Quelle est la marge d’un promoteur immobilier ?

Comme toute activité commerciale, l’activité de promotion immobilière doit générer des profits. Ainsi, pour chaque projet étudié, le promoteur va déterminer la marge atteignable par l’opération. Pour ce faire, un bilan financier prévisionnel, prenant en compte les charges et les coûts, est réalisé afin de juger de sa viabilité. Cette étape s’avère indispensable, notamment pour obtenir un financement. Attention toutefois, le calcul de la marge du promoteur immobilier repose sur de nombreux aspects. Explications avec City&You. 

Qu’est-ce que la marge du promoteur immobilier ? 

La marge est un indicateur clé du taux de rentabilité d’un promoteur immobilier. Elle correspond tout simplement à la différence entre le coût de réalisation de l’immeuble et son prix de vente. Il est nécessaire de distinguer la marge brute de la marge nette du promoteur immobilier. La première prend uniquement en compte les dépenses réalisées pour la construction de l’immeuble. La marge nette, au contraire, ajoute à son calcul les charges fixes du professionnel. 

Quant au taux de marge, il représente le gain obtenu lors de la vente de l’immeuble. Il s’obtient en rapportant la marge à l’ensemble des coûts et charges du promoteur pour la construction et la vente de l’immeuble. Il se calcule donc de la façon suivante : taux de marge = (marge / coût de l’opération) x 100. 

En général, le taux de marge du promoteur immobilier se situe entre 8 et 10 % du chiffre d’affaires de l’opération. 

À quoi sert la marge du promoteur immobilier ? 

Pour le promoteur immobilier, la question de la marge intervient bien avant la réalisation et la vente de l’immeuble. Pour obtenir des financements et s’assurer de la rentabilité de son projet, le promoteur doit en effet calculer sa marge prévisionnelle. Pour cela, il utilise une méthode à rebours. Elle consiste à soustraire toutes les dépenses estimées au chiffre d’affaires prévisionnel. 

Cet exercice est essentiel. Il permet en effet au promoteur de définir son budget. Il va ainsi être en mesure de définir le prix d’achat du terrain ou encore d’anticiper le prix de vente des logements de son programme.  

Une fois la construction achevée et les lots vendus, connaître la marge réalisée permet de procéder au calcul de rentabilité du promoteur immobilier. Il s’agit donc d’un indicateur clé de la santé financière du constructeur. 

Vous vous demandez combien vendre votre terrain à un promoteur immobilier ? Vous cherchez à savoir comment calculer le prix de vente de votre maison ? La marge prévisionnelle du promoteur immobilier est un indicateur à observer avec précaution. 

L’importance du taux de rentabilité en promotion immobilière 

Avant même de se pencher sur le taux de marge, il est essentiel de procéder au calcul de la rentabilité du projet immobilier. Dès l’étude de faisabilité et lors de l’élaboration du bilan prévisionnel, le promoteur doit déterminer un seuil de rentabilité acceptable. Cette évaluation consiste à calculer le chiffre d’affaires à réaliser pour dégager son objectif de marge nette minimale. 

Le principe est donc simple. Lorsque le seuil de rentabilité d’une opération est dépassé, la marge du professionnel de l’immobilier augmente. Dans le cas inverse, le promoteur immobilier enregistre un déficit. Maintenir son taux de marge est donc un objectif essentiel pour chaque promoteur immobilier. 

Comment calculer la marge nette du promoteur immobilier ? 

Pour connaître la marge du constructeur de maisons et d’appartements, il est nécessaire de tenir compte du coût de revient ainsi que des impôts et charges sociales. 

Le coût de revient 

La maîtrise des coûts de revient revêt une importance capitale. Ces coûts englobent l’ensemble coûts fixes et variables du projet immobilier. Le promoteur doit ainsi bien déterminer les frais liés à la conception, à la construction, au pilotage et à la commercialisation du projet. 

La nature des principaux coûts de revient peut se décliner de manière suivante : 

• l’acquisition du bien foncier et les frais de notaire correspondants ;
• les impôts et taxes ;
• les études techniques ;
• les honoraires des différents prestataires ;
• les travaux de construction ;
• les assurances nécessaires tout au long du projet.

Les impôts et les prélèvements sociaux 

Si les étapes précédentes permettent d’avoir une idée du taux de marge du promoteur immobilier, il faut encore y déduire les impôts, taxes et prélèvements sociaux. Cela permet de connaître la marge nette, à savoir celle qui sera réellement perçue à la fin de l’opération.

Le calcul de la TVA sur marge immobilière

Dès lors que des lots ou un immeuble dans son ensemble sont vendus par un professionnel de l’immobilier, le taux applicable s’élève à 20 %. Dans certaines circonstances, la TVA sur marge immobilière s’applique. C’est le cas lorsque l’acquisition du bien n’a pas ouvert droit à déduction.

Sont soumis à la TVA immobilière de plein droit les biens suivants : 

• Les logements de moins de 5 ans : peu importe le nombre de cessions intervenues pendant cette période ;  
• Les lots en futur état d’achèvement (VEFA) ;
• Les terrains à bâtir : il s’agit des terrains constructibles en vertu d’un document d’urbanisme ; 
• Les biens pour lesquels l’importance de la rénovation permet de les requalifier en neuf : l’appréciation est réalisée au cas par cas. 

Un taux réduit à 5,5 % s’applique pour l’achat d’un bien (immeubles neufs, terrains à bâtir, VEFA, opérations de construction) en zone ANRU (zone d’aménagement et de rénovation urbaine) ou dans un quartier prioritaire. 

Alors, comment calculer la TVA sur marge immobilière ? Le calcul de la TVA de promotion immobilière repose aussi bien sur le prix de vente que sur la marge brute du promoteur immobilier. Elle permet de déterminer le net après impôts. Prenons un exemple de calcul de la TVA sur marge d’un terrain à bâtir : 

• Prix d’acquisition du terrain = 1 000 000 €
• Marge sur le terrain : 100 000 €
• TVA sur marge immobilière (20 %) : 20 000 € 

Une taxation selon le type de société

Selon le cadre juridique choisi par le promoteur immobilier, la fiscalité diffère. Pour connaître les profits nets, il convient donc de se pencher sur ces différences.

TVA et fiscalité des SCCV

La société civile de construction-vente achète des terrains en vue d’y construire des bâtiments puis de revendre l’opération par lots. Ces sociétés entrent en jeu lors du montage d’opérations immobilières. 

Leur fiscalité ne correspond pas à l’impôt sur les sociétés, mais à l’impôt sur le revenu. De ce fait, la marge du promoteur immobilier est imposée au titre des bénéfices industriels et commerciaux.

Quant à la TVA des SCCV, le taux de 20 % s’applique à la vente si l’immeuble a été achevé il y a moins de 5 ans. 

La société d’attribution

Ce type de société vise l’acquisition de terrains constructibles ou de biens immobiliers en vue de les revendre en lots. Son mode de fonctionnement est proche de la société civile de construction-vente, mais elle se charge également de la gestion et de l’entretien des immeubles.

Les sociétés d’attribution sont dites transparentes. Leurs revenus sont donc imposés à l’impôt sur le revenu dans le chef de ses associés en fonction de leur tranche respective d’imposition. 

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