Lorsqu’il souhaite réaliser un projet de construction immobilière, un promoteur a-t-il l’obligation de construire des logements sociaux ? Pas toujours. Un cadre légal oblige les promoteurs immobiliers à intégrer des logements sociaux dans leurs projets, mais selon certaines règles. Les voici expliquées.
La loi SRU et la collaboration entre promotion immobilière et logement social
Historiquement, on distinguait la promotion immobilière du secteur privé et la construction de logements sociaux avec les habitations à loyer modéré (HLM). Plusieurs raisons pouvaient expliquer cette séparation. Le mode de financement – et les intérêts divergents – ne permettait pas de faire coïncider les deux. Mais, depuis 2000, la loi relative à la solidarité et au renouvellement urbains (SRU) est venue chambouler le secteur.
La loi SRU impose aux communes de plus de 3500 habitants (1500 en Île-de-France) de disposer d’ici à 2025 de 20 % de logements sociaux. Ce taux a même atteint 25 % en 2014, sauf pour des communes justifiant d’une situation locale particulière. Cette obligation nouvelle s’est accompagnée d’une possibilité : celle pour les bailleurs sociaux de pouvoir acheter en VEFA. Une ouverture qui était indispensable pour pouvoir tenir les objectifs nouveaux.
De leur côté, les promoteurs immobiliers peuvent commercialiser jusqu’à 50 % d’une opération directement auprès des bailleurs sociaux. Les deux univers ont donc les conditions réunies pour se rencontrer et travailler ensemble.
A savoir : en cas de non-respect des obligations en matière de logements sociaux, les communes s’exposent à des sanctions. Si elles ne respectent pas le quota , et ne mènent aucun effort pour rattraper progressivement le retard, un recours ultime existe. Le préfet peut se substituer au maire et délivrer un permis de construire pour valoriser les logements sociaux. Un cas constaté récemment dans le Val-de-Marne, où certaines villes ont perdu leur compétence d’urbanisme.
Pourquoi le logement social est intéressant dans un projet de promotion immobilière ?
Proposer des logements sociaux dans un projet de promotion immobilière apporte une sécurité. En effet, le promoteur, réserve une partie des lots dès le montage du projet à des acteurs sociaux. Cela permet de vendre en bloc un ensemble d’appartements (dans le cas de la construction d’un immeuble. Partant, cela sécurise le dossier pour mieux solliciter un financement bancaire.
Autre atout pour le promoteur immobilier, le fait de réserver à des bailleurs sociaux un certain nombre de lots peut accélérer la commercialisation et réduire les efforts nécessaires pour financer le programme de promotion. Cela permet également de réduire la publicité visant à promouvoir le projet.
A savoir : l’activité des promoteurs immobiliers au service du logement social a évolué de 1 % en 2007 à 40 % de la production des logements privés en 2016.
Logements sociaux et promotion immobilière, une union convaincante
Le système de collaboration pensé par la loi SRU, puis sécurisé et développé par la loi de mobilisation pour le logement et la lutte contre l’exclusion (2009) apporte des résultats concrets. « Sans être parfait, il a apporté des solutions et, grâce aux exigences et à la ténacité de bailleurs et d’élus, réussi à implanter des logements sociaux là où les conditions économiques ne l’auraient pas permis, où des voisins ne l’auraient pas toléré » expliquait Catherine Sabbah dans un article dédié à la question, relayé par Habitat & humanisme[i]. « Qui aurait parié, il y a quinze ans, sur la construction de HLM dans le 16e arrondissement parisien, au cœur de Lille, en plein centre de Lyon, dans des opérations de rénovations luxueuses ? ».
On trouve aujourd’hui des projets portés par des promoteurs immobiliers qui associent des constructions « classiques » vendues à des particuliers et des ensembles destinés aux bailleurs sociaux avec des services additionnels. Présence d’une boulangerie, d’une crèche, d’une salle de sport… on retrouve aussi des projets architecturaux ambitieux et résolument modernes, des choix de matériaux ambitieux et la volonté de ne rien laisser transparaître sur le statut des occupants. D’ailleurs, les performances techniques et énergétiques des immeubles sont identiques, logement social ou non.
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[i] https://www.habitat-humanisme.org/wp-content/uploads/2020/10/117-comment-les-promoteurs-ont-dcouvert-le-logement-social.pdf
2 Replies to Les promoteurs immobiliers sont-ils obligés de construire des logements sociaux ?
La réussite n’est pas à l’ordre du jour dans ces projets. Logement social ou non la construction est la même. Vous payez votre appartement hors de prix et vous vous retrouvez avec un bailleur social qui aura investi bien moins que vous. Il va louer son appartement à un cas social sans se renseigner sur la personne. Quelques mois plus tard, ne pouvant plus supporter le caos dans votre immeuble, vous essayez de vendre votre appartement. Là encore vous perdez de l’argent. Vous le bradez pour vous débarrasser de cet achat empoisonné. Une loi injuste, les bailleurs sociaux paient au M2 moins cher que vous. Les charges de copropriété sont importantes pour ceux qui veulent bien se loger. Le bailleur social a dans ce cas encore des avantages. Non n’achetez pas dans un immeuble avec la présence de bailleurs sociaux.
Je travaille chez un promoteur immobilier.
Et voici ce que je vois sur le terrain :
– nous perdons des clients qui refusent pour bon nombre d’entre eux d’acheter lorsqu’on leur annonce qu’il y aura du logement social dans la résidence.
– un bailleur social n’a pas les moyens d’acheter au prix du marché dans certaines communes/quartiers côtés, résultat, nous sommes contraints de surfacturer nos clients historiques privés pour compenser notre manque à gagner en faisant du HLM, et tout ceci, sans informer nos acheteurs privés.
– nous nous faisons insulter par certains investisseurs plus avertis que d’autres qui se rendent compte de l’arnaque comptable. Après tout, comment leur donner tort, qui accepterait de financer son logement et ceux des voisins qui vont habiter les logements sociaux.
– nous sommes contraints pour des questions d’image et aussi sécurité de séparer ces deux clientèles, soit en faisant des entrées séparées, soit dans des immeubles séparés.
– il y a des problèmes dans des copropriétés privées qu’on ne voyait pas auparavant lorsqu’il n’y avait pas de logements sociaux dans les programmes.
– si j’y étais au début favorable, avec le recul, je me rends compte que nous sommes en train d’avoir une politique totalement irresponsable envers nos clients historiques.
– et je terminerais en disant ceci, les promoteurs constructeurs immobiliers sont en train de faire une arnaque à grande échelle et ce, au détriment de nos clients.
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