Vente d’un terrain à un promoteur immobilier : quelle surface minimum ?

Propriétaire d’une parcelle de terrain, vous envisagez de la vendre à un promoteur immobilier mais vous ignorez si sa superficie correspond aux attentes de ce dernier ? Sachez que la vente à un professionnel dépend de nombreux critères, la superficie n’étant qu’un critère parmi d’autres. En effet, au-delà de la surface brute, c’est la localisation, mais surtout le potentiel constructible qui importe. Explications avec City&You.

Surface minimum pour construire : que dit la loi ? 

Vous vous demandez combien de mètres carrés sont nécessaires pour construire une maison ? Ne cherchez pas dans la loi. En France, aucune règle générale et nationale ne définit la surface constructible minimale. 

Qu’est-ce que la surface constructible d’un terrain ? 

Il s’agit de la surface au sol d’un terrain pouvant accueillir une construction. La surface constructible se distingue de la surface plancher correspondant à la superficie de l’ensemble des espaces dont la hauteur est supérieure à 1,80 m.

La mise en place d’une surface minimale constructible a pour objectif de limiter le bétonnage des sols et d’assurer la préservation des espaces verts. 

Comment calculer la surface minimum constructible d’un terrain ? 

Auparavant, la surface constructible d’un terrain était facile à définir. Il suffisait de multiplier la surface du terrain par le Coefficient d’Occupation des Sols (COS) contenu dans le Plan Local d’Urbanisme (PLU). Cependant, la loi Alur de 2014 a mis fin au COS. 

Depuis, la surface constructible ne peut toutefois pas être obtenue grâce à un simple calcul. Elle dépend en effet de différentes informations contenues dans le PLU. Ce dernier contient deux documents clés : 

• le plan de zonage permettant de situer votre terrain ; 
• le règlement contenant un grand nombre de règles : marges de recul, nombre de niveaux autorisés, coefficient d’emprise au sol (CES), prospect précisant l’écart entre les bâtiments, hauteur maximum du faîtage. 

L’ensemble de ces informations vous permettent de déterminer la surface constructible de votre terrain. Par ailleurs, des règles peuvent réduire le potentiel de votre terrain. C’est le cas, par exemple, des servitudes d’utilité publique (SUP). Il s’agit de limites administratives au droit de propriété. Les servitudes peuvent avoir plus raison d’exister. Un droit de passage peut, par exemple, permettre l’installation et l’entretien de lignes électriques ou téléphoniques.

Vous l’aurez compris, d’une ville à l’autre, les conditions relatives à la construction d’un immeuble varient parfois fortement. Dans certains cas, il peut être nécessaire de disposer de plus de 1 000 m² pour construire sa maison. Dans d’autres communes, une surface de 100 m² peut suffire. 

Bon à savoir : Les terrains situés dans des espaces boisés classés (EBC)

Votre parcelle se situe dans une forêt protégée ? Le PLU peut alors prévoir des limites concernant la surface constructible sur votre terrain. 

Surface de terrain minimale : quelles sont les recommandations ? 

​​Tout dépend en réalité du type de maison envisagé. En dehors des zones urbaines, il est fréquent de considérer qu’il est nécessaire de disposer d’un terrain d’une superficie 5 fois supérieure à l’habitation. Pour une maison de plain-pied de 120 m², une surface minimum de 600 m² est donc nécessaire. En ville, la taille moyenne d’un terrain pour une maison est largement réduite. La plupart du temps, la construction représente environ 50 % de la superficie de la parcelle. 

Au-delà des règles d’urbanisme, il est indispensable de faire preuve d’un peu de bon sens. Inutile de disposer d’un terrain de 5 000 m² pour construire une maison de 100 m². Pensez aux nombreuses contraintes qu’une telle superficie représente en termes d’entretien notamment. Il est en revanche important de prévoir un espace de verdure autour de votre maison. Pensez ainsi à l’avenir si vous souhaitez, par exemple, construire une piscine ou mettre en place un potager. Enfin, la végétation limite les conséquences des événements climatiques exceptionnels. En cas d’intempérie, elle permet d’absorber l’eau et limite le risque d’inondation. Les arbres et les plantes apportent également un peu d’ombre et de fraîcheur lors des étés de plus en plus chauds. 

Bon à savoir : Le recours à un architecte au-delà de 150 m²

Si votre maison a une surface de 150 m² et plus, vous devez obligatoirement faire appel à un architecte pour réaliser sa construction. En dessous de cette superficie, vous pouvez choisir le professionnel qui vous convient. 

Surface minimum pour construire : une donnée importante mais non suffisante pour vendre à un promoteur

Un grand nombre de critères à prendre en compte

Autant le dire d’emblée, il n’existe pas une seule réponse possible quant à la surface minimale dont vous devez disposer pour pouvoir vendre un terrain à un promoteur immobilier. Pour ce dernier, beaucoup d’autres critères entrent en considération pour déterminer l’intérêt et la valeur de votre terrain.

La surface de terrain peut ainsi être suffisante pour accueillir une construction mais elle doit correspondre au projet envisagé par le promoteur. Ce dernier doit notamment se tourner vers le plan local d’urbanisme (PLU) pour comprendre si la superficie de votre terrain est cohérente et compatible avec un projet porté par un promoteur. Même un petit terrain peut être une petite pépite à vendre à un prix élevé.

Il faut ensuite prendre en compte les réglementations en matière de construction. À surface équivalente, la géométrie des terrains (pente, nature du sol) peut avoir un impact fort sur le potentiel constructible. En fonction des particularités du terrain, le projet du promoteur peut nécessiter davantage de travaux et donc des coûts supplémentaires. La valeur de votre terrain va nécessairement s’en ressortir. 

Il faut, enfin, étudier toutes les règles d’urbanisme pour déterminer l’intérêt d’un terrain pour un promoteur immobilier. Le PLU impose des contraintes multiples notamment en termes de hauteur, de coefficient d’emprise au sol (CES) ou encore de prospect. Toutes ces règles sont déterminantes pour la constructibilité de votre terrain.

On le voit, la superficie seule ne suffit pas à savoir si une parcelle peut intéresser un promoteur. Surtout, ce n’est pas l’unique critère à prendre en compte pour déterminer la valeur de votre terrain.

L’attractivité des petits terrains en zone urbaine 

La surface de votre terrain peut être réduite mais sa situation peut faire la différence ! La zone dans laquelle se situe une parcelle est, en effet, une information déterminante. 

Dans une zone urbanisée ou à urbaniser, où les terrains se font rares, une parcelle possède une plus grande valeur que dans une zone rurale, sans possibilité d’y construire à court terme. De petits terrains en zone urbaine peuvent se vendre à un prix élevé, notamment s’ils bénéficient d’une emprise au sol autorisée importante. Elle est souvent bien plus favorable en ville – du fait d’une urbanisation déjà présente en voisinage – ce qui fait augmenter le prix de vente. Le promoteur sait aussi qu’il pourra très probablement revendre les lots bien plus cher qu’en zone rurale. À l’inverse, de très (trop) grands terrains situés en zone périurbaine sont parfois intéressants à vendre en procédant à une division. 

Bon à savoir : votre parcelle de terrain possède tous les atouts mais sa surface est trop réduite ? 

Si d’autres terrains sont à vendre dans les alentours, le promoteur immobilier peut se lancer dans un achat multiple. En combinant les parcelles, il gagnera en surface constructible.

Vente à un promoteur immobilier : anticiper la question de la superficie 

Le Plan Local d’Urbanisme est le document de référence qui délimite la surface constructible de chaque parcelle. C’est aussi lui qui présente le zonage, et regroupe les critères à respecter pour tout nouveau bâti.

Chaque mairie dispose de ses documents qui fixent les règles en matière de construction et d’urbanisation. Si ce n’est pas la commune directement, c’est l’intercommunalité qui est alors compétente, via le PLUi.

Consultez ce document avant de vous lancer dans la vente à un promoteur immobilier. Ce dernier ira de toute façon obligatoirement se référer au PLU ou au PLUi. En faisant de votre côté la démarche de consulter cette base documentaire, vous comprendrez en amont ce que peut faire le promoteur. Vous comprendrez si l’étalement urbain est limité avec des surfaces constructibles réduites et/ou si la hauteur des bâtiments est contrôlée. Entre principes de l’architecture locale, volonté de respecter le patrimoine historique ou réduction de l’artificialisation des sols, ces règles sont variables d’une ville à une autre. Les connaître est primordial pour bien préparer la vente à un promoteur immobilier.

Pour faciliter votre démarche, vous pouvez demander un certificat d’urbanisme informatif ou opérationnel à votre mairie. Ce document administratif gratuit fixe l’ensemble des règles d’urbanisme applicables à une parcelle de terrain. Le CU opérationnel permet de déterminer la faisabilité d’un projet immobilier. 

Le potentiel de constructibilité de votre terrain impacte son prix de vente. Mais d’autres facteurs entrent en jeu. La présence d’un immeuble à détruire ou l’absence de viabilisation sont autant de frais supplémentaires pour le promoteur immobilier. Pour vendre votre terrain plus vite et à un meilleur prix, mieux vaut anticiper en réalisant quelques aménagements préalables. Dans tous les cas, l’accompagnement d’un professionnel de la promotion immobilière est vivement conseillé. 

Pour savoir si votre terrain possède une superficie pertinente au regard du PLU et si un promoteur immobilier peut être intéressé, un accompagnement personnalisé est nécessaire. Il vous permettra de prendre les bonnes décisions et de bien engager les négociations. Pour obtenir des réponses à vos questions, les équipes City&You sont à votre service !