Quelles solutions pour diminuer ou supprimer la taxe sur la plus-value immobilière ?

En premier lieu, la plus-value est « la différence entre le prix de vente et le prix d’achat ou la valeur déclarée, lorsque le bien a été reçu par donation ou succession » [1]. Lorsque vous vendez un bien, le gain réalisé peut être important : vous êtes alors susceptible de payer une taxe sur la plus-value immobilière réalisée. Nature du bien, prix de vente, nombre d’années de détention : il y a donc différents paramètres entrent en compte dans le calcul de l’impôt. Si ce régime fiscal reste complexe, il existe tout de même des mécanismes à connaître pour vous permettre de diminuer cette taxe sur la plus-value, voire d’en être exonéré. Explications avec City&You.

Comment fonctionne la plus-value immobilière ? 

Revenons pour commencer sur la définition et le calcul de la plus-value immobilière. 

Définition de la plus-value immobilière 

Lors de la vente d’un bien immobilier, si la différence entre le prix de vente et le prix d’achat est positive, vous réalisez une plus-value. En revanche, si le résultat est négatif, vous subissez une perte aussi appelée moins-value.

En cas de plus-value immobilière, votre gain est soumis à l’impôt sur le revenu au taux de 19 % et aux prélèvements sociaux au taux de 17,20 %. Cette taxe s’applique notamment lors de la vente : 

• de biens immobiliers : appartement, maison et terrain notamment ; 
• des droits attachés à un bien immobilier comme les servitudes par exemple ;
• via une société civile immobilière non soumise à l’impôt sur les sociétés ; 

Le calcul de la plus-value immobilière 

Dans un premier temps, il est nécessaire de déterminer le prix de vente du bien. Il s’agit du montant indiqué dans l’acte authentique. Les frais payés lors de la transaction (diagnostics immobiliers, par exemple) peuvent être déduits. Vous devez, en revanche, inclure toutes les sommes versées à votre profit (indemnité d’éviction, par exemple). 

Il est ensuite nécessaire d’évaluer le prix d’acquisition de votre logement, augmenté de certains frais liés à l’opération. 

Pour vous aider, n’hésitez pas à utiliser un simulateur plus-value immobilière 2022 (2023). 

Taxe sur la plus-value immobilière : résidence principale et résidence secondaire 

Lorsque le gain que vous réalisez concerne la vente de votre résidence principale sur le marché de l’ancien, vous bénéficiez en principe d’une exonération totale de taxe sur la plus-value. 

En revanche, la plus-value liée à la vente à un promoteur, elle, est sujette à l’impôt sur la plus-value, même s’il s’agit de votre résidence principale. À cet égard, désireux de pouvoir réaliser leurs projets, la plupart des promoteurs se gardent parfois de vous préciser ce point. Vous découvrez alors tardivement cette déconvenue…

Cependant, dans certains cas particuliers expliqués ci-dessous, vous pouvez tout de même bénéficier d’une exonération ou d’une minoration de taxe sur la plus-value immobilière. 

Enfin, si votre bien est considéré comme une résidence secondaire, vous serez en principe soumis à la taxe sur la plus-value immobilière. Là encore, des solutions existent pour optimiser votre fiscalité. 

Bon à savoir : Plus-value immobilière et vente à un promoteur immobilier

En vendant à un promoteur immobilier, la valeur du bien n’est plus déterminée par rapport au prix d’acquisition sur le marché, mais par rapport aux droits à construire autorisés sur votre terrain. Lorsque votre terrain est constructible, nous constatons des augmentations significatives de la valeur des biens de plus de 30 % en moyenne, par rapport au marché de l’ancien. Les propriétaires s’interrogent alors sur les impacts fiscaux de cette plus-value. Prenez donc le temps d’y regarder de plus près, car il existe des situations particulières où la taxe sur la plus-value immobilière peut être minorée, voire évitée.

Comment réduire la plus-value immobilière sur une résidence principale ? 

Lorsque vous vendez votre résidence principale à un promoteur, il y a, en réalité, deux types de plus-values à prendre en compte pour connaître votre future situation fiscale.

• Plus-value 1 : D’abord, la différence entre la valeur à l’achat ou d’obtention et la valeur actuelle estimée sur le marché de l’ancien si vous la vendiez à un particulier. Celle-ci est totalement exonérée de taxe sur la plus-value. Pour cela, il faut que la vente concerne votre résidence principale habituelle et effective, c’est-à-dire celle que vous occupez la majorité du temps.
• Plus-value 2 : Ensuite, la différence entre la valeur actuelle estimée sur le marché de l’ancien et le prix de vente à un promoteur immobilier. Cette différence sera donc liée à l’estimation que vous ferez de la valeur actuelle de votre bien dans l’ancien. Sauf dans les cas particuliers cités ci-après, elle est soumise à la taxe sur la plus-value immobilière.

Bon à savoir : l’exonération de la taxe sur la plus-value en cas de cession pour des logements sociaux 

Si le promoteur s’engage au moment de l’acte authentique à construire des logements sociaux sur votre terrain dans un délai de 4 ans, vous êtes exonéré de taxe sur la plus-value. Même chose en cas de vente à un organisme en charge du logement social. Pour bénéficier de ces exonérations, vous devez toutefois céder votre bien avant le 31 décembre 2022. 

Comment réduire la plus-value immobilière sur une résidence secondaire ?

Lors de la vente d’une résidence secondaire, le gain réalisé est en principe imposable. Il est toutefois possible de réduire, voire de supprimer l’impôt sur la plus-value immobilière.  

Augmenter le prix d’acquisition de votre bien immobilier

C’est la première option à votre disposition pour réduire le montant de votre plus-value et de votre impôt. Pour ce faire, il est nécessaire d’accroître le montant de votre acquisition en ajoutant tous les frais liés à votre opération. Il peut notamment s’agir : 

• des frais de notaire : un forfait de 7,5 % peut être appliqué sauf si le bien a été reçu par donation ou succession. Dans ce cas, vous devez uniquement déduire les frais réels engagés ;  
• de la commission versée à l’agent immobilier ; 
• des dépenses de travaux réalisés dans le logement : il peut s’agir de travaux de construction, de reconstruction, d’agrandissement ou d’amélioration. Ces dépenses doivent toutefois être justifiées. Le propriétaire du bien doit pouvoir fournir des factures et prouver la réalisation effective des travaux. Ces frais ne doivent pas, par ailleurs, avoir déjà été utilisés pour le calcul de l’impôt sur le revenu. La réglementation fiscale prévoit une seconde solution. Il est en effet possible de déduire un forfait de 15 % sans justificatif à condition de détenir le bien depuis au moins 5 ans. Pour éviter un redressement fiscal, veillez à bien respecter l’ensemble de ces conditions. 

Diminuer le prix de vente du bien immobilier 

Plusieurs solutions sont envisageables : 

• dissocier le prix de vente des meubles du prix du bien : le prix du mobilier n’est pas pris en compte pour calculer la plus-value immobilière imposable. Il est donc possible de vendre les meubles à part afin de diminuer le montant de votre impôt. Il est toutefois nécessaire de pouvoir justifier leur prix et de les mentionner dans la promesse de vente ;
• retirer les frais relatifs à la transaction : il s’agit notamment du coût des diagnostics immobiliers obligatoires (amiante, plomb, termites, etc.) et des frais de mainlevée d’hypothèque. 

Désigner le bien comme votre résidence principale

Cela vous permet, en principe, de profiter de l’exonération de la plus-value immobilière sur les résidences principales. Mais attention, cette option est à utiliser avec la plus grande prudence. Le Fisc n’est pas dupe. Il va nécessairement procéder à des vérifications en analysant notamment vos consommations d’électricité et de gaz. Avant de déclarer le bien comme votre résidence principale, assurez-vous de remplir les conditions d’occupation habituelle et effective. 

Vendre votre résidence secondaire pour la première fois 

Vous n’êtes pas propriétaire de votre résidence principale ? Vous pouvez bénéficier d’une exonération de taxe sur la plus-value immobilière lorsque vous vendez votre première résidence secondaire. Il est toutefois indispensable de respecter les 3 conditions :

• premièrement, vous n’avez pas été propriétaire de votre résidence principale dans les 4 ans qui ont précédé la vente ;
• deuxièmement, c’est votre première vente de résidence secondaire depuis février 2012 ;
• enfin, vous utilisez le gain de la vente (totalement ou partiellement) dans les deux ans pour acheter votre résidence principale.

Profiter des abattements liés à la durée de détention du bien

Si vous le pouvez, procédez à la revente de votre bien au minimum dans les 6 années suivant la date de son acquisition. Vous profiterez alors d’un abattement de 6 % pour l’impôt sur le revenu jusqu’à la 21^e année de détention. Cet abattement sur la plus-value immobilière est réduit à 4 % entre la 22^e et la 30^e année. Au-delà, vous n’aurez plus d’impôt sur le revenu à payer sur votre plus-value.

Pour les prélèvements sociaux, la loi prévoit des durées de détention distinctes : 

• 1,65 % pour chaque année de détention au-delà de la 5^e et jusqu’à la 21^e ;
• 1,60 % pour la 22^e année de détention ;
• 9 % pour chaque année au-delà de la 22^e.

Vendre votre bien immobilier à un bailleur social 

Vous vendez votre bien immobilier à un bailleur social ou un particulier s’engageant à réaliser des logements sociaux ? 

Parfois, dans certains contextes immobiliers, nous interrogeons des bailleurs sociaux lors de nos consultations. Parmi les avantages de vendre à ce type d’acquéreur : leur assise financière, l’intervention sur des terrains dits complexes et une exonération totale de taxe sur la plus-value !

En effet, lorsque vous réalisez une plus-value en vendant à un bailleur social ou à des particuliers qui s’engagent à réaliser des logements sociaux dans les 4 ans, alors vous n’êtes pas soumis à cet impôt.

Vendre un bien immobilier situé en zone tendue 

Votre bien se trouve dans une zone tendue ? Vous pouvez bénéficier, sous certaines conditions, d’un abattement sur la plus-value immobilière. 

Les périmètres de zone urbaine tendue (zones A et A bis) définis par l’État correspondent aux secteurs d’urbanisation de plus de 50 000 habitants dans lesquels il existe un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements. Ce genre de situation implique des difficultés d’accès au logement [2], principalement dans les grandes agglomérations.

Pour faire face à cela, les pouvoirs publics ont mis en œuvre, par le biais de la loi de finances 2018, une politique visant à fluidifier le marché locatif. Ils ont notamment mis en place un système d’abattement pour inciter les propriétaires à vendre leurs terrains afin de permettre la construction de logements collectifs neufs. Pour savoir si votre bien se situe en zone tendue, vous pouvez vous rendre sur le simulateur de zonage en ligne du service public en cliquant sur ce lien : https://www.service-public.fr/simulateur/calcul/zones-tendues.

Si vous vendez un bien situé en zone tendue, vous pouvez bénéficier d’un abattement sur la plus-value qui dépend du type de projet envisagé par l’acquéreur :

• Un abattement de 70 % s’applique sur les ventes d’immeubles ou de terrains à bâtir lorsque l’acheteur s’engage à démolir l’existant pour y reconstruire des logements collectifs.
• Un abattement de 85 % est possible lorsque l’acquéreur s’engage à réaliser au moins 50 % de logements sociaux sur l’ensemble des logements collectifs créés.

Ces abattements fiscaux sont toutefois temporaires. Ils s’appliquent uniquement si la promesse de vente est devenue certaine entre le 1^er janvier 2018 et le 31 décembre 2020. L’acte authentique doit être signé au plus tard le 31 décembre de la deuxième année suivant celle au cours de laquelle la promesse a acquis date certaine.

Le législateur a instauré un autre abattement fiscal temporaire pour les zones couvertes par une grande opération d’urbanisme ou par une opération de revitalisation du territoire. Il représente 70 % du montant de la plus-value à condition que l’acquéreur du terrain s’engage à construire des bâtiments d’habitation collectifs. L’abattement est porté à 85 % en cas de construction de 50 % de logements sociaux. Pour en bénéficier, la promesse de vente doit être signée entre le 1^er janvier 2021 et le 31 décembre 2023.

Profiter des exonérations fiscales accordées à certains contribuables 

Les lois fiscales prévoient d’autres cas d’exonération de la plus-value pour certaines catégories de contribuables. Il s’agit notamment : 

• des personnes âgées résidant en maison de retraite et des adultes handicapés hébergés dans des foyers d’accueil : leur résidence principale doit être vendue dans un délai de moins de deux ans après leur départ. Elle ne doit pas avoir été occupée pendant ce temps sauf par un membre du foyer fiscal ou par le concubin. Des conditions de ressources s’appliquent également ;
• des titulaires de pension de retraite ou de la carte mobilité inclusion à condition de ne pas dépasser les plafonds de ressources prévus par la loi ;
• des contribuables qui transfèrent leur domicile fiscal dans un pays membre de l’Union européenne ou dans un État ayant signé avec la France une convention d’assistance administrative en vue de lutter contre la fraude et l’évasion fiscale et une convention d’assistance mutuelle en matière de recouvrement d’impôt. Dans ce cas, la vente doit intervenir au plus tard le 31 décembre de l’année suivante. Le bien ne doit pas avoir été loué.

Alors, pour connaître l’ensemble des situations dans lesquelles vous pouvez être exonéré de taxe sur la plus-value, vous pouvez vous rendre directement sur le site des impôts [3].

Lorsque vous vous engagez dans une vente à un opérateur immobilier, il est en effet important de considérer la dimension fiscale de votre projet de vente. Vous pouvez donc estimer la valeur de votre bien avec notre estimateur en ligne, et nous vous accompagnons pour déterminer les contours de votre projet de vente.
Alors, n’hésitez pas à nous contacter pour en savoir plus !