Qu’est-ce que la surface utile ?

La surface utile est une méthode de calcul qui sert à définir la surface d’un logement en prenant en compte les annexes. Plus précise que la surface habitable, elle est utilisée par de nombreux professionnels de l’immobilier et sert de base de calcul dans le cadre de certains dispositifs fiscaux.

Surface utile : définition

Selon l’article R.353-16 du Code de la construction et de l’habitation, la surface utile d’un logement correspond à la surface habitable augmentée de la moitié de la surface des annexes. On l’appelle également “surface pondérée”.

Surface utile = surface habitable + 50 % de la surface des annexes

L’objectif de cette méthode de calcul est de déterminer précisément la surface utilisable d’un logement en distinguant les surfaces destinées à l’aménagement et les lieux de stockage, de passage ou de loisir.

La surface utile est principalement employée pour les programmes de constructions neuves. Elle est calculée dès la validation des plans et mise à disposition des futurs acheteurs par les constructeurs et promoteurs immobiliers.

Les annexes

L’arrêté du 9 mai 1995 défini les annexes d’un logement. Ce sont les pièces extérieures au logement. Il est donc impossible d’y pénétrer sans passer par une partie commune, un garage ou un lieu ouvert tel qu’un jardin.

Pour intégrer le calcul de la surface utile, les annexes doivent bénéficier exclusivement à l’occupant du logement et bénéficier d’une hauteur sous plafond supérieure à 1,80 m.

Y correspondant alors :

• les caves et sous-sols ;
• les remises et ateliers ;
• les séchoirs, celliers extérieurs et resserres ;
• les combles et greniers aménageables ;
• les balcons, loggias et vérandas ;
• les terrasses accessibles sur étages ou aménagées sur ouvrage enterré ou à moitié enterré, dans la limite de 9 m².

Certaines annexes ne rentrent jamais dans le calcul, notamment :

• les terrasses non accessibles en étage ou aménagées sur ouvrage enterré ou semi-enterré ;
• les places de stationnement ;
• les jardins et remises ;
• les annexes intérieures déjà comptabilisées dans la surface habitable (buanderies, séchoirs, etc.)

La surface habitable

La surface habitable est, elle aussi, définie par le Code de la construction et de l’habitation. Elle correspond à la surface de plancher d’un logement réellement disponible pour les occupants. On l’obtient après avoir déduit certaines surfaces de la surface de plancher d’un niveau clos et couvert.

Surface habitable = surface de plancher clos et couvert – surfaces du second oeuvre

Le calcul se fait à partir du nu intérieur des façades, au-dessus des plinthes, et ne concerne que les espaces disposant d’une hauteur sous plafond supérieure à 1,80 m. On déduit ensuite les surfaces suivantes :

• les espaces occupés par les murs ;
• les cloisons ;
• les cages d’escalier ;
• les gaines ;
• les embrasures de portes et de fenêtres.

Les surfaces correspondant aux combles aménageables, sous-sols, garages, terrasses, loggias, balcons, vérandas, séchoirs extérieurs, locaux communs et dépendances ne sont pas prises en compte dans le calcul de la surface habitable.

À quoi sert la surface utile ?

La surface utile sert à définir la surface utilisable par les occupants d’un logement de manière plus précise que la surface habitable. Elle est utilisée comme unité de référence par les professionnels pour réaliser des estimations immobilières. 

Il existe trois autres cas de figure pour lesquels la surface utile fait office de référence.

Calculer les loyers des logements sociaux

À l’origine, les organismes de logements sociaux utilisaient la surface corrigée pour calculer le montant des loyers des habitations proposées à la location. Mais, cette méthode d’estimation complexe a progressivement été remplacée par l’utilisation de la surface utile, bien plus simple à calculer.

Déterminer le plafond des loyers dans le cadre d’un régime de défiscalisation

Enfin, la surface utile est utilisée pour calculer le montant maximal des loyers à respecter pour obtenir une réduction d’impôts dans le cadre de différents régimes de défiscalisation (loi Pinel, loi Scellier, loi Duflot, etc.). Pour rappel, les logements concernés doivent être neufs ou assimilés neufs.

Le calcul de la surface utile comporte ici une petite subtilité. En effet, la surface des annexes plafonne à 8 m² par logement hormis pour les garages de maisons individuelles, qui représentent un cas particulier.

Il est difficile de définir précisément si le garage sert uniquement de stationnement ou s’il sert également d’annexe au logement dans le cas d’une maison individuelle. Aussi, la partie annexe habituellement réservée au stationnement est définie forfaitairement à 12 m² par habitation. Ces 12 m² sont donc à déduire de la surface des annexes.

À savoir, on tolère une marge d’erreur de 5 % pour la détermination de la surface d’un logement. Au-delà, la personne ayant pris les mesures peut faire l’objet de poursuites. Nous vous recommandons de faire appel à un professionnel de l’immobilier pour tout calcul de surface.

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