Quelles sont les différentes catégories de logements sociaux ?

5,1 millions : c’est le nombre de logements sociaux loués par les ménages les plus modestes en France en 2020 selon l’institut Statista. Un marché qui est divisé entre différentes catégories d’habitations. Le résumé de ce qui existe actuellement.

Les logements sociaux sont une solution efficace en faveur de la lutte contre le mal-logement. En France, de nombreux foyers pauvres ou modestes en bénéficient chaque année. À cet effet, une partie des constructions neuves réalisées par des promoteurs immobiliers est destinée à l’habitat social. Un terme générique qui recouvre néanmoins plusieurs types de logements locatifs différents. Quelles sont ces catégories ? Qu’est-ce qui les distingue ? Tout ce qu’il vous faut savoir.

Les 4 catégories de logements sociaux en 2021

Plusieurs types de logements sociaux existent en France en fonction du crédit immobilier qui a permis son financement. On en compte quatre grandes catégories dont voici la présentation détaillée.

1.      Les logements sociaux PLAI

Les logements sociaux PLAI, Prêt Locatif Aidé d’Intégration, sont ceux dont les loyers sont les plus faibles. Ils sont réservés aux personnes qui sont dans une situation de grande précarité. Pour pouvoir y habiter, le locataire doit justifier d’un revenu fiscal de référence maximum de 13 268 € s’il est seul en région parisienne.

2.      Les logements sociaux PLUS

L’acronyme PLUS correspond à Prêt Locatif à Usage Social. En d’autres termes, il s’agit des habitations à loyer modéré, les HLM. Cette catégorie de logement social est la plus représentée. Ainsi, selon l’institut Statista, environ un tiers des Français loue un logement social estampillé HLM en 2020.

3.      Les logements sociaux PLS

Les logements sociaux PLS sont ceux qui ont été financés par l’intermédiaire d’un Prêt Locatif Social. Ils permettent aux personnes dont les revenus sont modestes, mais tout de même supérieurs aux plafonds des habitations HLM, d’accéder à un logement dont le loyer reste inférieur au marché privé.

4.      Les logements sociaux PLI

Tout comme les logements PLS, les habitations construites grâce à un Prêt Locatif Intermédiaire s’adressent aux Français qui ne peuvent pas prétendre à un logement PLAI ou PLUS. Il s’agit là de la dernière catégorie de logement social. Les personnes n’y étant pas éligibles doivent alors s’orienter vers la location d’une maison ou d’un appartement auprès d’un bailleur privé.

Quelles sont les conditions pour louer un logement social ?

Le revenu fiscal de référence est l’indicateur principal qui permet de savoir si un ménage est éligible à un logement social, et de quel type. Cette donnée figure sur l’avis d’imposition du ménage. À savoir que le RFR pris en compte est celui de n-2. Voici un extrait des conditions de ressources applicables en 2021 hors Paris et Île-de-France.

Type de crédit	1 personne	2 personnes	3 personnes
PLAI	11 531 €	16 800 €	20 203 €
PLUS	20 966 €	27 998 €	33 670 €
PLS	27 256 €	36 397 €	43 771 €
PLI	29 352 €	39 197 €	47 138 €

Comparatif des plafonds de revenus pour les différentes catégories de logements sociaux en 2021

Il est important de noter que le tableau présenté ci-avant peut différer en fonction des cas particuliers. Certains facteurs, par exemple la présence d’une personne en situation de handicap dans le foyer, sont pris en compte pour déterminer le RFR maximum. Par ailleurs, à Paris et en Île-de-France, les plafonds sont réévalués à la hausse pour tenir compte des spécificités de cette région. À titre de comparaison, une personne seule qui veut louer un logement PLAI à Paris, dans une commune limitrophe ou dans le reste de l’Île-de-France doit justifier d’un revenu maximal de 13 268 €, contre 11 531 € en province.

Par ailleurs, être de nationalité française ou être en possession d’un titre de séjour est indispensable à l’obtention d’un logement social, quelle que soit sa catégorie. Par ailleurs, le logement doit obligatoirement être loué en tant que résidence principale.

L’encadrement des loyers : une spécificité des logements sociaux

Par définition, l’offre de logement social s’adresse aux ménages ayant des revenus faibles à modérés. En effet, l’intérêt de la location d’un tel bien immobilier est l’encadrement des loyers. Les promoteurs immobiliers, les gestionnaires d’immeubles ou les propriétaires particuliers s’engagent à ne pas excéder un certain prix au mètre carré. Dans la pratique, les prix moyens varient entre 5,32 €/m² en Bourgogne-Franche-Comté, la région la moins chère, et 6,84 €/m² en Île-de-France selon une étude menée par Statista en 2020. Des disparités existent néanmoins entre les différents types de logements sociaux et les régions.

Type de logement social	Loyer maximal
PLAI	De 4,56 € à 5,97 €/m²
PLUS	De 5,14 à 6,70 €/m²
PLS	De 7,71 à 13,07 €/m²
PLI	De 8,74 à 16,82 €/m²

Plafonds des loyers pour les différentes catégories de logements sociaux en 2021

Bon à savoir : chaque année, les plafonds de loyers sont revus en fonction du contexte économique, de l’inflation et de la politique du logement menée. Il en va de même pour le revenu fiscal de référence maximal pour l’obtention d’un logement social locatif.

Promotion immobilière : quelle place pour les opérateurs dans le logement social ?

Grâce à la construction de logements neufs, les promoteurs ont un rôle prépondérant dans l’accroissement du nombre d’habitats sociaux dans le parc immobilier français. Mieux encore : ils contribuent au renouvellement des logements vétustes et à l’amélioration de la qualité de vie des populations défavorisées.

En 2019, plus de la moitié des logements sociaux commercialisés ont été construits par un promoteur immobilier, dépassant ainsi la production des organismes HLM selon l’infocentre SISAL. Une proportion qui ne cesse de progresser, notamment grâce au VEFA-HLM. Ce type de Vente en l’Etat Futur d’Achèvement permet aux promoteurs immobiliers de réaliser le chantier et de céder tout ou partie des logements construits à un organisme HLM. Ce dernier se charge alors uniquement de la gestion du parc au titre de bailleur social.

City&You accompagne les propriétaires dans la valorisation de leurs biens et de leurs terrains. Si vous souhaitez connaitre le potentiel de votre bien dans le cadre d’un projet de construction (promotion), de division foncière ou simplement de vente à un investisseur, n’hésitez à contacter nos experts !