Vendre à un promoteur : les pièges à éviter

Vous êtes propriétaire d’un terrain, d’une maison, d’un immeuble ou encore d’un entrepôt et souhaitez vendre à un promoteur ? Bonne idée ! Ce type de vente peut vous faire bénéficier d’une plus-value immobilière conséquente. Mais êtes-vous prêt à éviter les pièges que comporte une telle opération ? 

Bien évaluer son terrain pour le vendre à un promoteur

Si vous lisez ces lignes, vous savez probablement que vendre son bien à un promoteur peut être une affaire très lucrative. On estime, en général, que le gain est de l’ordre de 30 % à 50 % comparé à une vente entre particuliers. Cela s’explique très simplement. Le promoteur immobilier base la valeur de votre bien sur le projet de construction neuve qu’il va pouvoir réaliser sur votre bien.

Votre terrain dispose en effet de deux prix :

• Le prix immédiat : c’est le tarif auquel vous pourriez vendre votre bien en l’état à un acheteur particulier. Il correspond au prix du marché et peut être légèrement négocié.

• Le prix “potentiel constructible” : c’est la valeur à laquelle vous pouvez vendre à un promoteur immobilier. Cette valeur est directement liée aux droits à construire qui se rattachent à votre parcelle. Le promoteur parvient à le définir après avoir étudié les différents documents d’urbanisme de la commune (plan local d’urbanisme, carte communale, etc.).  Attention, si vous vendez votre terrain à un promoteur immobilier, la somme perçue puis transmise à vos héritiers sera donc taxée au titre des droits de succession au moment de votre décès.

Ce prix “potentiel constructible” dépend principalement de la localisation du bien, de la surface de plancher maximale constructible et de diverses contraintes liées à la construction (qualité du sol, nombre de places de stationnement, etc.).

Ainsi, le prix d’un terrain ou d’un bien peut varier sensiblement selon ses caractéristiques et sa localisation. Deux propriétaires de terrains proches sur une même commune peuvent recevoir des offres d’achat très différentes ! 

L’un des principaux pièges à éviter lorsque l’on souhaite vendre à un promoteur est de ne pas connaître le prix “potentiel constructible” de son terrain. Il est donc important de bien se renseigner et de s’entourer de professionnels.

Déjouer les pièges de la négociation

Mais, connaître la valeur “promotion” de son bien ne suffit pas toujours. Les promoteurs immobiliers sont des spécialistes de la négociation. Ils se basent sur un bilan financier  appelé “compte à rebours”. Ce bilan consiste à déduire toutes les charges (prix du chantier de construction, montant de la viabilisation, prix du chantier de construction, taxes, participations, impôts fonciers, etc.) du chiffre d’affaire estimé de l’opération immobilière afin de déterminer la valeur d’achat du terrain.

Il n’est donc pas toujours aisé pour un particulier de connaître les points de négociation sur  le prix de la vente de son bien face à un professionnel.

En outre, il convient de rester très attentif aux conditions suspensives qui seront immanquablement ajoutées à la promesse. Elles déterminent les engagements entre vous et le promoteur immobilier. Et les points de vigilances sont nombreux pour ne pas vous retrouver bloqués par ce contrat. 

La vente se fait. Assurez vous d’avoir bien négocié des retours à meilleure fortune. Le propriétaire peut être intéressé financièrement au bon résultat de l’opération de promotion. 

La vente avorte après plusieurs mois d’immobilisation du bien. Assurez vous d’avoir bien rédigé les conditions de versement d’une indemnité compensatrice (généralement 5 à 10 % du prix de vente). En cas d’abandon du projet, le propriétaire se retrouve avec son bien sur les bras et doit donc recommencer ses démarches.

Tenir compte des délais

Le dernier point que nous souhaiterions aborder concerne les délais de vente à un promoteur. Entre la signature de la promesse de vente et celle de l’acte authentique de vente, il s’écoule 18 mois en moyenne. 

L’étape la plus longue est celle de l’obtention du permis de construire purgé de tout recours. Lorsque le vendeur et le promoteur immobilier signent une promesse unilatérale de vente, ce dernier lance les études architecturales en dialogue avec la ville. Généralement au bout de 3 mois, il dépose sa demande de permis de construire en mairie.

Les voisins disposent alors d’un délai de deux mois pour s’opposer au projet de construction. Les opérations de promotion immobilière n’étant pas toujours vues d’un bon œil par le voisinage, il n’est pas rare que des recours soient déposés auprès du maire de la commune ou directement au tribunal. Les délais peuvent alors s’allonger de façon considérable. L’administration dispose, quant à elle, de trois mois pour étudier le projet et s’y opposer. 

Il convient donc de s’adresser à des opérateurs immobiliers qui sauront construire le projet immobilier adapté aux attentes de la ville et désamorcer les conflits potentiels avec les riverains.

S’entourer de professionnels pour plus de sécurité

Vendre son bien à un promoteur immobilier peut s’avérer très rentable ! Mais il est, selon nous, important de s’entourer de professionnels afin de sécuriser au maximum vos intérêts.

Nos experts City&You proposent un accompagnement personnalisé pour toute vente à un promoteur immobilier. De l’étude de la faisabilité de votre projet à la signature finale, nous sommes à vos côtés à chaque étape du processus :

• estimation immobilière ;
• mise en relation avec des promoteurs sérieux et intéressés par votre bien ;
• analyse des différentes offres d’achat ;
• aide à la négociation ;
• suivi du dossier et veille au respect des délais ;
• sollicitation de notre réseau de partenaires professionnels, si nécessaire (avocats, notaires, architectes, bureaux d’étude, etc.).

Vous souhaitez bénéficier de conseils pour la vente de votre bien à un promoteur immobilier ? N’hésitez pas à nous contacter !