Tout savoir sur l’offre d’achat en immobilier

Dans leur course à la recherche du logement idéal, certains acquéreurs souhaitent se positionner rapidement sur un bien. Ils formulent alors une offre d’achat en immobilier. Moins encadrée par la loi que le compromis de vente, elle mérite toute votre attention. Alors, à quoi vous engage-t-elle ? Et que doit-elle contenir ? Les réponses de City&You.

Qu’est-ce qu’une offre d’achat en immobilier?

Définition de l’offre d’achat en immobilier

Lorsqu’un potentiel acquéreur est intéressé par un bien immobilier, il rédige une offre d’achat dans le but de poser une option dessus. Il signifie ainsi au vendeur qu’il est prêt à lui acheter sa maison ou son appartement, sous réserve que sa proposition de prix soit acceptée. Non obligatoire, cette proposition d’achat permet donc à l’acheteur de se démarquer des autres aux yeux du vendeur. Elle peut être rédigée pendant ou après la visite du logement. 

Il est à noter qu’il est possible de faire une offre d’achat orale. Elle engage alors la discussion entre le vendeur et l’acheteur, mais n’a pas de valeur légale.

Les conditions suspensives dans les offres d’achat en immobilier

Par ailleurs, il est possible d’ajouter des conditions suspensives à une offre d’achat. C’est souvent le cas lorsque tous les documents nécessaires à la vente n’ont pas encore été réunis, mais pas seulement. Un acheteur potentiel très intéressé par un bien peut tout à fait formuler une offre en stipulant que celle-ci est valable “dans l’attente d’un devis de travaux” ou “sous réserve que le bien soit disponible” à compter d’une date précise.

Il est également possible d’ajouter une condition suspensive d’obtention de prêt bancaire dans une offre d’achat. Dans ce cas, attention : lorsqu’un acquéreur potentiel formule une offre assortie de conditions suspensives, il doit faire son possible pour honorer sa partie du contrat. Dans le cas d’une condition d’obtention de prêt, il doit donc rencontrer une ou plusieurs banques et tenir le vendeur informé en cas de refus.

Que doit contenir une offre d’achat en immobilier ?

En somme, la rédaction d’une offre d’achat n’est soumise à aucune obligation légale. En effet les deux seules mentions indispensables sont, en toute logique, le montant proposé par l’acheteur pour acquérir la maison ou l’appartement et la durée de validité de l’offre.

Voici, cependant, une liste de clauses et d’informations couramment mentionnées :

• les coordonnées du vendeur ;
• les coordonnées de l’acheteur ;
• la désignation du bien (adresse précise, type de bien, surface, nombre de pièces, dépendances, parking, etc.) ;
• les éventuelles conditions suspensives de l’offre ;
• les modalités de réponse du vendeur (signature de l’offre, lettre recommandée avec accusé de réception, mail, etc.).

Il est à noter que de nombreux modèles d’offres d’achat en immobilier sont disponibles gratuitement en ligne.

Quels documents ajouter à l’offre d’achat en immobilier ?

Pour l’acheteur potentiel, l’objectif est de convaincre le vendeur d’accepter son offre. Il faut le rassurer sur le sérieux de votre démarche, en ajoutant à votre dossier certains documents : 

• une simulation de crédit immobilier et une attestation de financement de la banque ;
• une lettre dite de confort rédigée par un courtier : ce document atteste de la faisabilité de votre projet par rapport à votre taux d’endettement et votre capacité d’emprunt ;
• une lettre de motivation dans laquelle vous expliquez au vendeur les raisons de votre achat.  

Quelles précautions prendre avant de rédiger une offre d’achat en immobilier ? 

Première chose, votre proposition d’achat doit être réaliste. Lors de votre visite, soyez objectif et ne vous laissez pas emporter par un éventuel coup de cœur. Posez des questions afin d’obtenir le maximum d’informations sur la maison ou l’appartement. Analysez ensuite avec soin le marché immobilier du secteur du bien afin de proposer un prix cohérent. Plusieurs critères doivent être analysés lors de votre visite : 

• Les caractéristiques du bien immobilier : superficie, nombre de chambres, état du bien et de la copropriété, étage, présence d’un ascenseur, d’une terrasse ou d’un jardin, exposition, etc. ; 
• Les avantages et les inconvénients du secteur : nuisance sonore, vue dégagée, commodités et écoles à proximité, etc. ; 
• L’offre et la demande sur le marché. 

Autre point important, limitez le délai de validité de votre offre. Sept à dix jours suivant la date de votre proposition suffisent. Si cette information n’est pas précisée, il reviendra au juge d’apprécier la durée de votre proposition d’achat. 

Soyez prudent : la formulation ou l’acceptation d’une offre d’achat ne doit jamais donner lieu au versement d’une quelconque somme d’argent. Ce n’est en effet qu’au moment de la signature de la promesse de vente ou du compromis de vente qu’un acompte ou un dépôt de garantie peut légalement être versé.

Modèle d’offre d’achat en immobilier – Exemple 

Ce modèle de promesse d’achat est fourni à titre purement indicatif. Il s’agit d’un guide à adapter aux circonstances dans lesquelles l’offre d’achat est formulée. 

[Vos Nom et Prénom]
[Votre adresse]
[Nom du Vendeur ou du mandataire]

[Adresse]

[Date]

Objet : Offre d’achat pour [référence du logement]

Lettre recommandée avec accusé réception

Madame, Monsieur,

À la date du [date], nous, soussigné(e)s Monsieur [nom, prénom, adresse, date et lieu de naissance]Madame [votre nom, prénom, adresse, date et lieu de naissance] et Madame [nom, prénom, adresse, date et lieu de naissance], les promettants, nous engageons à acheter de façon ferme et irrévocable le bien désigné ci-dessous au prix de [montant en euros]. 

[Description complète du logement]

Cette offre d’achat immobilière est formulée sous réserve du devis pour les travaux de la toiture. 

Le montant de la promesse d’achat sera payé intégralement le jour de la signature de l’acte authentique de vente devant un notaire.  

En l’absence d’acceptation de la présente offre d’achat, celle-ci prendra fin le [date], à minuit. L’acceptation du vendeur pourra être formulée par tous moyens au domicile des promettant ci-dessus désigné.

[Date et signature de tous les acheteurs, précédées de la mention manuscrite  » Bon pour achat « ]

À quoi engage une offre d’achat immobilière?

Côté acheteur

En principe, si la réponse du vendeur est positive, alors la vente doit être conclue au prix et aux conditions mentionnées dans le document. L’acquéreur s’engage à finaliser la transaction. Il doit acheter le bien en signant un acte de vente chez un notaire.

Côté vendeur

Le fait, pour un vendeur, de mettre son bien en vente sans intermédiaire (en publiant une annonce dans la presse ou sur internet, par exemple), s’assimile à une proposition de vente ferme à personne indéterminée. Il s’agit d’un contrat. Cela signifie donc que, s’il reçoit une offre au prix défini dans son annonce, il est tenu de l’accepter et de finaliser la transaction.

Par conséquent, si le vendeur reçoit plusieurs offres au prix, alors il doit conclure la vente avec le premier acheteur qui s’est manifesté. À cet égard, la règle juridique est claire. De même, s’il reçoit une offre au prix puis une offre d’achat plus élevée ensuite, il se doit d’accepter la première offre. Dans ces conditions, le non-respect de la loi peut entraîner le paiement de dommages et intérêts au premier acheteur potentiel voire, dans certains cas, l’annulation de la vente à l’acquéreur ayant surenchéri.

NB : ces dispositions ne sont pas toujours applicables lorsque la vente immobilière est confiée à un professionnel de l’immobilier (notaire, avocat, agent immobilier).

Par ailleurs, si le vendeur reçoit une offre d’achat immobilière en dessous du prix de vente affiché, alors trois solutions s’offrent à lui :

• Il peut refuser l’offre ;
• Il peut formuler une acceptation de l’offre d’achat : le contrat est conclu. 
• Il peut faire une contre-proposition, ce qui rend l’offre initiale caduque. 

Lorsque le vendeur et l’acheteur se sont mis d’accord sur “le prix et la chose” ainsi que sur les conditions de vente et l’ont formalisé par écrit, la vente est formée sur le plan juridique. Il est alors possible de signer un compromis de vente.

Peut-on annuler une offre d’achat en immobilier ?

Vous avez formulé ou signé une offre d’achat, mais souhaitez-vous rétracter. Est-ce possible ?

Selon l’article 1583 du Code civil, une vente est “parfaite”, d’un point de vue juridique, dès lors que l’acheteur et le vendeur sont d’accord sur le prix et l’objet de la vente. Peu importe que le bien n’ait pas encore été livré, ni le prix payé.

Pour les acheteurs

Si l’offre d’achat n’indique aucune durée de validité, l’acquéreur potentiel peut se rétracter tant que le vendeur n’a pas donné une réponse positive à sa proposition. 
Dans le cas où il existe une date butoir, selon le Code civil, l’offre devient caduque à l’échéance. 

Si le vendeur a accepté l’offre, l’acheteur ne peut, théoriquement, plus se rétracter, sauf si l’une des conditions suspensives mentionnées initialement ne se réalise pas.

En principe, en cas de rétractation injustifiée de l’acheteur, le vendeur peut alors le poursuivre en justice et demander des dommages et intérêts. Dans les faits, c’est rarement le cas, car les procédures sont longues et coûteuses. De plus, les candidats-acquéreurs indélicats peuvent faire jouer le délai de rétraction légal de 10 jours après la signature du compromis de vente.

Pour les vendeurs

Côté vendeur, la signature de l’offre d’achat en immobilier vaut acceptation de la vente. Il n’existe en effet que deux cas de figure permettant une rétractation :

• l’offre d’achat ne mentionnait pas explicitement les conditions de la vente (la validité de cette circonstance dépend de l’appréciation des juges) ;
• l’offre d’achat précisait que l’engagement des parties débute à la signature du compromis de vente.

Ainsi, procéder à l’annulation d’une offre d’achat en immobilier n’est pas aussi simple qu’on pourrait le penser. Il est donc important de prendre le temps de bien réfléchir avant de donner son accord, notamment pour les vendeurs. Pour plus de sécurité, nous vous conseillons de vous entourer de professionnels.

Vous souhaitez vous faire accompagner dans la vente de votre bien à un promoteur immobilier ? Contactez nos équipes City&You pour leur faire part de votre projet ! Nous analysons avec vous toutes les offres d’achat qui vous sont proposées et vous assurons un suivi personnalisé jusqu’à la transaction finale.