Tout savoir sur l’indemnité d’immobilisation lors d’une vente à un promoteur

Vous vous apprêtez à signer une promesse de vente dans le cadre de la cession de votre terrain à un promoteur immobilier ? Une indemnité d’immobilisation est souvent prévue dans l’avant-contrat. Ce séquestre, d’un montant non négligeable, se présente comme un dépôt de garantie en faveur du vendeur en contrepartie de son engagement à réserver le bien à l’acheteur. Mais comment fonctionne l’indemnité d’immobilisation ? Quel est son montant ? Quand est-elle versée ? Quelles sont ses conséquences ? Toutes les réponses avec City & You.

Qu’est-ce qu’une indemnité d’immobilisation ?

L’indemnité d’immobilisation apparaît fréquemment dans les promesses unilatérales de vente. Elle se distingue et se confond parfois avec les notions d’acompte, de dépôt de garantie et de séquestre.  

Définition de l’indemnité d’immobilisation 

Dans un premier temps, l’acheteur et le propriétaire d’un terrain, d’une maison ou d’un appartement doivent se mettre d’accord sur le prix et les conditions de la vente. Une fois cette étape franchie, ils sont alors prêts à signer un avant-contrat. Celui-ci peut prendre deux formes distinctes :

• Le compromis de vente : les deux parties s’engagent à conclure la vente selon un prix défini ;
• La promesse de vente : le vendeur s’engage de façon unilatérale à réserver son terrain, sa maison ou son appartement à l’acheteur pour un prix déterminé.

L’indemnité d’immobilisation est un mécanisme utilisé uniquement dans le cadre de la promesse unilatérale de vente. En effet, grâce à cet avant-contrat, l’acheteur dispose d’un délai pour lever l’option d’achat afin de conclure la vente immobilière. Celui-ci se voit donc conférer un droit d’exclusivité sur l’acquisition du bien, pendant une durée généralement comprise entre deux et trois mois. Dans ce laps de temps, le vendeur ne peut, en aucune façon, vendre le bien à un tiers. C’est là que l’indemnité d’immobilisation intervient. Afin d’équilibrer l’opération pendant la période d’option, l’acquéreur verse au vendeur une somme déterminée dans la promesse de vente. 

Indemnité d’immobilisation, acompte, dépôt de garantie et séquestre : quelles différences ? 

Dans le langage courant, ces termes sont souvent interchangeables. Ils correspondent pourtant à des notions juridiques distinctes. 

L’indemnité d’immobilisation de la promesse de vente et l’acompte ou dépôt de garantie sont juridiquement complémentaires. Comme nous venons de le voir, la première correspond à une compensation accordée au vendeur en échange de la réservation de son bien. L’acompte apparaît, quant à lui, uniquement si la transaction est finalisée. En pratique, une fois l’option d’achat levée par l’acquéreur, la vente peut avoir lieu. L’indemnité d’immobilisation se transforme alors en acompte ou en dépôt de garantie. Il s’impute donc sur le prix de vente. 

Lors de la signature d’un compromis de vente, un acompte ou dépôt de garantie peut être versé par l’acquéreur. Il s’agit d’une avance sur le montant de l’acquisition. Cette garantie vise à démontrer le sérieux de l’acheteur. 

Lorsque la vente a lieu par l’intermédiaire d’un professionnel (agent immobilier ou notaire), ces différentes sommes sont conservées par ce dernier jusqu’à la signature de l’acte authentique. On parle alors, par exemple, d’indemnité d’immobilisation en séquestre. 

Le fonctionnement de l’indemnité d’immobilisation

Pour mieux comprendre, prenons un exemple. 

Un promoteur immobilier se positionne en tant qu’acquéreur d’un terrain au prix de 500 000 €. La promesse de vente stipule qu’il doit effectuer le versement d’une indemnité d’immobilisation de 10 % du prix, soit 50 000 €. Quelques mois plus tard, il lève l’option d’achat. 

La comptabilisation de l’indemnité d’immobilisation est effectuée au moment de la signature de l’acte de vente définitif. Le notaire débloque cette somme immobilisée. Quant au promoteur, il doit s’acquitter du complément de prix, soit 450 000 €.

Vente à un promoteur : le versement d’une indemnité d’immobilisation obligatoire ou pas ? 

L’indemnité d’immobilisation, prévue par le Code civil, apparaît obligatoire uniquement pour les promesses de vente dont la période d’option est supérieure à 18 mois. C’est également le cas si une promesse unilatérale est prolongée et dépasse alors la durée de 18 mois. Il s’agit, en quelque sorte, d’une prime d’immobilisation à la vente longue. Cette situation est fréquente lors de la vente d’un terrain à un promoteur immobilier. 

Dans ce cas de figure, l’article L. 290-2 du Code civil prévoit le versement d’un montant équivalent à au moins 5 % du prix de vente. En cas d’indemnité d’immobilisation non versée, la promesse de vente est nulle. Celle-ci doit, par ailleurs, être conclue dans le cadre d’un acte authentique, signé devant notaire. 

Toutefois, peu importe la durée de la promesse de vente, le versement d’une indemnité d’immobilisation est une pratique courante. Pour être valable, elle doit être mentionnée dans la promesse de vente comme une condition nécessaire et déterminante. Son montant doit, par ailleurs, être clairement indiqué dans l’avant-contrat signé par les parties. 

Quel est le montant d’une indemnité d’immobilisation ?

En dehors des promesses unilatérales supérieures à 18 mois, le Code civil n’impose aucun montant particulier. Les parties sont donc libres de déterminer leur indemnité d’immobilisation. L’avant-contrat doit toutefois mentionner clairement la somme concernée.   

En pratique, le montant de l’immobilisation représente généralement entre 5 et 10 % du prix de vente. Attention, toutefois, à ne pas prévoir une indemnité d’immobilisation excessive. Au-delà de ce pourcentage, celle-ci peut, en effet, être perçue comme une clause pénale. Elle peut alors être révisée par un juge.

À qui verser l’indemnité d’immobilisation ?

Dans le cadre d’une promesse de vente inférieure à 18 mois, l’acheteur peut verser l’indemnité directement au vendeur. Il peut également immobiliser cette somme sur le compte séquestre d’un tiers (un notaire, par exemple). Cette seconde option est vivement conseillée afin d’éviter de retarder ou de compliquer la restitution de l’indemnité d’immobilisation en cas de désistement. 

Pour les promesses unilatérales supérieures à 18 mois, le versement de l’indemnité d’immobilisation chez un notaire est une obligation prévue par l’article L. 290-2 du Code civil.  

Quand l’indemnité d’immobilisation est-elle versée ?

Le paiement de l’indemnité d’immobilisation sans apport peut représenter une difficulté supplémentaire pour l’acheteur. Son crédit immobilier ne peut, en effet, être débloqué qu’à la signature de l’acte authentique de vente. Il cherchera donc bien souvent à retarder autant que possible la date de son versement. 

Deux situations sont généralement constatées : 

• Le versement de l’indemnité au moment de la signature de la promesse de vente. C’est une pratique usuelle dans le cadre de la vente sur le marché de l’ancien. Cette pratique est plus généralement observée chez les majors de la promotion immobilière. Les autres promoteurs immobiliers peuvent également s’y résoudre. Ils opteront toutefois, la plupart du temps, pour la deuxième option. 
• Le versement de l’indemnité à la date de dépôt du permis de construire. En effet, plusieurs mois sont souvent nécessaires pour concevoir un projet et obtenir un accord de la ville pour déposer le permis de construire. Pendant cette période, l’acheteur est encore dans l’incertitude de pouvoir acheter le terrain. Il cherche donc à obtenir un accord de la ville sur le projet avant de bloquer le montant de l’indemnité sur le compte séquestre du notaire. 

Désistement : que devient l’indemnité d’immobilisation ?

Mutation, changement d’avis, nouveau projet… plusieurs raisons peuvent amener l’acheteur ou le vendeur d’un bien à renoncer à la vente. Est-il possible de revenir en arrière et sous quelle condition ? Quelles sont les conséquences de ce désistement sur l’indemnité d’immobilisation ?

Situation n° 1 : le vendeur ne souhaite plus finaliser la transaction

Vous souhaitez revenir sur votre décision ? Dans une promesse de vente, le propriétaire s’engage à vendre son terrain, son logement ou son local d’activité. Il est normalement tenu de finaliser cet accord, mais il peut arriver qu’il décide de renoncer à son engagement. Quelles en sont les conséquences ? 

Il convient de distinguer deux cas :

• L’acheteur n’a pas encore levé l’option d’achat (toutes les conditions suspensives ne sont pas encore réalisées) : il récupère l’intégralité de l’indemnité d’immobilisation versée et peut, en supplément, vous demander le paiement de dommages et intérêts ;
• L’acheteur a levé l’option d’achat (toutes les conditions suspensives sont réalisées): en plus de récupérer l’indemnité d’immobilisation et de pouvoir exiger des dommages et intérêts, l’acheteur peut intenter une action en justice pour vous imposer la vente.

Situation n° 2 : l’acheteur envisage de se rétracter

Dans le cadre d’une promesse de vente, le promoteur immobilier peut abandonner son projet d’achat. Mais ceci n’est pas sans conséquence :

• Il renonce à l’achat hors du cadre des conditions suspensives : vous êtes en droit de réclamer le versement de l’indemnité d’immobilisation. Vous êtes alors libéré de votre engagement et pouvez remettre votre terrain en vente ;
• Il renonce à l’achat dans le respect des conditions suspensives : pour récupérer son indemnité d’immobilisation, il lui faudra faire appel à au moins une des conditions suspensives de l’avant-contrat. Cela peut-être, par exemple, l’absence d’obtention d’un permis de construire. L’impossibilité de lever cette condition suspensive classique de la vente à un promoteur permettra à celui-ci de renoncer à l’achat en récupérant l’indemnité d’immobilisation. Pour cela, il doit toutefois prouver l’accomplissement sérieux des démarches nécessaires pour obtenir un prêt (article 1304-3 du Code civil).

City&You accompagne les propriétaires souhaitant valoriser leur bien en vendant à un promoteur immobilier. Nos experts sont là pour vous conseiller sur le projet immobilier adapté et sur les conditions de vente. N’hésitez pas à nous contacter !