Terrain constructible et droit de préemption

Il arrive parfois qu’un propriétaire entame les démarches pour vendre son terrain à un particulier ou à un promoteur immobilier, mais que son notaire lui annonce que son bien se trouve sur une zone à préempter. Qu’est-ce que cela signifie ? Qu’est-ce que le droit de préemption ? Comment peut-il s’exercer sur un terrain à bâtir ? Éléments de réponse dans la suite de cet article.

Le droit de préemption urbain

Définition

Le droit de préemption urbain (DPU) est le plus connu de tous et prime sur les autres droits de préemption. Il donne la priorité à une commune pour acquérir un bien situé en zone urbaine ou à urbaniser. Concrètement, lorsqu’un propriétaire met sa maison ou son appartement en vente, la commune peut être prioritaire pour l’acquisition du bien en question. Mais il faut pour cela qu’elle ait un projet d’intérêt général à mettre en œuvre.

Généralement, les biens concernés se situent donc dans des zones sur lesquelles il y aura des opérations d’aménagement urbain. La commune ou la communauté de communes définissent ces secteurs et les notifient comme tels dans le plan local d’urbanisme (PLU) ou le plan d’occupation des sols (POS).

Ainsi, tout propriétaire désireux de se séparer d’un bien situé sur une zone à préempter est dans l’obligation d’informer la collectivité de son intention de vendre. Il est donc préférable de se renseigner auprès de la mairie de votre commune avant toute mise en vente. En cas d’oubli, c’est le notaire chargé de la vente qui vérifie l’existence d’un droit de préemption éventuel.

Bien souvent, le DPU fait l’objet d’une condition suspensive dans les compromis de vente. Pour rappel, une condition suspensive est une clause contractuelle qui conditionne la vente à la survenance d’un événement. Elle rend la vente caduque en cas de non-réalisation de l’événement invoqué. Dans le cas du DPU, cela permet à l’acquéreur ainsi qu’au vendeur de se retirer de la vente sans pénalité si la commune choisit d’exercer son droit de préemption.

La déclaration d’intention d’aliéner (DIA)

Nous l’avons vu, si un bien est situé dans une zone de préemption, le propriétaire doit informer la mairie en priorité de son intention de vendre. Pour ce faire, il doit remplir le document cerfa “Déclaration d’intention d’aliéner ou demande d’acquisition d’un bien soumis à l’un des droits de préemption prévus par le code de l’urbanisme”.

La déclaration d’intention d’aliéner précise notamment :

• l’identité et les coordonnées du propriétaire ;
• la situation et la désignation du bien ;
• l’usage et l’occupation du bien ;
• les modalités de cession ;
• l’identité de l’éventuel acquéreur.

Cette déclaration doit être complétée en quatre exemplaires et envoyée, ainsi que les pièces justificatives demandées, à la mairie par lettre recommandée avec accusé de réception. Le vendeur peut également la déposer directement au guichet d’accueil contre décharge. Certaines mairies proposent de remplir le document par voie électronique. Dans ce cas, un seul exemplaire suffit. Généralement, c’est le notaire du vendeur qui se charge de cette formalité.

La collectivité dispose ensuite d’un délai de deux mois (trois mois si le bien est situé en zone naturelle sensible) à compter de la date de réception de la DIA pour se prononcer. Trois situations sont possibles :

• La collectivité renonce à l’achat de façon expresse ou tacite (absence de réponse). Le vendeur peut alors sélectionner l’acquéreur de son choix.
• La mairie se positionne pour l’achat aux conditions fixées dans la DIA. Elle dispose ensuite de quatre mois pour régler le montant de la vente. Le propriétaire conserve la jouissance de son bien jusqu’à la transaction finale.
• La collectivité accepte la vente en négociant le prix. Le propriétaire du bien dispose d’un délai de deux mois à compter de la réception de l’offre d’achat pour notifier à la mairie qu’il accepte le prix proposé, qu’il maintient son offre initiale ou qu’il renonce à la vente.

À quoi sert le droit de préemption urbain ?

L’exercice du droit de préemption de la part d’une commune prive le propriétaire de vendre son bien à l’acheteur de son choix. Ce droit est justifié par la nécessité de maîtrise du territoire de la collectivité.

Par exemple, un terrain situé à un angle de rue peut être utile à une mairie pour sécuriser un carrefour dangereux. L’achat du terrain en question peut parfois permettre de créer un rond-point, d’élargir un trottoir ou encore de créer une deuxième voie sur la route.

Une parcelle située sur une zone à préempter peut également être destinée à construire de nouvelles infrastructures dans le but de promouvoir le tourisme, les loisirs, la culture, le commerce, de créer des logements sociaux, etc.

Les autres droits de préemption

Il existe d’autres droits de préemption, souvent moins connus et jamais prioritaires face au DPU :

• Le droit de préemption dans les zones d’aménagement différé (ZAD). Ce droit peut s’exercer dans une zone non encore urbanisée sous réserve d’un intérêt collectif local ou national.
• Le droit de préemption des communes sur les fonds de commerces, baux commerciaux et fonds artisanaux. Ce droit doit être utilisé dans le but de sauvegarder le commerce et l’artisanat de proximité.
• Le droit de préemption dans les espaces sensibles naturels. Ce droit peut s’exercer en vue de préserver les espaces naturels et la biodiversité.
• Le droit de préemption de la SAFER. Une société d’aménagement foncier et d’établissement rural (SAFER) peut exercer son droit de préemption dans le but de favoriser le développement de l’activité agricole ou d’éviter de dénaturer l’environnement.
• Le droit de préemption des locataires. Dans certaines conditions, le locataire d’un local à usage d’habitation, professionnel, ou les deux, peut être prioritaire à l’accession lors de la vente dudit local.

Le droit de préemption sur un terrain constructible

En zone urbaine, un terrain à bâtir est soumis aux mêmes règles qu’un bien déjà construit (maison individuelle, immeuble). S’il se trouve dans une zone à préempter, la collectivité peut exercer son droit à condition de présenter un projet d’aménagement urbain d’intérêt collectif sérieux.

En zone agricole, seuls les terrains constructibles d’une superficie supérieure à 2 500 m2 sont soumis au droit de préemption de la SAFER, à condition que l’acquéreur s’engage à construire dans un délai de trois ans. Attention toutefois, un terrain à bâtir d’une superficie inférieure peut être préempté s’il est inclus dans une parcelle agricole plus étendue.

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