Zonage et urbanisme : votre terrain est-il constructible ?

Zone urbaine, à urbaniser, naturelle, agricole… pas facile de comprendre toutes les dénominations relatives à la classification d’un terrain. Zoom sur le zonage établi par l’intermédiaire des documents d’urbanisme.

Vous êtes propriétaire d’un terrain que vous souhaitez diviser ou vendre à un promoteur immobilier ? En fonction de sa classification dans votre Commune, le prix de vente peut fortement varier. Il est donc essentiel de s’intéresser de plus près aux zones définies par les documents d’urbanisme. Quelles sont les zones constructibles ou non ? Quelles sont les règles applicables ?

Quels sont les documents d’urbanisme ?

PLU, carte communale, PSMV ou SCOT : les documents qui définissent les règles d’urbanisme en France  sont nombreux. Le point sur leurs fonctions respectives.

Le PLU, Plan Local d’Urbanisme

Dans la majorité des cas, l’appartenance d’un terrain à une certaine zone est définie par le PLU, le Plan Local d’Urbanisme. Tous les projets de vente et/ou de construction doivent débuter par la consultation de ce document d’urbanisme. Incontournable, il permet de s’assurer de la viabilité de l’opération. Il a remplacé le POS (Plan d’Occupation des Sols) depuis décembre 2000. Il peut être établi par chaque commune ou par un ensemble de villes. Dans ce dernier cas, on parle alors de PLUI (Plan Local d’Urbanisme Intercommunal).

L’objectif d’un PLU est de réglementer l’urbanisation du territoire en harmonisant les zones agricoles, rurales, urbaines et périurbaines. Ce document est scindé en trois grandes catégories d’informations :

• Le constat actuel et les grands axes de développement urbain
• La classification des terrains sur une carte ;
• Les règles de construction pour chaque zone.

Le PLU est  voté par le conseil municipal puis soumis à ‘une enquête publique. Il n’a pas de durée maximale de validité, mais peut être révisé et modifié de façon périodique selon la volonté de la collectivité.

La CC, la Carte Communale

L’établissement d’un PLU est un travail de longue haleine. Certaines communes de très petite taille n’en sont pas équipées. Dès lors, la Carte Communale (CC) prend le relais. Ce document d’urbanisme est réalisé grâce à la collaboration des services de l’Etat, du Maire de la ville et d’un bureau d’études. Pour plus de simplicité, les règles de construction qui s’appliquent sont conformes aux lois nationales, c’est-à-dire au RNU (Règlement National d’Urbanisme). De plus, les nouvelles habitations ne peuvent être construites que sur des zones urbanisées (zone U).

Bon à savoir : les zones de classification des terrains dans une Carte Communale sont identiques à celles exposées dans un PLU.

Le PSMV, Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur

Votre terrain se trouve à proximité d’un site historique ? Il est peut-être concerné par le PSMV. Dans cette situation, le Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur prévaut sur le PLU, le PLUI ou la Carte Communale. Contrairement à ces documents, le PSMV est rédigé par l’Etat et les bâtiments de France.

Bon à savoir : pour effectuer des travaux de tout ordre sur un terrain ou un bien immobilier concerné par un PSMV, il convient de transmettre une demande d’autorisation aux bâtiments de France.

Le SCOT, le Schéma de Cohérence Territoriale

Contrairement à un PLU qui concerne une commune ou à un PLUI pour une intercommunalité, le SCOT édicte les règles d’urbanisme pour un plus grand territoire tel qu’un bassin de vie. Il concerne notamment certaines grandes agglomérations.

Les 4 grandes zones de classification des terrains dans un PLU

Chaque terrain est catégorisé dans une zone d’urbanisation. Il en existe 4 différentes :

• U : zone urbaine ;
• AU : zone à urbaniser ;
• A : zone agricole ;
• N : zone naturelle.

Chaque classification suit des règles d’urbanisme différentes et se décline en plusieurs sous-zones. Retrouvez-en le détail ci-après.

Zone U : les terrains en zone urbaine

Vous êtes propriétaire d’un terrain en zone urbaine ? Ce type d’emplacement est à privilégier fortement pour un projet de vente et de construction à un promoteur immobilier. Selon l’article R 123.5 du Code de l’urbanisme, les terrains qui peuvent être classés dans une zone urbaine sont situés dans « les secteurs déjà urbanisés et les secteurs où les équipements publics existants ou en cours de réalisation ont une capacité suffisante pour desservir les constructions à implanter ». La zone U correspond donc à un secteur géographique disposant déjà, ou allant disposer, d’infrastructures : rues, bâtiments, raccordement à l’eau, électricité, etc.

De façon plus détaillée, voici les différentes dénominations incluses dans la zone U généralement utilisés:

• UA : zone urbaine mixte constituée en majorité d’habitations ;
• UB : zone d’extension urbaine, quartiers résidentiels ;
• UC : zone commerce constituée d’habitations et de commerces, dont :
  • UCA : zone d’intérêt paysager ;
  • UCB : zone d’habitat individuel isolé ou groupé.
• UD : zone urbaine de faible densité ;
• UE : zone urbaine commerciale, artisanale et industrielle ;
• UI : zone industrielle ;
• UL : zone de loisirs ;
• UP : zone portuaire ou fluviale ;
• UT : zone de tourisme, hôtels, gîtes… ;
• UV : zone d’accueil des gens du voyage ;
• UY : zone mixant artisanat, industrie, commerce et services.

Un terrain classé en zone U ne permet pas l’obtention automatique d’un permis de construire. Un terrain qui ne permet pas l’accès aux réseaux d’eau et d’électricité, ou qui est protégé par l’intermédiaire de « réserves » ne permettra pas une construction. Ces réserves peuvent être de deux natures différentes :

• Insuffisance de réseaux et impossibilité de les amener jusqu’à la zone à ce jour ;
• Terrains prévus pour l’installation d’espaces verts, de bois, de servitudes, de rues, ou de tout bâtiment public.

Zone AU : les terrains en zone à urbaniser

Les terrains situés en zone AU peuvent être constructibles. Cette zone concerne les « secteurs destinés à être ouverts à l’urbanisation » selon la loi Alur, reprenant en partie les termes de l’article R. 151-20 du Code de l’urbanisme. Cette classification a pour vocation de permettre l’extension urbaine dans de nouveaux lieux grâce à une concertation entre la collectivité et les opérateurs sélectionnées

La zone AU comprend deux sous-ensembles :

• La zone 1AU : les terrains qui y sont situés sont les plus susceptibles d’être construits rapidement. En effet, ils rassemblent deux critères essentiels, la proximité d’un système d’assainissement et des moyens pour desservir les habitations ;
• La zone 2AU : ces terrains peuvent devenir constructibles à moyen ou long terme.

Zone A : les terres agricoles

Un terrain localisé dans la zone A d’un PLU n’est pas constructible. Le prix du terrain est donc dévalué en comparaison avec un terrain en zone U ou AU. La définition de cette classification est spécifiée par l’article R. 151-22 du Code de l’urbanisme : ce sont les « secteurs de la commune, équipés ou non, à protéger en raison du potentiel agronomique, biologique ou économique des terres agricoles ». S’y ajoutent également les terrains dont l’emplacement se trouve à une distance inférieure à 100 mètres par rapport au littoral et qui ne sont pas classés en zone N.

On ne peut obtenir aucun permis de construire dans une zone A pour une maison ou un appartement neuf… ou presque ! En effet, des exceptions subsistent. Ainsi, les exploitants agricoles et les coopératives peuvent obtenir l’autorisation d’y établir des installations leur permettant d’exercer leurs activités. Il peut s’agir, par exemple, de hangars de stockage ou de bâtiments d’élevage. Autre possibilité, sous conditions, pour obtenir un permis de construire sur un terrain en zone A : l’agrandissement d’un logement ancien.

Zone N : les terrains en zone naturelle

Situé en zone N, un terrain n’est pas constructible. Les zones naturelles peuvent être protégées pour plusieurs raisons différentes selon l’article R. 151-24 du Code de l’urbanisme. En premier lieu, on retrouve les « secteurs […] à protéger en raison soit de la qualité des sites, des milieux naturels, des paysages et de leur intérêt, notamment du point de vue esthétique, historique ou écologique ». « La nécessité de préserver ou restaurer les ressources naturelles » peut aussi être invoquée. Une troisième notion est essentielle, « la nécessite de prévenir les risques notamment d’expansion des crues ». En résumé, les zones N sont :

• Les lieux comportant des espaces naturels à préserver, dont les terrains situés à moins de 100 mètres du littoral non-classés en zone A ;
• Les secteurs à risques. Ces terrains sont également classés en zone rouge du PPR (Plan de Prévention des Risques). Il interdit formellement toute construction neuve en raison de risques naturels tels que les inondations, les glissements de terrain, les avalanches, les incendies ou encore les tempêtes.

Comment connaître la zone de classification d’un terrain ?

Pour savoir dans quelle zone se situe votre terrain, il vous faut vous consulter le plan cadastral. Ce document d’urbanisme est consultable par tout le monde de façon gratuite. De nombreuses données y figurent, à savoir :

• La surface du terrain ;
• La superficie des constructions existantes ;
• Le tracé des rues et des cours d’eau ;
• La position des villes, des villages et des hameaux ;
• Les numéros et les limites de chaque parcelle.

Une seule information ne figure pas au cadastre : le nom du propriétaire d’un terrain ou d’un logement.

Mais comment consulter le cadastre ? Deux options s’offrent à vous :

• En mairie ;
• Sur internet.

En mairie, on peut consulter librement le cadastre. Il faudra néanmoins vous déplacer aux heures d’ouverture. Vous voulez accéder à tout moment au plan cadastral de votre commune ? Internet est la meilleure option. Plusieurs sites sont des ressources pour les personnes qui souhaitent vendre leur terrain et connaître sa classification. En tête de liste, on retrouve le site gouvernemental cadastre.gouv.fr. Son utilisation est néanmoins assez complexe et peut s’avérer difficile. Pour recouper les informations, il est également possible de consulter le site géoportail.gouv.fr ou de faire appel à une société spécialisée. Attention : contrairement aux sites de l’Etat, cette dernière option est payante.

Terrain constructible : demandez le certificat d’urbanisme

Demander un certificat d’urbanisme pour un terrain n’est pas une obligation. Cependant, ce type de document peut permettre d’obtenir davantage d’informations sur le terrain proposé à la vente et d’affiner un projet immobilier. Deux types de certificats d’urbanisme existent :

• d’information ;
• opérationnel.

Le premier permet de s’assurer de la localisation d’un terrain dans une zone donnée et détaille les règles d’urbanisme associées. Le certificat opérationnel, quant à lui, permet de connaître précisément la faisabilité ou non d’un projet de construction.

Terrain non-constructible : que faire ?

Selon le PLU, votre terrain n’est pas constructible ? Vous pouvez tout à fait vendre votre terrain sans droits à construire. Les promoteurs peuvent en effet s’intéresser à des terrains proches de zones constructibles en vue de l’évolution de la classification des zones. En revanche, le prix de vente sera inférieur à un terrain constructible.

Seconde porte de sortie : patienter. Les documents d’urbanisme ne sont pas immuables. Il est tout à fait possible que le PLU évolue dans quelques mois ou quelques années. Si votre terrain devient constructible, vous pourrez en tirer le meilleur prix en le cédant à un promoteur immobilier. L’inconvénient principal de cette solution est le délai d’attente : impossible de le connaître à l’avance. Par ailleurs, certains terrains ne seront jamais constructibles. Les terrains soumis à des risques naturels, par exemple, ne pourront pas faire l’objet d’un reclassement.

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