La dation en paiement : de quoi s’agit-il ?

Vous le savez sans doute : la vente suppose un accord sur la chose et sur le prix. Si chacun connaît le paiement sous forme de versement d’une somme d’argent, il ne s’agit pourtant pas de l’unique moyen de vendre un bien immobilier. En effet, certains promoteurs proposent de rémunérer le propriétaire sous la forme d’une dation en paiement immobilier. Mais, de quoi s’agit-il ? City&You répond à vos questions.

La dation en paiement : définition

À l’origine, seule la dation en paiement en matière de fiscalité existait. Il s’agissait de permettre de rembourser des impôts ou des droits de succession. Ce mode de règlement est défini par l’article 1342 du Code Civil [1] de la manière suivante : le vendeur « peut accepter de recevoir en paiement autre chose que ce qui lui est dû ». En d’autres termes, le vendeur peut choisir de recevoir autre chose qu’une somme d’argent en guise de règlement.

Par ailleurs, on dit que la dation a un caractère « libératoire » : cela signifie qu’elle permet à celui qui doit quelque chose d’être libéré de son obligation. Pourtant, ce mécanisme reste souvent méconnu des propriétaires qui souhaitent vendre leur maison ou leur terrain.

La dation en paiement lors d’une opération immobilière

Au fil du temps, la dation en paiement est devenue une pratique très courante dans le secteur de la promotion immobilière. En pratique, le propriétaire du terrain accepte de vendre son bien en échange d’un ou plusieurs biens neufs dans le futur projet immobilier. Le promoteur se libère alors de sa dette envers son créancier. Il est à noter que les appartements objet de la dation doivent être situés sur le terrain qui a été vendu.

Le logement transmis au propriétaire du terrain est la plupart du temps d’une valeur égale au prix de vente. Mais ce n’est pas systématique ! Si le prix du terrain est plus élevé, la dation est dite « partielle », c’est-à-dire qu’elle ne couvre pas l’intégralité du prix de vente. Le vendeur va donc percevoir ce que l’on appelle une soulte : il s’agit de la différence entre le prix de vente de la maison et de la valeur du ou des appartements que le propriétaire va obtenir.

Enfin, en cas de dation en paiement dans le cadre de la promotion immobilière, il est également possible de prévoir la cession d’une fraction indivise du terrain. Dans ce cas, vous devenez copropriétaire avec le promoteur d’une partie du programme immobilier. Cette opération est bien moins courante. 

Peu importe la forme prise par votre dation en paiement. Dans tous les cas, vous devez constituer un dossier permettant au promoteur d’évaluer la valeur de votre terrain. Il contiendra notamment un CU opérationnel afin de déterminer la constructibilité de votre terrain et la faisabilité du projet. 

Bon à savoir

Vendre une fraction indivise de votre terrain vous permet de devenir copropriétaire du lotissement avec le promoteur immobilier. Si cette situation semble être avantageuse, elle n’est pas toujours conseillée.

Les avantages de la dation en paiement immobilier

La dation en paiement est un mécanisme qui peut s’avérer bénéfique aussi bien pour le particulier que pour le promoteur immobilier.

Les avantages de la dation en paiement pour le vendeur 

Parfois, les particuliers désireux de signer un contrat de dation en paiement sont très attachés à leur quartier et à leur cadre de vie. Le futur logement étant situé sur leur terrain actuel, ils peuvent continuer à fréquenter les mêmes commerces, leurs voisins, leurs amis et cela permet également aux enfants de rester dans la même crèche ou dans la même école.

Par ailleurs, la dation permet d’acquérir un logement neuf à moindre coût, et sans avoir à gérer les contraintes techniques et financières. En effet, le propriétaire n’a pas à se soucier de la réalisation des travaux ou de la rénovation de l’appartement. Il ne paye pas non plus les frais de commercialisation, qui sont normalement dus lors d’une telle acquisition.

Bon à savoir : quand réaliser une dation en paiement ? Ce type d’opération est particulièrement intéressant pour les propriétaires qui envisagent de faire construire une maison, un appartement ou des logements destinés à la location sur leur terrain. La dation en paiement peut également être une solution pertinente si votre maison actuelle nécessite de gros travaux de rénovation.

Les avantages de la dation en paiement pour le promoteur immobilier

Quant au promoteur, ce mécanisme est surtout avantageux en termes de trésorerie. Cela lui permet de ne pas verser le montant de la transaction au moment de l’acte de vente et, ainsi, de réduire les frais bancaires et financiers qui découlent d’une opération immobilière.

Néanmoins, la dation en paiement immobilier peut présenter des inconvénients, notamment pour le particulier.

Les risques de la dation en paiement  

La dation en paiement présente une particularité juridique majeure : l’obligation de paiement n’apparaît qu’une fois les travaux du promoteur immobilier terminés. Or, contrairement aux ventes classiques qui durent 3 mois, une opération de promotion immobilière prend généralement entre 12 et 18 mois, auxquels il faut ajouter la durée des travaux. Ce délai entraîne nécessairement un certain nombre de risques à prendre en considération avant de s’engager. 

Des risques de construction

Le projet immobilier peut tout d’abord être annulé par le promoteur immobilier, à la suite d’un refus de permis de construire, par exemple. Des retards d’exécution et de livraison sont également fréquents dans le domaine de la promotion immobilière.

Ce glissement des délais peut avoir un impact sur vos finances si vous louez actuellement le bien que vous souhaitez vendre et que vous comptez louer le futur appartement : vous ne percevez plus de revenus locatifs entre l’acte de vente et la livraison du futur bien.

Dans le cas où vous habitez sur place, il faut également prendre en compte le coût des deux déménagements à venir ainsi que le montant des loyers que vous aurez à payer pour vous loger pendant la durée des travaux.

Des incertitudes sur le bien

Par ailleurs, au moment de la signature de la promesse de vente, l’immeuble n’est évidemment pas encore construit. Pour le vendeur, difficile de connaître avec certitude la configuration de son futur logement (implantation, disposition, etc.). En plus des éventuelles malfaçons et défauts de construction, il n’est donc pas à l’abri d’une mauvaise surprise. 

Des risques fiscaux 

Une dation en paiement peut également entraîner des conséquences fiscales pour le vendeur. Celui-ci peut être soumis à la taxe sur les plus-values immobilières en cas de transaction mal opérée. C’est le cas notamment si le rabais appliqué par le promoteur sur le prix du bien dépasse les 7 ou 8 %.

Par ailleurs, la dation en paiement immobilier peut avoir des implications financières qui ne doivent pas être négligées pour les propriétaires les plus fortunés. En effet, l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) remplace l’ISF (Impôt de Solidarité sur la Fortune) depuis le 1er janvier 2018[2] et concerne les personnes dont le patrimoine immobilier net est supérieur à 1,3 million d’euros. Il convient donc d’anticiper, car ajouter un nouveau bien immobilier à son patrimoine peut devenir une source d’imposition supplémentaire, selon les cas.

Une opération complexe

Enfin, la dation en paiement en immobilier implique un grand nombre d’acteurs et techniciens. Pour un particulier, peu initié au vocabulaire et aux procédures, la mise en œuvre d’une telle solution peut s’avérer particulièrement déroutante. Elle n’est donc pas conseillée à tous les vendeurs de biens immobiliers. 

Comment limiter les risques lors d’un paiement par dation en immobilier ?

Heureusement, il existe plusieurs précautions pour limiter les risques de cette opération immobilière. 

Anticiper les retards et se prémunir contre un abandon de travaux

Dans un premier temps, il est indispensable d’inscrire dans la promesse de vente une obligation d’achèvement des travaux ou de remboursement des sommes versées par le propriétaire du terrain. 

Obtenir une compensation des frais consécutifs à la dation en paiement

Par ailleurs, comme nous venons de le voir, la dation en paiement entraîne des frais indirects pour le vendeur. Afin notamment d’éviter une perte financière importante en cas de retard de livraison, une indemnité peut être prévue contractuellement par les parties. Elle couvrira, par exemple, le montant des loyers payés par le vendeur.   

Assurer la valeur du futur logement

D’autre part, il existe un point de vigilance à garder à l’esprit : le propriétaire et le promoteur devront s’accorder sur la valeur de l’appartement qui n’est pas encore construit. En effet, la valeur du logement dépend de la qualité de ses prestations, de sa surface, de l’étage, de l’orientation, etc. Autant de points qu’il convient donc de vérifier en amont de la vente. Après l’accord sur la valeur du terrain, il s’agit en quelque sorte d’une deuxième négociation ! Pour recevoir un logement conforme à la promesse de vente, il est ainsi fortement recommandé de prévoir des notices descriptives. Celles-ci visent à déterminer la disposition du logement, ou encore la qualité des matériaux utilisée par le promoteur. 

Le contrat de dation doit, par ailleurs, contenir toutes les garanties légales en termes de malfaçons. Vous pourrez, de cette façon, obliger le promoteur à réaliser les travaux nécessaires en cas de défauts de construction.

Anticiper la future imposition

Enfin, il est à noter que la dation en paiement est un mécanisme strictement encadré par le législateur. Ainsi, il ne doit pas s’agir d’un paiement anormal, c’est-à-dire que la valeur de la dation ne peut donner lieu à un rabais de plus de 15% du prix de l’appartement. Il est indispensable de négocier un prix raisonnable pour éviter un redressement fiscal. Il convient donc de porter une attention particulière à la remise appliquée au prix du logement, sous peine d’avoir affaire à l’administration fiscale et de subir un redressement !

Se faire accompagner par un professionnel

Face à la complexité d’une telle opération, les conseils d’un professionnel sont indispensables. Il vous apporte son expertise en matière de promotion immobilière et assure la réussite de votre projet de vente. Il négocie pour vous les conditions de votre contrat de dation ainsi que le montant de l’offre d’achat.

Vous l’aurez compris, l’intérêt de la dation en paiement immobilier s’étudie au cas par cas. Elle se négocie au moment de la promesse de vente, au cours de laquelle il convient de faire preuve d’anticipation. Chez City&You, nous conseillons aux propriétaires intéressés par un contrat de dation en paiement d’en faire une option au moment de la promesse de vente afin de se laisser la possibilité d’opter pour un paiement classique.

Pour savoir si le paiement par dation est adapté à votre projet, contactez-nous ! Nos spécialistes vous accompagnent tout au long du processus de vente de votre bien. De la phase de négociation à la remise des clés, nous vous assurons un suivi rigoureux et personnalisé du déroulement de l’opération, pour une transaction en toute sérénité.

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[1] Article 1342-4 du Code civil

[2] Voir le site economie.gouv.fr