Quels sont les critères d’achat d’un promoteur immobilier ?

Il est indispensable de comprendre la logique du promoteur immobilier quand il étudie votre terrain ou votre bien. En fonction de sa taille, de ses caractéristiques ou de sa situation, une parcelle sera étudiée ou non. Les principaux critères d’achat d’un promoteur immobilier sont toujours les mêmes en première approche. Dans une optique d’acquisition, il analyse le terrain et le bien en fonction de plusieurs impératifs.

Critère d’achat essentiel du promoteur : la constructibilité

Plus le nombre de mètres carrés constructibles sur une parcelle est important, plus le promoteur immobilier sera enclin à l’étudier. Pour connaître les possibilités de votre terrain, le PLU sert de référence. Il indique le nombre d’étages constructibles , l’emprise autorisée des futurs bâtiments ainsi que les obligations sur le stationnement ou sur les espaces verts.

Ce critère d’achat du promoteur est essentiel à prendre en compte avant de vous engager dans une négociation de vente de votre terrain. Selon le projet de construction possible, les propositions d’achat peuvent être très différentes en termes de prix et de conditions.

Les dimensions du terrain à vendre

Le nombre de mètres carrés constructibles est donc un critère d’achat majeur du promoteur. Cependant, si la surface en elle-même est importante, la géométrie de la parcelle est également essentielle. En effet, la longueur et la largeur du terrain déterminent le monde de construction du bâtiment. Si les dimensions de la parcelle imposent des contraintes trop fortes pour la construction, le promoteur pourra considérer que le bâtiment sera trop cher à construire. Il pourra alors décliner son intérêt sur votre terrain.

Lorsqu’un terrain est vaste mais que sa forme se prête peu à des constructions classiques, il sera plus difficile à vendre à un promoteur. Aussi, il est toujours intéressant de connaitre la possibilité d’élargir aux parcelles voisines. Vos voisins sont-ils vendeurs ?  

Un promoteur immobilier sera toujours attentif aux possibilités de « remembrement », c’est-à-dire à l’achat de parcelles voisines. Un projet de construction plus grand est bien souvent moins contraint par la géométrie des parcelles.

L’accessibilité et l’environnement du futur programme

L’accessibilité du futur programme immobilier arrive dans les premiers critères d’achat du promoteur. En effet, l’attractivité d’un programme de logement ou de bureau dépend de sa desserte en transports en commun et de sa proximité à une centralité. Les acheteurs seront plus nombreux à se présenter si le futur programme est à proximité d’une gare, d’une station de tramway ou de métro. Ils seront également très vigilants à la proximité aux commerces ou aux services et équipements publics.

Ainsi, l’environnement de votre terrain est déterminant pour le promoteur immobilier. On considère généralement que la distance aux transports en commun ou à une centralité à moins de 800 mètres est un véritable atout.

Les contraintes techniques de sous-sol

Avant de finaliser un achat de terrain, le promoteur immobilier va se pencher sur les caractéristiques du sol de votre terrain. En effet, les contraintes du sous-sol peuvent fortement impacter un projet de construction fortement. La présence de nappe d’eau, de carrières ou de gypse sont autant de facteurs qui vont entrainer des surcoûts de travaux. La nature du sol est un aspect déterminant du terrain à étudier pour s’assurer que le projet de construction est viable.

Les études du sol seront réalisées sur votre terrain à la charge du promoteur une fois la promesse de vente signée. Aussi, au stade de l’offre d’achat, le promoteur ne connait pas les contraintes réelles. Il vérifie dans les bases de données publiques si des informations sont disponibles. Il se renseigne également auprès de partenaires (bureau d’études techniques, entreprises de travaux, architectes,…) ayant connaissance du secteur.

Aussi, au moment où vous signez une offre d’achat, vous devez avoir conscience que ces études de sol pourront avoir un impact sur l’économie du projet et donc sur le prix d’achat final. Si des contraintes importantes se révèlent, une renégociation avec le promoteur immobilier peut avoir lieu si celui-ci n’avait pas provisionné ces dépenses.

Le risque de recours potentiel

Lorsqu’un quartier se compose d’immeubles, un projet similaire sera plus facile à mettre en place à proximité. En effet, s’il se compose de maisons individuelles, les voisins verront d’un mauvais œil l’implantation d’un nouveau bâtiment créant des vis-à-vis.

Aussi, un promoteur immobilier est vigilant à l’environnement immédiat de votre terrain. En effet, celui-ci va engager beaucoup de frais pour déposer un permis de construire. Il lui faut ainsi minimiser les risques des recours que des riverains pourraient déposer contre ce permis de construire.  

La fiscalité de l’opération

Le promoteur étudie très rapidement deux dispositifs fiscaux directement liés à la situation de de votre terrain : d’une part, le secteur du dispositif Pinel et d’autre part, l’opportunité de bénéficier de la TVA réduite. 

Le premier dispositif va faciliter la commercialisation des futurs logements. En effet, si votre terrain se situe dans une commune éligible au dispositif Pinel alors les futurs acquéreurs pourront bénéficier de crédits d’impôts. Cela sécurise fortement le projet de construction du promoteur.

Le deuxième dispositif donne droit à une TVA réduite sur la vente des futurs logements de l’opération. Lorsque votre terrain se situe à moins de 300 mètres d’un quartier prioritaire en politique de la ville (QPV), alors il permettra au promoteur de vendre moins cher les futurs appartements. Là aussi, ce dispositif consolide le projet immobilier du promoteur.

Le prix de vente du terrain

Enfin, l’un des critères principaux d’achat du promoteur est évidemment le prix de vente de votre terrain. Vous allez formuler une demande, fixer un prix pour engager une négociation. Sachez que la plus-value moyenne réalisée en vendant à un promoteur se situe entre 20 et 40% par rapport à la valeur de votre bien sur le marché de l’ancien si vous le vendiez à un particulier.

Si vous ne parvenez pas à un accord car vos objectifs sont trop divergent, alors la vente ne pourra se faire. Aussi, pour bien engager une négociation, faites-vous accompagner pour expertiser le potentiel et les contraintes de votre bien. Il est également nécessaire d’aller interroger les promoteurs immobiliers adaptés au projet possible sur votre terrain.

Chez City&You nous accompagnons les propriétaires souhaitant vendre leur bien à un promoteur immobilier, un investisseur ou un lotisseur. Connaitre le potentiel de son terrain est indispensable pour bien le vendre. Nos experts sont là pour vous écouter, n’hésitez pas à les contacter !