Qu’est-ce que la valeur vénale d’un bien immobilier ?

Pour fluidifier les achats et les ventes de biens immobiliers, il est important de pouvoir se reposer sur une estimation du prix. Et si possible un prix cohérent, issu d’une méthode de calcul éprouvée. Cette évaluation permet d’identifier le prix pour une mise sur le marché. C’est ce que l’on appelle la valeur vénale. Intéressons-nous avec City&You à cette notion utilisée notamment par les professionnels de l’immobilier, mais aussi par les experts-comptables et les fiscalistes.

Que veut dire valeur vénale d’un bien immobilier ? 

Les propriétaires confondent parfois la valeur vénale de leur bien avec d’autres notions clés de l’immobilier. Il est donc primordial de revenir en détail sur sa définition. 

Définition de la valeur vénale d’une maison ou d’un appartement 

Dans le langage courant, la valeur vénale d’un bien immobilier se définit tout simplement par la somme que peut percevoir son propriétaire en cas de mise en vente. Il s’agit donc d’une estimation, qui se fonde sur plusieurs facteurs. 

D’un point de vue juridique, la notion de valeur vénale apparaît notamment dans l’article 310.1.11 du Plan Comptable Général (PCG). En vertu de ce texte, la valeur vénale immobilière correspond au “montant qui pourrait être obtenu, à la date de clôture, de la vente d’un actif lors d’une transaction conclue à des conditions normales de marché, net des coûts de sortie.” En comptabilité, cette notion financière est donc une estimation obtenue à partir de la valeur d’autres biens identiques, ou du moins similaires, présents sur le marché immobilier de la transaction d’un secteur géographique précis. 

Pour résumer, la valeur vénale d’un bien immobilier s’entend comme le prix d’un logement établi en fonction de l’offre et de la demande. Elle ne correspond donc pas à la valeur à neuf, puisqu’elle tient compte de la dépréciation d’un bien immobilier. Enfin, la valeur vénale n’inclut pas les frais annexes inhérents à la transaction (commission de l’agent immobilier et frais de notaire). 

Pour finir, notez que cette notion n’est pas propre à l’immobilier. On la retrouve, par exemple, dans le domaine des assurances automobile. Il s’agit alors de la valeur vénale d’une voiture, par exemple.

Valeur vénale, valeur locative et valeur cadastrale : quelles différences ?

Lorsque l’on parle de patrimoine immobilier, la valeur vénale n’est pas la seule notion à revenir fréquemment lorsqu’il s’agit d’évaluer une maison ou un appartement.

Comme nous venons de l’évoquer, la valeur vénale d’un bien immobilier est la somme potentielle que peut percevoir son vendeur en cas de transaction.

Il existe une différence entre la valeur vénale et la valeur locative. Cette dernière correspond à une estimation du montant que peut percevoir annuellement un propriétaire en cas de mise en location d’un bien immobilier. La valeur locative cadastrale représente, quant à elle, le niveau de loyer annuel théorique d’un logement. Elle sert notamment à déterminer le montant des différents impôts locaux. 

Enfin, la valeur d’usage est une notion comptable subjective qui fait directement référence aux avantages attendus d’un bien immobilier. 

Bon à savoir : prix payé et valeur vénale, peut-il y avoir une différence ? 

En théorie, lors de l’achat ou de la vente d’un bien immobilier, mieux vaut que le prix mentionné dans l’acte authentique corresponde à la valeur vénale du bien. Toutefois, dans certains cas, des différences peuvent apparaître. C’est notamment le cas lorsqu’un promoteur accorde un discount sur le prix du logement neuf. Il est néanmoins indispensable de faire preuve de prudence. Une telle pratique peut, en effet, avoir des conséquences fiscales importantes pour l’acquéreur. 

Valeur vénale en immobilier : à quoi sert-elle ? 

Cette notion est essentielle. Elle est, en effet, fréquemment utilisée dans le cadre d’opérations relatives à un bien immobilier.  

La valeur vénale, une information clé en cas de vente  

En cas de vente, il est évidemment nécessaire de connaître la valeur vénale pour établir un prix. Cette information est également utilisée pour calculer les impôts et taxes dues lors du transfert de propriétaire. 

Mais comment estimer le prix de vente d’un terrain ? De la même façon que pour une maison ! Toutefois, dans le cadre d’une vente à un promoteur immobilier, l’offre d’achat formulée par ce dernier ne tient pas uniquement compte de la valeur vénale de votre bien. Le potentiel constructible de votre terrain est également une information déterminante pour la détermination du prix d’acquisition. 

La valeur vénale pour évaluer le patrimoine immobilier en cas de succession ou de donation 

Dans le cadre d’une donation ou d’une succession, aucun paiement n’est nécessaire. Toutefois, il est impératif de connaître la valeur du bien immobilier afin de déterminer les impôts et taxes versés à l’administration fiscale. L’évaluation est réalisée au jour du décès, en cas de succession, ou à la date de la donation. La valeur vénale correspond, a priori, au prix auquel le bien aurait pu être vendu. Des abattements sont toutefois prévus. C’est notamment le cas lorsque le logement est présenté comme la résidence principale de l’héritier. 

Il peut être tentant au moment d’une succession, par exemple, de sous-évaluer la valeur d’un bien immobilier afin de réduire les droits. Il est toutefois vivement conseillé d’éviter de telles pratiques. L’administration veille au grain et pourrait procéder à un redressement fiscal.

La valeur vénale pour le calcul de l’IFI

Vous êtes propriétaire d’un bien immobilier de grande valeur ou de plusieurs logements ? Vous pourriez être assujetti à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI). Dans ce cas, l’administration fiscale a besoin de connaître la valeur vénale de votre patrimoine pour calculer le montant de votre impôt. Là encore, pour éviter un redressement fiscal, ne sous-estimez pas son montant !

La valeur vénale pour calculer l’indemnisation par les assurances 

Votre maison a été détruite par un incendie ? Pour calculer votre indemnité de remplacement, l’assurance doit connaître la valeur vénale de votre bien.

Il existe une différence entre la valeur vénale et la valeur locative. Cette dernière correspond à une estimation du montant que peut percevoir annuellement un propriétaire en cas de mise en location d’un bien immobilier. La valeur locative cadastrale représente, quant à elle, le niveau de loyer annuel théorique d’un logement. Elle sert notamment à déterminer le montant des différents impôts locaux. 

Enfin, la valeur d’usage est une notion comptable subjective qui fait directement référence aux avantages attendus d’un bien immobilier. 

Bon à savoir : prix payé et valeur vénale, peut-il y avoir une différence ? 

En théorie, lors de l’achat ou de la vente d’un bien immobilier, mieux vaut que le prix mentionné dans l’acte authentique corresponde à la valeur vénale du bien. Toutefois, dans certains cas, des différences peuvent apparaître. C’est notamment le cas lorsqu’un promoteur accorde un discount sur le prix du logement neuf. Il est néanmoins indispensable de faire preuve de prudence. Une telle pratique peut, en effet, avoir des conséquences fiscales importantes pour l’acquéreur. 

Valeur vénale en immobilier : à quoi sert-elle ? 

Cette notion est essentielle. Elle est, en effet, fréquemment utilisée dans le cadre d’opérations relatives à un bien immobilier.  

La valeur vénale, une information clé en cas de vente  

En cas de vente, il est évidemment nécessaire de connaître la valeur vénale pour établir un prix. Cette information est également utilisée pour calculer les impôts et taxes dues lors du transfert de propriétaire. 

Mais comment estimer le prix de vente d’un terrain ? De la même façon que pour une maison ! Toutefois, dans le cadre d’une vente à un promoteur immobilier, l’offre d’achat formulée par ce dernier ne tient pas uniquement compte de la valeur vénale de votre bien. Le potentiel constructible de votre terrain est également une information déterminante pour la détermination du prix d’acquisition. 

La valeur vénale pour évaluer le patrimoine immobilier en cas de succession ou de donation 

Dans le cadre d’une donation ou d’une succession, aucun paiement n’est nécessaire. Toutefois, il est impératif de connaître la valeur du bien immobilier afin de déterminer les impôts et taxes versés à l’administration fiscale. L’évaluation est réalisée au jour du décès, en cas de succession, ou à la date de la donation. La valeur vénale correspond, a priori, au prix auquel le bien aurait pu être vendu. Des abattements sont toutefois prévus. C’est notamment le cas lorsque le logement est présenté comme la résidence principale de l’héritier. 

Il peut être tentant au moment d’une succession, par exemple, de sous-évaluer la valeur d’un bien immobilier afin de réduire les droits. Il est toutefois vivement conseillé d’éviter de telles pratiques. L’administration veille au grain et pourrait procéder à un redressement fiscal.

La valeur vénale pour le calcul de l’IFI

Vous êtes propriétaire d’un bien immobilier de grande valeur ou de plusieurs logements ? Vous pourriez être assujetti à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI). Dans ce cas, l’administration fiscale a besoin de connaître la valeur vénale de votre patrimoine pour calculer le montant de votre impôt. Là encore, pour éviter un redressement fiscal, ne sous-estimez pas son montant !

La valeur vénale pour calculer l’indemnisation par les assurances 

Votre maison a été détruite par un incendie ? Pour calculer votre indemnité de remplacement, l’assurance doit connaître la valeur vénale de votre bien.

Pour vous projeter dans la vente d’un bien immobilier ou si vous souhaitez évaluer la valeur de votre maison ou de votre appartement, la valeur vénale est une notion capitale. Mais alors, comment la déterminer ?

Comment calculer la valeur vénale d’un bien immobilier ? 

Les méthodes pour évaluer la valeur vénale de son bien immobilier 

Pour calculer la valeur vénale de votre bien immobilier, plusieurs options s’offrent à vous.

La première consiste à comparer ledit bien avec des transactions récentes. En recoupant par exemple le prix de biens immobiliers ayant des caractéristiques similaires (localisation, surface, prestations), ou en pondérant le montant des biens immobiliers différents, mais comparables par certains aspects, on peut aboutir à une estimation. On dit que l’on utilise alors des références de transactions. Cette méthode est également employée par les promoteurs immobiliers pour évaluer la valeur de droits à construire à partir du prix des charges foncières sur des programmes commercialisés.

Une autre méthode de calcul de la valeur vénale consiste à se baser sur l’évaluation d’un revenu futur. En clair, on s’intéresse ici aux revenus que peut tirer le propriétaire de la mise en location d’un bien ou de plusieurs lots qu’il possède. Ensuite, on applique un taux de rendement à ce revenu issu d’une valeur locative pour le capitaliser.

Les critères pour calculer la valeur vénale de son bien 

Dans un premier temps, il est nécessaire de lister tous les critères internes de votre logement : 

• Nature du logement : maison ou appartement ; 
• L’état général de votre bien : des travaux sont-ils nécessaires ? Quelle est son ancienneté ? Quel est le mode de chauffage ? etc.
• La superficie de votre appartement ou maison, le nombre de pièces et d’étages, son agencement ; 
• S’il s’agit d’un appartement, l’étage où il se trouve est essentiel ; 
• L’exposition du bien et la luminosité. 

Des critères externes doivent également être analysés : 

• La situation géographique du bien : en immobilier, l’emplacement est essentiel ; 
• La présence de transports et de commodités à proximité (écoles, commerces, etc.) ; 
• L’état de l’immeuble, des parties communes ou encore de la façade. 

À tout cela, des critères exceptionnels peuvent être ajoutés comme la présence d’une terrasse ou d’une piscine, par exemple.

Qui peut se charger d’estimer la valeur d’un bien ?

Comment obtenir la valeur vénale de votre bien immobilier pour avoir une idée du prix à fixer lors d’une mise en vente ? Allez consulter d’autres petites annonces en ligne et s’en servir pour fixer une valeur n’est pas une méthode fiable. En effet, les prix affichés ne sont pas toujours cohérents avec les prix de vente effectifs.

Certaines simulations en ligne qui prennent en compte de nombreux critères peuvent vous apporter une réponse plus complète. De nombreux outils sont aujourd’hui disponibles en ligne pour évaluer le prix de votre logement. Certains vous proposent des prix au m² en fonction du secteur et du type de bien. D’autres, plus sophistiqués, prennent en compte les caractéristiques de votre logement. Des bases de données officielles sont également à votre disposition. Il s’agit, par exemple, de la base Demandes de Valeurs Foncières (DVF) ou encore de la Patrim permettant de connaître le prix de vente des biens immobiliers (logement ou terrain) à partir de certains critères. Cette dernière est accessible à partir de l’espace particulier du site internet des impôts. Ces outils demeurent toutefois très incomplets. Ils ne tiennent pas compte, en effet, de la qualité architecturale d’un bâti, de son environnement direct ou encore de son potentiel de développement. De même, une vue, une luminosité exceptionnelle ou encore un cachet particulier influent nécessairement sur cette estimation.

Voilà pourquoi le recours à un professionnel de l’immobilier est recommandé. Vous pouvez faire confiance à un agent immobilier ou encore un professionnel de terrain qui connaît les particularités de votre secteur.

Chez City&You, votre partenaire dans la vente de votre bien immobilier, nos conseillers vous contactent après votre demande d’estimation en ligne. Ils peuvent alors vous proposer une méthode d’évaluation complète et spécifique, pour un prix de vente juste et réaliste. Contactez-nous pour en savoir plus.