat, le promoteur initie les études architecturales et les études de sol. 

Cette étape peut considérablement rallonger le délai de vente d’un terrain constructible, voire annuler l’opération. Elle permet en effet d’identifier les risques géotechniques et de déterminer avec précision les possibilités de construction dans le respect des règles d’urbanisme nationales et locales. Ces études peuvent révéler des particularités au niveau du sol. Dans ce cas de figure, des fondations spécifiques peuvent être nécessaires. Ce surcoût peut être considéré comme financièrement intenable par le promoteur. Il entraîne alors la nullité de la promesse de vente conformément aux conditions suspensives. 

Conjointement, une étude de marché permet de déterminer qui sont les potentiels acquéreurs. Le promoteur peut ainsi adapter le projet de construction en fonction. Si tout va bien, cette étape dure en moyenne 3 mois. 

Dépôt et instruction de la demande de permis de construire : 3 à 5 mois en principe 

Après avoir constitué sa demande d’autorisation d’urbanisme, le promoteur immobilier du terrain dépose son dossier en mairie. S’engage alors l’instruction du permis de construire par les services compétents de la ville. Cette étape consiste à déterminer si le permis est conforme aux règles et impositions du Plan Local d’Urbanisme (PLU). 

Légalement, la ville dispose d’un délai d’instruction allant de 3 à 5 mois, selon le niveau de « complexité » du dossier. Celle-ci est généralement liée à la situation du terrain dans un périmètre de monument historique ou bien à la réalisation d’espaces recevant du public (commerces, équipements, etc.). 

Enfin, la ville peut demander (cas fréquent) des pièces complémentaires afin de préciser des points très spécifiques du permis de construire. Cela peut alors prolonger l’instruction et accroître ainsi sensiblement le délai de la promesse de vente. 

Purge des délais de recours : un délai de 3 mois maximum 

La date du dépôt de permis de construire est le point de départ d’une autre étape du calendrier d’un promoteur immobilier : la purge des délais de recours. Ceux-ci se déclinent en deux catégories différentes :

• Les recours des tiers ;
• Les recours administratifs.

Les tiers, c’est-à-dire le voisinage de la future construction, disposent d’un délai de deux mois pour s’y opposer. Les motifs recevables sont strictement encadrés (non-respect des règles d’urbanisme, préjudice majeur à la qualité de leur environnement, etc.). Ces contestations peuvent entraîner un délai de vente immobilière à rallonge.

De son côté, l’administration dispose de trois mois pour se manifester si elle constate que la future construction ne respecte pas la loi : normes incendies, règles d’habitabilité, etc.

Ces recours sont incontournables. S’ils sont mis en œuvre, ils impactent nécessairement le délai minimum de vente d’une maison. 

Obtention du permis de construire purgé

Ça y est : les délais de recours des tiers et de l’administration sont éteints et/ou les contestations déposées ont été déboutées. Le promoteur obtient enfin un permis de construire purgé. 

Dès lors, la signature de l’acte authentique de vente peut être réalisée chez un notaire. Elle entraîne le règlement du prix et le transfert de propriété du terrain. Le délai de paiement de la vente immobilière entre l’obtention du permis purgé et la signature de l’acte est d’environ un mois. 

Vous êtes propriétaire d’un terrain ? Les délais de vente immobilière à un promoteur peuvent paraître longs. C’est pourtant une excellente solution pour valoriser votre bien et obtenir un gain supplémentaire. Pour finaliser votre projet en toute sécurité sans perdre de temps, faites appel aux experts indépendants City&You !