Qu’est-ce qu’un PLUi ?

Un plan local d’urbanisme intercommunal (PLUi) est un document dans lequel se trouvent toutes les conditions d’utilisation des sols d’un territoire. Lorsqu’un promoteur immobilier se lance dans un projet, il va faire des recherches pour trouver le terrain parfait pour construire un bien immobilier. Afin de déterminer le potentiel constructible d’un terrain, il utilisera le plan local d’urbanisme (PLU) ou le plan local d’urbanisme intercommunal (PLUi). Dans la suite de cet article, nous allons vous expliquer tout ce que vous devez savoir sur le PLUi.

PLUi : un document stratégique

Définition du PLUi

Le plan local d’urbanisme intercommunal (PLUi) est un document de planification et d’urbanisme réglementaire, applicable non pas à l’échelle d’une seule commune, mais à plusieurs territoires communaux. 

Le PLUi remplace le plan d’occupation des sols (POS) ou le Plan Local d’Urbanisme (PLU) lorsqu’il existe. Tout comme le POS et le PLU, le PLUi fixe les règles liées à la constructibilité des terrains sur un ensemble de communes. Il détermine également le coefficient d’occupation des sols (COS). Le COS indique la surface et la hauteur maximales constructibles pour toutes les parcelles. 

Ce document stratégique répertorie donc toutes les règles locales d’urbanismes à respecter pour construire des logements, des commerces, ou tout autre type de construction sur un ensemble de communes.

Ce règlement d’urbanisme est un dossier de référence pour les particuliers, pour les promoteurs immobiliers, mais aussi pour les administrations. Il est possible de le consulter dans le cadre d’un projet de construction ou de modification d’un bâtiment. 

Bon à savoir : quelle est la différence entre le PLUi et le POS ? 

Le PLUi est plus précis que le POS. En effet, il s’agit d’un document à la fois technique et stratégique. Le POS indiquait surtout le droit des sols, alors que le PLUi établit une démarche locale. Autrement dit, le plan local d’urbanisme intercommunal est un dossier opérationnel qui détermine à la fois les projets d’aménagement du territoire et de développement. Et cela, tout en respectant une politique de développement durable et les directives locales d’urbanisme.

Pourquoi le PLUi ? 

Depuis 2014, la loi ALUR permet de transférer les compétences des communes relatives au PLU (plan local d’urbanisme) aux agglomérations, aux communautés urbaines et aux communautés de communes. C’est pour cela que l’on parle de plan local d’urbanisme intercommunal (PLUi). 

Cette décision offre plus de cohérence à l’échelle locale afin d’harmoniser l’espace urbain et d’assurer une meilleure protection de l’environnement. En effet, les modes de vie ont changé. Les populations sont mobiles. Les lieux de vie ne correspondent plus nécessairement aux lieux d’activités professionnelles. Il était par conséquent essentiel de repenser le développement des territoires et de l’habitat de façon plus globale. Aujourd’hui, il est important de permettre aux communes de mutualiser leurs équipements, leurs infrastructures et leurs dépenses. 

PLUi : que contient-il ?

Le plan local d’urbanisme intercommunal contient différents éléments.

Le rapport de présentation

Il s’agit d’un rapport généraliste qui présente la situation de la commune. On peut y voir les principaux enjeux ainsi qu’un diagnostic territorial (infrastructures, loisirs, équipements, situation économique, etc.). Le rapport de présentation permet aussi de consulter une analyse environnementale détaillée pour mieux comprendre la politique d’urbanisme de la commune.

Le Projet d’Aménagement et de Développement Durable (PADD)

Le projet d’aménagement et de développement durable (PADD) fixe le projet d’urbanisme de la collectivité. Il présente les différentes perspectives de développement de la commune en prenant compte des contraintes environnementales existantes ainsi que la protection du patrimoine.

Les Orientations d’Aménagement et de Programmation (OAP) 

Il s’agit d’un ensemble de schémas présentant la manière dont les différents territoires des communes vont être aménagés. Ils contiennent par exemple la densité de logements souhaités sur un secteur précis.  

Le règlement écrit et graphique ou plan de zonage

Le zonage est la partie du PLU qui intéresse le plus les promoteurs immobiliers. Elle montre les zones de la commune qui sont constructibles. Pour chaque zone, il est possible de voir également quelles constructions peuvent être réalisées. Pour y voir plus clair, un code a été mis en place :

• Zone U : ce sont des zones urbaines constructibles idéales pour la construction de logements ou de commerces ;
• Zone AU : ce sont des zones à urbaniser. Il y a les zones 1UA urbanisables tout de suite, et les zones 2UA, qui seront urbanisées ultérieurement ;
• Zone A : ce sont des zones agricoles. Elles sont protégées et surtout réglementées. Il n’est possible de les utiliser que dans le cadre d’un projet agricole. Cependant, lorsque le PLUi est révisé, il peut arriver qu’une zone A passe en zone AU ;
• Zone N : ce sont des zones naturelles, en général forestières. Elles sont protégées par le PLUi.

Les annexes 

Elles contiennent de nombreuses informations sous forme de schémas ou de documents écrits comme les servitudes d’utilité publique, le plan de prévention des risques, les secteurs archéologiques ou préservés, etc. 

Comment est élaboré un PLUi ? 

Le PLUi est élaboré à l’initiative de l’intercommunalité, c’est-à-dire par une assemblée réunissant l’ensemble des maires des différentes communes. Cette dernière élabore les différents documents en collaboration avec les conseils municipaux. En moyenne, il faut entre 3 et 5 ans pour finaliser un PLUi. 

La procédure d’élaboration est identique à celle du PLU. Une fois approuvé par l’intercommunalité, le projet de PLUi est soumis à une enquête publique. Tous les habitants des communes concernées peuvent formuler des observations auprès du commissaire enquêteur. Les communes sont amenées elles aussi à émettre un avis. 

En définitive, le règlement final est adopté par l’intercommunalité. 

Bon à savoir : comment modifier un PLUi ? 

La demande de modification d’un PLUi peut être formulée par l’intercommunalité ou par une commune. Si vous souhaitez par exemple modifier la zone de votre terrain, vous devez  vous adresser au maire de votre ville ou au conseil municipal afin d’exposer vos motifs. 

Comment contester un PLUi ? 

Vous avez deux mois à compter de la décision d’approbation du projet de PLUi par l’assemblée intercommunale pour formuler un recours. Pour cela, vous disposez de deux options : le recours gracieux ou le recours contentieux devant le tribunal administratif. 

Les motifs de contestation d’un PLUi sont nombreux. Vous pouvez tout d’abord soulever un vice de forme ou de procédure. Il peut s’agir : 

• D’un défaut d’information des conseillers municipaux ou du public ; 
• De l’incompétence de l’intercommunalité ; 
• D’une irrégularité lors de l’enquête publique ;
• Etc. 

Le fond du PLUi peut par ailleurs être à l’origine d’un recours contentieux ou gracieux. Le non-respect d’un document supérieur ou une contradiction entre les différents documents du PLUi font partie des arguments régulièrement soulevés par les personnes intéressées. 

Dans les deux cas, vous devez démontrer un intérêt à agir. En clair, vous devez habiter dans une des communes concernées par le PLUi ou dans une commune voisine. Dans ce cas, vous devez être directement impacté par le contenu du plan d’aménagement du territoire. 

Pourquoi consulter le PLUi ?

En conclusion, le plan local d’urbanisme intercommunal (PLUi) est un document indispensable. Il permet de savoir si un terrain est constructible ou non. De plus, il donne de précieuses informations sur son potentiel constructible. Grâce à ces éléments, il sera plus facile d’établir un prix de vente dans le cas où un promoteur immobilier s’y intéresserait. 

Pour consulter le PLUi, rendez-vous au service de l’urbanisme de votre commune ou au siège de l’intercommunalité. Ce document d’urbanisme est en principe numérisé et disponible sur le site web de votre commune. 

Cependant, le PLUi est assez difficile à analyser pour un particulier. Pour le comprendre et saisir toutes ses subtilités, il est préférable d’être accompagné.

Chez City & You, nous accompagnons les particuliers dans leur projet immobilier. Elle permet de rééquilibrer les relations entre les propriétaires et les promoteurs immobiliers. Grâce à cet accompagnement professionnel, le particulier peut obtenir un prix de vente plus élevé pour son bien.