Taxe d’aménagement des promoteurs : de quoi s’agit-il ?

Pour toute opération de construction, de reconstruction ou encore d’aménagement qui fait l’objet d’une autorisation d’urbanisme, la taxe d’aménagement s’applique. Il s’agit d’un impôt que doit régler le bénéficiaire de l’autorisation de construire ou d’aménager. Dans le cas de la vente d’un terrain à un promoteur immobilier, c’est ce dernier qui devra l’honorer. Le montant de la taxe d’aménagement varie selon de nombreux paramètres. Le montant de la taxe d’aménagement 2022 (2023) varie selon de nombreux paramètres. City&You fait le point.

La taxe d’aménagement, c’est quoi ? 

Avant de voir l’impact de cet impôt sur les promoteurs immobiliers, revenons en détail sur le fonctionnement de la taxe d’aménagement (TA). 

Définition de la taxe d’aménagement 

Apparue en 2012, la taxe d’aménagement a remplacé la taxe locale d’équipement (TLE) et la taxe départementale des espaces naturels sensibles (TDENS). Payée à la Direction générale des finances publiques (DGFIP), elle est ensuite reversée aux communes afin d’assurer le financement des équipements publics. Une part est également accordée aux départements pour la mise en place d’actions visant à protéger les espaces naturels sensibles. 

La taxe d’aménagement s’applique à toutes les opérations nécessitant une autorisation d’urbanisme (permis de construire, permis d’aménager et déclaration préalable). Elle concerne donc : 

• Les travaux de construction, de reconstruction et d’agrandissement d’un bien ; 
• Les aménagements ou installations sur un terrain (piscine, parking, etc.) ;
• Les opérations de changement de destination d’un local. 

Bon à savoir : taxe d’aménagement et taxe foncière 

La TA ne doit pas être confondue avec la taxe foncière. Cette dernière est un impôt payé chaque année par les propriétaires de biens immobiliers. Elle est calculée en fonction de la valeur cadastrale de l’immeuble concerné. 

Comment effectuer le calcul de la taxe d’aménagement en 2022 ?  

Voici la formule nécessaire au calcul de la taxe d’aménagement pour une construction 

(surface taxable x valeur forfaitaire x taux communal ou intercommunal) + (surface taxable x valeur forfaitaire x taux départemental)

Il est donc nécessaire, dans un premier temps, de calculer la surface taxable. Elle inclut toutes les surfaces closes et couvertes d’une construction dont la hauteur sous plafond dépasse 1,80m. Ainsi, par exemple, les pergolas et les terrasses ne sont pas incluses dans le calcul de la taxe d’aménagement. En revanche, une véranda entièrement close est concernée. 

Celle-ci correspond à une valeur au m² fixée chaque année par décret en fonction de l’évolution de l’indice du coût de la construction. En 2022, elle est de 820 € par m². 

Le taux communal varie généralement entre 1 % et 5 %. Il peut toutefois être bien plus important sur certains territoires. Concernant le taux départemental, il est fixé à 2,5 % maximum. En Île-de-France, une part régionale vient s’ajouter pour composer une troisième part au sein de la taxe d’aménagement.

Abattements et exonérations de la taxe d’aménagement  

Un abattement de 50 % est, par exemple, appliqué sur la valeur forfaitaire concernant les 100 premiers m² d’un local et de ses annexes à usage d’habitation principale. Locaux d’habitation ou d’hébergement aidés bénéficient du même avantage sur l’ensemble de leur superficie. 

Des exonérations automatiques et permanentes s’appliquent sur certaines constructions. C’est le cas, par exemple, lorsque la surface est égale ou inférieure à 5 m² ou lorsque la construction est réalisée suite à un sinistre. 

Enfin, certaines collectivités locales accordent des exonérations totales ou partielles aux détenteurs d’un prêt à taux zéro, par exemple. 

Bon à savoir : obtenir un dégrèvement sur la taxe d’aménagement, est-ce possible ? 

Comme pour tous les impôts, vous pouvez adresser à la Direction générale des impôts une lettre de remise gracieuse de la taxe d’aménagement. Votre demande doit toutefois être fondée. Vous devez notamment justifier d’une situation économique difficile ou de circonstances exceptionnelles. 

Exemple de calcul de la taxe d’aménagement 

Vous décidez de construire votre résidence principale. Celle-ci dispose d’espaces clos, couverts et supérieurs à 1,80 m d’une surface de 80 m². 

Pour déterminer la base imposable, vous devez multiplier cette surface avec la valeur forfaitaire du m² en 2022 soit 820 €. Il s’agit de votre résidence principale, vous bénéficiez donc d’un abattement de 50 % sur la valeur forfaitaire des premiers 100 m². Celle-ci est donc de 410 €. Votre base imposable est donc de : 

80 x 410 = 32 800 € 

Vous multipliez ensuite ce montant par le pourcentage applicable dans votre commune et dans votre département. Imaginons que le taux communal soit de 4 % et le taux départemental de 2 %. 

32 800 € X 4 % = 1 312 €

32 800 € X 2 % = 656 €

Votre taxe d’aménagement correspond à la somme de ces deux résultats, soit 1 968 € (1 312 + 656). 

Pour effectuer ce calcul, n’hésitez pas à utiliser un simulateur taxe d’aménagement 2022 (2023). 

Le promoteur immobilier et la taxe d’aménagement

Le promoteur immobilier est-il redevable de la taxe d’aménagement ?  

Dans le cadre de la vente d’une parcelle de terrain à un promoteur immobilier qui possède un projet de construction, c’est à lui que reviendra l’obligation de payer la taxe d’aménagement. Le principe veut, en effet, que ce soit au bénéficiaire de l’autorisation d’urbanisme de régler la TA.

Quand payer la taxe d’aménagement ? 

La date de paiement de la TA varie en fonction de la date de dépôt de l’autorisation d’urbanisme. 

Pour les demandes effectuées avant le 1^er septembre 2022

Dans ce cas de figure, l’avis de paiement est transmis au promoteur dans les 6 mois à compter de la date de délivrance du permis. Lorsque le montant de la TA est inférieur ou égal à 1 500 €, elle doit être réglée au plus tard dans les 12 mois après la délivrance de l’autorisation. Au-delà de ce montant, le paiement est réalisé en deux fois : 12 mois, puis 24 mois après la date du permis. 

Pour les demandes d’autorisation d’urbanisme déposées depuis le 1^er septembre 2022

La date de versement varie en fonction de la surface de plancher concernée : 

• Pour toute construction inférieure à 5 000 m², le promoteur doit effectuer une déclaration dans les 90 jours suivant l’achèvement des travaux. Si la TA est inférieure à 1 500 €, le paiement est effectué en une seule fois. Pour un montant égal ou supérieur, le versement est réalisé en deux fois. Le premier doit avoir lieu à partir de 90 jours de la date d’achèvement de vos travaux. Le second 6 mois après. 
• Pour les constructions égales ou supérieures à 5 000 m², le promoteur doit effectuer une déclaration aux impôts dans les 7 mois suivant la date de délivrance de l’autorisation d’urbanisme. Deux acomptes sont alors à verser au 9^e mois (50 %) puis au 18^e mois (35 %). 

L’impact de la taxe d’aménagement sur le projet d’un promoteur 

Sur le principe, la taxe d’aménagement n’est pas un sujet problématique. En effet, elle fait l’objet d’une loi depuis la fin d’année 2010 et ne constitue donc pas un impôt « surprise » pour les professionnels de la construction. Et pourtant. La part communale ou intercommunale peut atteindre 20 % sur délibération motivée. Cela a pour effet d’augmenter de manière importante le montant final de la TA.

En raison de l’augmentation future de la population dans le secteur où se situera la construction, par anticipation de difficultés de circulation ou encore pour prévoir l’ajout d’équipements adaptés, la municipalité peut « gonfler » la taxe d’aménagement. Le promoteur immobilier peut alors entrer en négociation et expliquer son projet. Il dispose également de solutions à sa disposition pour réduire le montant de la taxe d’aménagement. C’est le cas avec l’abattement de 50 % prévu sur les valeurs forfaitaires d’un certain nombre de constructions (100 premiers m² des locaux à usage d’habitation principale, locaux d’habitation et d’hébergement aidés, etc.).

Si vous vendez votre terrain à un promoteur immobilier, vous n’aurez pas à gérer la question de la taxe d’aménagement. En revanche, celle-ci peut avoir un impact sur l’équilibre financier d’un projet. Le prix proposé par le promoteur immobilier pour acheter votre terrain pourrait s’en ressentir ! 

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