Comment vendre une maison insalubre ou un bien dégradé ?

Un logement est considéré comme insalubre dès lors que la santé ou la sécurité des occupants est en péril. La préfecture peut donc ordonner une évacuation. Pour le propriétaire, cette décision peut être lourde de conséquences. Il ne lui est plus possible de l’habiter personnellement et encore moins la louer. Quelles sont ses options dans ce cas de figure ? Comment céder ce bien immobilier ? Peut-on vendre sa maison insalubre ?

Le caractère de décence d’un logement

La loi du 6 juillet 1989 indique que tout logement mis en location ou vendu ne doit présenter aucun risque pour l’intégrité physique et la sécurité des occupants. Cette notion s’est précisée ensuite via la loi de solidarité et de renouvellement urbain du 13 décembre 2000. Depuis, la décence est devenue obligatoire aussi bien à la remise des clés que sur toute la durée du bail.

La sécurité et la santé font partie des principales préoccupations. Lorsque les normes en matière de chauffage et d’électricité ne sont pas respectées, le logement ne pourra pas être occupé sans risque.  Le confort minimal doit également être assuré sinon le logement ne sera pas adapté à une habitation. Lorsqu’il ne correspond pas à ces critères et se trouve particulièrement dégradé, il sera classé parmi les biens insalubres. Problème de moisissures, chauffage défectueux, électricité non remise aux normes font partie des exemples courants.

Dans ces conditions, le propriétaire d’une maison insalubre à vendre aura bien du mal à trouver un acheteur. Rares sont ceux qui souhaitent se lancer dans une telle opération risquée. Les particuliers seront par exemple à oublier. Le propriétaire peut par contre se rapprocher des promoteurs immobiliers.

Maison insalubre à vendre : une situation remédiable ou irrémédiable

La préfecture distingue deux types d’insalubrité et fixe un arrêté en fonction de la situation. Il peut indiquer que l’insalubrité est remédiable ou irrémédiable.

La remise en état d’une maison insalubre à vendre

Lorsque le préfet estime que cette situation est remédiable, le promoteur immobilier qui réalise l’achat pourra conserver la construction. Toutefois, il est tenu de réaliser les travaux exigés pour éviter les sanctions correspondantes.

Lorsque l’arrêté du préfet est rendu, le propriétaire devra donc trouver un acheteur au plus vite ou réaliser les travaux par lui-même pour éviter le paiement d’une indemnité pour chaque jour de retard. Pour pouvoir céder une maison insalubre à vendre, le propriétaire des lieux doit donc agir vite.

Une insalubrité irrémédiable

Lorsque le statut d’insalubrité est irrémédiable, la vente ne pourra en aucun cas concerner la construction. Pourtant, une transaction est toujours possible auprès d’un promoteur. Ce professionnel s’intéresse avant tout au terrain et pourra faire démolir la maison.

Le coût de cette démolition peut être accepté si le potentiel constructible sur cette parcelle promet des bénéfices élevés. L’expertise du géomètre permet de connaître le bornage exact et de vérifier si le terrain est prêt à accueillir le projet immobilier imaginé.

Pour pouvoir convaincre un acheteur, le vendeur devra donc être en mesure de démontrer les atouts de son terrain. Constructible, il intéressa s’il possède un emplacement avantageux, s’il est proche de toutes commodités et qu’il peut supporter un immeuble de plusieurs niveaux.

Maison insalubre à vendre : à quel prix ?

Dans ce type de transaction immobilière, la valeur vénale de la maison n’est pas prise en compte. Seul le terrain est à considérer pour déterminer le prix qui sera proposé à un promoteur immobilier. Le prix peut être fixe afin de finaliser l’opération au plus vite et ne pas avoir à prendre les travaux en charge.

Pour pouvoir vendre à un meilleur prix, le propriétaire peut se baser sur le potentiel constructible. Dans ce cas de figure, le règlement n’intervient que trois mois après l’obtention du permis de construire. Cette opération ne sera donc pas forcément possible lorsque l’insalubrité est remédiable puisque le délai maximal pour réaliser les travaux devra être respecté. Le vendeur pourra donc être dans l’obligation de demander un prix fixe pour ne pas avoir à subir les sanctions prévues.

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